คอนโดเฮ  ผังเมืองกทม.ใหม่ พลิกโฉมเมือง เพิ่มพื้นที่สีส้มแนวรถไฟฟ้าสายใหม่

 

ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพ มหานคร (ปรับปรุงครั้งที่4 ) ผ่านความเห็นชอบคณะกรรมการที่ปรึกษาผังเมืองรวมกรุงเทพ มหานคร ครั้งที่ 3/2566 ที่มี นายวิศณุ ทรัพย์สมพล รองผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร (รองผู้ว่าฯกทม.) เป็นประธาน เมื่อวันที่ 13 กันยายนที่ผ่านมา คาดว่าประมาณเดือนพฤศจิกายนจะเปิดให้ประชาชนทั้ง6 กลุ่มเขต รวม 50 เขต รับฟังความคิดเห็นต่อร่างผังเมืองดังกล่าว พร้อมทั้งเร่งรัดผลักดันให้มีผลบังคับใช้ ในต้นปี2568 ตามขั้นตอนแห่งพระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ.2562

หลังจากมีการจัดประชุมกลุ่มย่อยเพื่อรับฟังความคิดเห็นของประชาชน ผู้ทรงคุณวุฒิ ผู้ประกอบการรายสาขา องค์กรและสมาคมวิชาชีพ และหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เรียบร้อยแล้ว โดยเฉพาะที่เพิ่มเติมเข้ามาคือผังนํ้าทั้งระบบ คูคลอง เพื่อบริหารจัดการดูแลนํ้าแล้งนํ้าท่วมรองรับภัยธรรมชาติที่อาจเกิดขึ้นโดยไม่ทันตั้งตัวและนับวันจะรุนแรงขึ้น ทั้ง เอลนีโญ ลานีญา ผลกระทบจากโลกร้อนไปสู่โลกเดือด รวมถึงจุดประสงค์ของการปรับปรุงผังเมืองรวมกทม.ครั้งนี้ เพื่อให้สอดคล้องกับสภาพการณ์และสิ่งแวดล้อมของเมืองที่เปลี่ยนแปลงไป

 ปรับใหญ่ผังเมืองรับรถไฟฟ้า  

จากความเจริญที่รุกไล่ สิ่งปลูกสร้างสูงใหญ่ขยายตัวตามรถไฟฟ้า ส่งผลให้ การจัดทำผังเมืองรวมกทม.(ฉบับปรับปรุงครั้งที่4)แตกต่างไปจากผังเมืองฉบับก่อน เนื่องจาก เกิดการเปลี่ยนแปลงของเมืองครั้งใหญ่ จากการลงทุนโครงการพื้นฐานรัฐบาล”ประยุทธ์”ได้ให้ความสำคัญของระบบราง  ขยายเส้นทางรถไฟฟ้า สายใหม่ และโครงการส่วนต่อขยาย เชื่อมโยงจังหวัดปริมณฑล ราคาที่ดินขยับสูง จุดประกายการเปลี่ยนรูปแบบการพัฒนาเมืองจากแนวราบสู่แนวสูง การลงทุนโครงการที่อยู่อาศัย แหล่งงานแหล่งช้อปปิ้ง  เกาะเกี่ยวไปตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า

ที่จะเป็นแม่เหล็กดึงคน ให้อยู่อาศัยทำกิจกรรมเป็นกลุ่มใหญ่อยู่ในแนวเส้นทางของระบบรางให้เกิดประโยชน์สูงสุด ลดการใช้รถยนต์ส่วนตัว ลดการเผาผลาญพลังงาน  ตัวการทำให้เกิดปัญหามลพิษ และฉุดการเติบโตเศรษฐกิจประเทศ ส่งผลให้ คอนโดมิเนียมเป็นจุดขายตอบโจทย์ไลฟ์ไสต์ของคนรุ่นใหม่วัยทำงาน ที่ชื่นชอบการอยู่อาศัยในแนวรถไฟฟ้า  ทำให้หลายทำแลกลายเป็นขุมทองพัฒนาโครงการหรือเพิ่มพื้นที่พัฒนาเชิงพาณิชย์ขายได้มากขึ้น เมื่อเทียบกับผังเมืองรวมกทม.ฉบับปี2556

