แจกทริค เลือกคอนโด ให้เป๊ะ ฉบับกรมที่ดิน

"คอนโดมิเนียม" หรืออาคารชุด นับเป็นที่อยู่อาศัยที่ได้รับความสนใจเป็นอย่างมาก เพราะตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์สมัยใหม่ ทำเลดี ใกล้ที่ทำงาน ติดรถไฟฟ้า ใกล้ห้างสรรพสินค้า โรงเรียน มีสระว่ายน้ำ ฟิตเนส มีระบบการรักษาความปลอดภัย ไม่ต้องกังวลเรื่องน้ำท่วม แต่ก็ไม่ใช่ว่าจะไม่มีปัญหาเสียเลย จึงจำเป็นต้องตรวจสอบให้รอบคอบ ก่อนตัดสินใจเลือกซื้อ  

สำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน ให้ทริคในการเลือกซื้อ"คอนโดมิเนียม" หรืออาคารชุด อย่างครบถ้วน เพื่อให้ผู้ซื้อไม่ต้องประสบปัญหาตามมาในอนาคต

หลักเกณฑ์การตรวจสอบก่อนซื้อคอนโดมิเนียม หรือห้องชุด

การซื้อคอนโดมิเนียม หรือห้องชุด มี 2 ลักษณะ คือ ซื้อจากโครงการโดยตรง ซึ่งแบ่งเป็นยังอยู่ระหว่างก่อสร้าง และกรณีที่ก่อสร้างเสร็จเรียบร้อยแล้ว และซื้อห้องชุดมือสอง ต่อจากบุคคลอื่น

วิธีเลือก คอนโดมิเนียม ที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง

1. ต้องตรวจสอบ ใบอนุญาตให้ก่อสร้างอาคารจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 จากผู้ประกอบธุรกิจคอนโดมิเนียม หรือ อาคารชุด

2. ต้องตรวจสอบโฉนดที่ดิน แสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงที่จะก่อสร้างคอนโดมิเนียม หรือ อาคารชุด ของผู้ประกอบการ ซึ่งหากที่ดินมีภาระผูกพันอย่างอื่น จะไม่สามารถจดทะเบียนอาคารชุดได้ ยกเว้น เรื่องการ

3. ตรวจสอบแผนผังแสดงแนวเขตที่ดินที่ตั้งอาคาร ว่ามีทางเข้าออกหรือไม่ และทางเข้าออกนั้น เป็นทางสาธารณะหรือ ถ้าเป็นทางส่วนบุคคล ต้องตรวจสอบว่าเจ้าของที่ดินได้มีการจดทะเบียน ภาระจำยอมให้สามารถใช้ที่ดินเป็นทางเข้าออกอาคารไว้เรียบร้อยแล้วหรือไม่ เพื่อไม่ให้มีปัญหาตามมาในภายหลัง

4. เก็บเอกสารการโฆษณา หรือโบรชัวร์ประชาสัมพันธ์ของโครงการไว้ทั้งหมด เผื่อในอนาคต หากโครงการผิดสัญญาไม่ทำตามที่ได้โฆษณาไว้ สามารถใช้เป็นหลักฐานในการฟ้องร้องโครงการได้ เนื่องจากกฎหมายถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขาย

5. ตรวจสอบความน่าเชื่อถือของโครงการ ผู้ประกอบการมีความมั่นคง และมีประวัติการประกอบกิจการที่ดีหรือไม่ เป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล หากเป็นนิติบุคคล มีบุคคลใดเป็นผู้มีอำนาจกระทำการแทน โดยสามารถตรวจสอบได้จากกรมพัฒนาธุรกิจการค้า กระทรวงพาณิชย์ หรือสำนักงานพาณิชย์จังหวัด

6. ตรวจสอบ เวลาเริ่มก่อสร้าง และก่อสร้างแล้วเสร็จของโครงการ

7. ผู้ประกอบการต้องใช้สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด หรือ (อ.ช.22) ตามประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่องกำหนดแบบสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายห้องชุดตามพ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2552 

8. ควรตรวจสอบค่าใช้จ่ายอื่น ๆ นอกเหนือจากราคาของคอนโดมิเนียม หรือห้องชุด ซึ่งผู้เป็นเจ้าของห้องชุดต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่าย เช่น ค่าบริการที่เป็นส่วนรวม ค่าดูแลรักษาและ
ดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง เป็นต้น โดยสอบถามได้จากผู้ประกอบธุรกิจอาคารชุด

9. ตรวจสอบรายการทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด  

วิธีเลือก คอนโดมิเนียม ที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง

1. ตรวจสอบ การจดทะเบียนอาคารชุด ผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุด โดยสามารถขอตรวจสอบได้จากผู้ประกอบธุรกิจอาคารชุด หรือ จากสำนักงานที่ดินจังหวัดท้องที่

2. ควรตรวจสอบ เลขที่โฉนด จำนวนเนื้อที่ที่ดินของโครงการ แผนผังแสดงเขตที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และทางเข้าออกของอาคารชุด ตรวจสอบได้จากสำนักงานที่ดินจังหวัดท้องที่

3. ตรวจสอบความน่าเชื่อของโครงการเช่นเดียวกับกรณีที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง

4. ตรวจสอบรายการทรัพย์ส่วนบุคคล และทรัพย์ส่วนกลาง ว่าตรงกับที่ได้โฆษณาไว้หรือไม่ ตรวจสอบได้จากอาคารที่ตั้งโครงการและผู้ประกอบธุรกิจอาคารชุดนั้น ๆ

5. ควรตรวจสอบค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เจ้าของห้องชุดต้องชำระ นอกเหนือจากราคาค่าห้องชุด ซึ่งผู้เป็นเจ้าของห้องชุดต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่าย เช่น ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง เงินกองทุน เป็นต้นสามารถตรวจสอบได้จากผู้ประกอบธุรกิจอาคารชุด

6. ตรวจสอบข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดดังกล่าวก่อนว่า จะยอมรับเงื่อนไขตามข้อบังคับได้หรือไม่

7. เก็บเอกสารการโฆษณา หรือโบรชัวร์ประชาสัมพันธ์ของโครงการไว้ทั้งหมด เผื่อในอนาคต หากโครงการผิดสัญญาไม่ทำตามที่ได้โฆษณาไว้ สามารถใช้เป็นหลักฐานในการฟ้องร้องโครงการได้ เนื่องจากกฎหมายถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขาย

วิธีเลือก คอนโดมิเนียม มือสองต่อจากบุคคลอื่น

1. ตรวจสอบหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดทำเลที่ตั้งของอาคารชุด และสภาพของห้องชุด ว่าพร้อมอยู่อาศัยหรือไม่

2. ทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดมีอะไรบ้างมีสภาพอย่างไร เช่น ที่จอดรถ สระว่ายน้ำ ห้องออกกำลังกาย เป็นต้น

3. การบริหารจัดการของนิติบุคคลอาคารชุดเป็นอย่างไร ต้องจ่ายค่าใช้จ่ายส่วนกลางเท่าไร เรียกเก็บอย่างไร และการดำเนินการของผู้จัดการ และคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดมีประสิทธิภาพหรือไม่

4. ในการโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุด พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้ เมื่อห้องชุดดังกล่าวปลอดจากหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้ฉบับปัจจุบันของนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดงด้วย