มิกซ์ยูสพรึบ! พลิกโฉม ศูนย์กลางเมือง แนวรถไฟฟ้า ดันราคาที่ดินพุ่ง

การลงทุนโครงข่ายรถไฟฟ้า จุดประกายการเปลี่ยน แปลงของเมือง จากตึกแถวพลิกโฉมสู่ตึกสูง และที่ดินมีราคาสูงต่อเนื่องโดยเฉพาะทำเลศูนย์ กลางเมือง ที่มีดีเวลลอปเปอร์เกาะกลุ่มเข้าพื้นที่พัฒนา ทำให้พื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้า มีศักยภาพนอกจากเป็นแหล่งรวมของการใช้ชีวิตแล้ว ยังเป็นศูนย์รวมรับส่งผู้โดยสาร ไปสู่จุดหมายปลายทางได้คราวละมากๆ ซึ่งปัจจุบันสะท้อนว่า เอกชนเป็นตัวนำการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีให้เกิดประสิทธิภาพ หลังจากภาครัฐลงทุนระบบโครงสร้างพื้นฐานไว้  

  งานสัมมนาทางวิชาการ เรื่อง “Mixed Use Projects กับการขับเคลื่อน TOD” ซึ่งจัดโดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ที่เป็นการสำรวจโครงการ Mixed-use(มิกซ์ยูส)  ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลที่อยู่ระหว่างการขายและให้เช่า ในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 ซึ่งเป็นข้อมูลที่สะท้อนถึงภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ในเมือง

" REIC" ได้ให้คำนิยามของโครงการ Mixed-use ในการสำรวจนี้เป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีพื้นที่อาคารรวมตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตร ขึ้นไป และมีการใช้ประโยชน์อาคารตั้งแต่สองประเภทขึ้นไป โดยเป็นการลงทุนจากผู้พัฒนารายเดียวหรือบริษัทร่วมทุน โดยอาจประกอบด้วยอาคารชุดพักอาศัย ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน โรงแรม (ไม่รวมโรงพยาบาล)

จากการสำรวจ พบว่า ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล  รวม 126 โครงการ พื้นที่ 15,312,966ตารางเมตร ประกอบด้วย  โครงการที่ก่อสร้าง แล้วเสร็จ ในกรุงเทพมหานคร และปริมณฑล ครึ่งแรกปี 2566 มีจำนวน 110 โครงการ มีพื้นที่ก่อสร้างรวม 11,462,394 ตารางเมตร ขณะโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและยังไม่ก่อสร้าง ที่จะสร้างแล้วเสร็จเพิ่มขึ้นในช่วงครึ่งหลังปี 2566-2570

อีกจำนวน 16 โครงการ พื้นที่ รวม 3,850,572 ตารางเมตร  อย่างโครงการภิมหาโปรเจ็กต์ วันแบงค็อก เฟสแรก   ทำเลถนนวิทยุ ตัดพระราม4  โครงการ ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค ทำเลสีลม-พระราม4 โครงการ เดอะ ฟอเรสเทียส์’ บนถนนบางนา-ตราด กม.7  เป็นต้น โดยโซนปทุมวัน เป็นทำเลที่มี การพัฒนาสูง โดยปี 2570จะมีพื้นที่ ออกมาจำนวน 1,711,990 ตารางเมตร  ซึ่งคิดเป็น 14.9% ของอุปทานที่สร้างเสร็จในปัจจุบัน ที่11,462,394 ตารางเมตร

ขณะการปรับขึ้นของราคาที่ดินต่อการพัฒนาและการเข้าพื้นที่ของคนพบว่า   รถไฟฟ้าสายสีเขียว (บีทีเอส)  สายสุขมวิท มีสัดส่วน 33.6%  รถไฟฟ้า MRT มีสัดส่วน 18.5% และ รถไฟฟ้า BTS สายสีลม มีสัดส่วน 14.2%

 อย่างไรก็ตาม ประเมินว่าโครงการมิกซ์ยูส ที่จะก่อสร้างแล้วเสร็จในใจกลางเมืองจะเกิดการเปลี่ยนแปลงของเมืองครั้งใหญ่ ที่สำคัญกำลังซื้อ ที่จะเกิดขึ้น ย่อมมาจากต่างชาติ!!!