 

 

 

 

 

คอนโดเฮ พื้นที่สีส้มพรึ่บ
 

“ฐานเศรษฐกิจ” ตรวจสอบ การใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมืองรวมกทม.ใหม่ พบว่า พื้นที่สีส้ม ที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.6-ย.10) มีการเปลี่ยนแปลงสูงครองพื้นที่ 349.95 ตร.กม. เพิ่มขึ้น 23.49% คิดเป็น 41.06% ของพื้นที่รวมกทม. 1,568.73ตร.กม. เมื่อเทียบกับผังเมืองรวมกทม. ปี2556 มีพื้นที่ 248.08 ตร.กม. ส่งผลดีต่อดีเวลลอปเปอร์ เพิ่มพื้นที่ขาย โครงการได้มากขึ้น คือ สามารถสร้างอาคารสูงเกิน23เมตร และอาคารขนาดใหญ่พิเศษเกิน 1 หมื่นตารางเมตร ได้โดยเฉพาะทำเลรอบสถานีรถไฟฟ้าที่เป็นทั้งสถานีเดี่ยวๆ และสถานีร่วมรถไฟฟ้า ที่ ยายรัศมีพัฒนา ตึกสูงเพิ่มขึ้น โดยแบ่งเป็น 2 รูปแบบโดยรูปแบบแรก หากเป็นสถานีเดี่ยวไม่เป็นจุดตัดรถไฟฟ้าสายอื่น จะกำหนดรัศมีการพัฒนา 3 วง ได้แก่

1.รัศมีวงในสุด ติดสถานีรถไฟฟ้า วัดจากจุดกึ่งกลางสถานี ออกมารัศมี 500เมตร สร้างตึกสูงไม่จำกัด อาคารขนาดใหญ่พิเศษเกิน 1 หมื่นตารางเมตร วงถัดมา วัดจากกึ่งกลางสถานีออกมา 650 เมตร และ วงที่ 3 วัดจาก จุดกึ่งกลางสถานีออกมา 800เมตร ซึ่งวงที่สอง และ 3 การก่อสร้างจะมีขนาดพื้นที่ลดหล่นกันออกไป ตามค่า FAR (Floor Area Ratio) อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินโดยเฉพาะ พื้นที่สีส้ม FAR จะอยู่ที่ 5-7 หรือสร้างได้ 5-7เท่าของแปลงที่ดิน

ส่วน สถานีร่วม หรือสถานีที่เป็นจุดตัด รัศมีการพัฒนา วัดจากกึ่งกลางสถานีรถไฟฟ้า ออกไป 800เมตรสร้างอาคารขนาดใหญ่พิเศษที่ความสูงไม่จำกัดได้ ทั้งวงรัศมีที่ 800 เมตร ที่ขึ้นอยู่กับค่าFAR ขณะผังเดิมกำหนดให้พัฒนาได้ในรัศมีไม่เกิน 500 เมตร เมื่อเขตที่ดินหลุดจากรัศมีดังกล่าวไม่สามารถ สร้างตึกสูงได้ ราคาที่ดินอาจไม่สูง เพราะไม่ได้รับความสนใจจากนักลงทุน แต่หากต้องการสร้างพื้นที่เชิงพาณิชย์ขายเพิ่มขึ้นอีก20% ผังกทม.ใหม่จะให้โบนัสเพิ่มเมื่ออุทิศที่ดินส่วนหนึ่งนำมาจัดทำสาธารณูปโภคให้บุคคลภายนอกได้ใช้ประโยชน์ร่วมกัน เช่น สวนสาธารณะ สะพานลอยคนข้าม ทางจักรยาน ฯลฯ

ขณะพื้นที่สีเหลือง ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย(ย.1-ย.5) ลดลง -19.98% อยู่ที่350.17 ตร.กม.สัดส่วน 23.54% เมื่อเทียบกับผังเมืองกทม.ปี2556 มีจำนวน มากถึง438.33ตร.กม. คิดเป็น 27.90% นั้นหมายถึงพื้นที่สีเหลืองส่วนใหญ่ถูกยกระดับให้เป็นพื้นที่สีส้มใช้ประโยชน์ที่ดินเพิ่มมากขึ้นนั่นเอง

สำหรับพื้นที่สีเหลือง ที่ปรับเป็นพื้นที่สีส้ม จะเป็นโซนที่มีรถไฟฟ้าสายใหม่เกิดขึ้น ได้แก่ ถนนรามคำแหง ตลอดแนว จากการมาของรถไฟฟ้าสายสีส้มพาดผ่าน ถนนลาดพร้าว ต่อเนื่องไปถนนศรีนครินทร์ มีรถไฟฟ้าสายสีเหลือง เปิดให้บริการ ถนนรามอินทรา รถไฟฟ้าสายสีชมพู รวมถึงย่านฝั่งธนบุรี มีรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีนํ้าเงิน รถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันตก รถไฟฟ้าสายสีแดง ไปตลิ่งชัน ที่ย่านดังกล่าวมีการเปลี่ยนแปลงสูง รวมถึงเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วง โซนเขตทุ่งครุ ราษฎร์บูรณะ

พื้นที่อนุรักษ์ "เขียวลาย" ลดฮวบ

พื้นที่ที่มีการเปลี่ยนแปลงสูง ที่น่าจับตาคือพื้นที่ สีเขียวแยงขาว ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม ทั้งฝั่งตะวันตก อาทิ ย่านตลิ่งชัน และฝั่งตะวันออก โซนที่กำหนดให้เป็นพื้นที่ฟลัดเวย์หรือทุ่งรับนํ้า ซึ่งเป็นพื้นที่บางบริเวณของ เขตคลองสามวา มีนบุรี หนองจอก จากทางตอนเหนือของกทม. ที่ดินเขียวทแยง ที่ดินอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (ก.1) ปี2556 มีพื้นที่ 240.32ตร.กม.สัดส่วน15.32% ผังใหม่ 50.60 ตร.กม. เหลือเพียง 3.40% ลดลง -78.94% กลายเป็น พื้นที่สีเขียว ที่ดินเกษตรกรรม(ก.2 และก.3) ที่สามารถเพิ่มความถี่พัฒนาเป็นบ้านจัดสรรได้เป็นต้น

ขณะพหลโยธินเดิมเป็นพื้นที่สีส้มได้ปรับเปลี่ยนเป็นพื้นที่สีนํ้าตาลที่อยู่อาศัยหนาแน่นมากเพราะรถไฟฟ้าสายสีเขียว ตั้งแต่ จตุจักรไปถึงรัชโยธินทำเลทองมิกซ์ยูสใหม่หรือการพัฒนาโครงการพาณิชย์แบบผสมผสานปัจจุบันมีโครงการคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวกันมาก

เปิดทำเลทอง 9 โซนใหม่

ทำเลที่น่าจับตา หลังจากปรับปรุงผังเมืองรวมกทม. มี 9 โซน ได้แก่ บริเวณที่ 1 กรุงรัตนโกสินทร์ พื้นที่ชั้นในมีการปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินจากประเภทอนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปวัฒนธรรมไทย (ศ.1 และ ศ.2) เป็นประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (ย.11) พาณิชยกรรม (พ.1 และ พ.2 ใหม่) และสถาบันราชการ การสาธารณูปโภค และสาธารณูปการ (ส.) แต่ตามหลักการยังมีข้อจำกัดเช่นเดิม ผังเมืองเพียงต้องการสะท้อนให้เห็นศักยภาพที่แท้จริงเท่านั้นซึ่งสนับสนุนการท่องเที่ยวเชิงวัฒนธรรม

บริเวณที่ 2 รัชโยธิน ทำเลแห่งความเจริญของกรุงเทพฯตอนเหนือ ปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ ที่ดินจากประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.5 และ ย.7) เป็นประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (ย.11 และ ย.13) รองรับรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนสายสีแดง (บางซื่อ-รังสิต) รถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีเขียว (หมอชิต-คูคต) และรถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง)ปัจจุบันมีการพัฒนาเกิดขึ้นรอบพื้นที่รวมถึงศูนย์คมนาคมบางซื่อ สถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ สถานีรถไฟหลักแห่งใหม่ของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) และใหญ่ที่สุดในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้

  บริเวณที่ 3 ดอนเมือง-หลักสี่ ย่านดังกล่าวมีการเปลี่ยนแปลงสูง ผังเมืองรวมกทม.ใหม่จึงเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินจากประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.3) เป็นประเภทที่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.7) และพาณิชยกรรม (พ.5 ใหม่) รองรับรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนสายสีแดง (บางซื่อ-รังสิต) สายสีเขียว (หมอชิต-คูคต) สายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) และรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน (ดอนเมืองสุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา)

บริเวณที่ 4 ลาดพร้าว-รามอินทรา ปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินจากประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.3 และ ย.4) เป็นประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.6 และ ย.7) รองรับรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) สายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) และสายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย-มีนบุรี)

บริเวณที่ 5 ศรีนครินทร์ ปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินจากประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.4) เป็นประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.7) รองรับรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนสายสีเขียว (อ่อนนุช-เคหะฯ) สายสีแดง (ARL พญาไท-สุวรรณภูมิ) และสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง)

บริเวณที่ 6 มีนบุรีปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินจากประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.3) เป็นประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.6) และจากประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.6) เป็นประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.10 ใหม่) และประเภทพาณิชยกรรม (พ.5 ใหม่) รองรับรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนสายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย-มีนบุรี) และสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี)

บริเวณที่ 7 ทางนํ้าหลากฝั่งตะวันออก โซนตะวันออกของ กทม.เป็นอีกพื้นที่ที่เกิดการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ เพราะความเจริญแผ่ขยาย ส่งผลให้กทม.ปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินจากประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (ก.1) บางส่วน เป็นประเภทชนบทและเกษตรกรรม (ก.2 ใหม่) โดยการดำเนินการปรับปรุง ขยาย และขุดคลองระบายนํ้า เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการป้องกันนํ้าท่วมและการระบายนํ้าตามแผนผังแสดงผังนํ้า

บริเวณที่ 8 ตลิ่งชัน-ทวีวัฒนา อีกทำเล ที่เปลี่ยนแปลงแบบก้าวกระโดด รับการมาของระบบราง โดยมีการปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินจากประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (ก.2 เดิม) และประเภทชนบท และกษตรกรรม (ก.4 เดิม) เป็นประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.1, ย.3 และ ย.4) ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง(ย.6 และ ย.8) และพาณิชยกรรม (พ.4 ใหม่) รองรับรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนสายสีแดง (บางซื่อ-ตลิ่งชัน) สายสีนํ้าเงิน (ท่าพระ-บางแค) และสายสีเขียว (ส่วนต่อขยายบางหว้า-ตลิ่งชัน)

บริเวณที่ 9 วงเวียนใหญ่-สุขสวัสดิ์ นับเป็นทำเลที่มีการเปลี่ยนแปลงมากเช่นกัน ทั้งจากความเจริญที่มาจากรถไฟฟ้า โครงข่ายถนน และการพัฒนาที่อยู่อาศัยทั้งแนวรายแนวสูง ส่งผลให้ มีการปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินจากประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.4) เป็นประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.8) และจากที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (ย.11) เป็นประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (ย.13) รองรับรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนสายสีเขียว (สนามกีฬาแห่งชาติ-บางหว้า) และสายสีม่วง (เตาปูน-ครุใน)