คอนโดฯรอบสถานศึกษา -นิคมอุตสาหกรรมยังน่าลงทุน

 

ช่วงปี2563-2565 เป็นช่วงเวลายากลำบากของโครงการคอนโดมิเนียม ผู้ประกอบการในธุรกิจนี้มีการลดการเปิดขายโครงการใหม่ลงไปมาก ยังมีโครงการเปิดขายใหม่ แต่มีจำนวนน้อยลง เพราะผู้ประกอบการต้องมองหาทำเลที่น่าสนใจเพื่อที่เวลาเปิดขายโครงการใหม่แล้วจะได้ใช้เวลาในการขายไม่นาน อีกทั้งยังต้องมองถึงช่วงเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์ด้วยว่าจะไม่มีปัญหาหรือติดขัดจากการขอสินเชื่อธนาคาร

 นอกจากนี้ทำเลนั้นๆ ต้องมีความต้องการจากทั้งฝั่งของผู้ซื้ออยู่อาศัยจริงๆ และในกลุ่มของคนที่ซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุน โดยเฉพาะในกลุ่มของการลงทุนในระยะยาว นอกจากนี้ยังต้องทำได้ในราคาที่ไม่แพงมาก เพราะถ้ามองเรื่องของการลงทุนควรเป็นโครงการที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต หรือถ้าสามารถพัฒนาในราคาที่ต่ำกว่า 2.5 ล้านบาทต่อยูนิตได้ยิ่งดี ซึ่งการจะหาทำเลที่ตอบโจทย์ในการเข้าถึงความต้องการของทั้ง 2 กลุ่ม ในช่วงเวลาที่เศรษฐกิจชะลอตัว และมีปัญหาในเรื่องของกำลังซื้อของคนส่วนใหญ่ในประเทศไทยนั้น อาจจะมีทำเลที่เหมาะสมไม่มากแล้ว

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัทพร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด ผู้วิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ วิเคราะห์ว่า โดย 2 ทำเลที่อาจจะมีทั้งกลุ่มของคนต้องการที่อยู่อาศัยจริง  และกลุ่มคนซึ่งเป็นนักลงทุน มองว่าทำเลนี้มีความต้องการสูงแน่นอน อาจจะเหลือเพียงทำเลรอบมหาวิทยาลัย หรือสถานศึกษา และทำเลรอบนิคมอุตสาหกรรม โดยเฉพาะทำเลรอบมหาวิทยาลัยที่อยู่นอกกรุงเทพมหานครที่ได้รับความสนใจมากเป็นพิเศษ รวมไปถึงทำเลรอบมหาวิทยาลัยหรือสถานศึกษาในบางจังหวัด เช่น ชลบุรี และนครปฐม

นอกจากนี้พื้นที่รอบมหาวิทยาลัยที่อยู่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครได้รับความสนใจจากทั้งผู้ประกอบการ และนักลงทุนเช่นกัน เพราะสามารถจับกลุ่มได้กว้างกว่ามหาวิทยาลัยที่อยู่นอกกรุงเทพมหานคร แต่ราคาขายจะสูงกว่าชัดเจน ซึ่งทำให้อัตราการขายไม่ได้สูงหรือได้รับความนิยมมากแบบในพื้นที่นอกกรุงเทพมหานคร ส่วนนิคมอุตสาหกรรมนั้นมีทั้งนิคมฯ ที่อยู่ในพื้นที่ปริมณฑล, และนิคมฯ ที่อยู่ในพื้นที่ทางภาคตะวันออก โดยเฉพาะในจังหวัดชลบุรี และระยอง ทำเลรอบนิคมอุตสาหกรรม

 ทำเลรอบ มหาวิทยาลัยอาจจะไม่ใช่ทำเลที่เพิ่งจะมีโครงการคอนโดมิเนียมในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา แต่เป็นทำเลยอดนิยมที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมายาวนาน บางทำเลมีโครงการคอนโดมิเนียมมามากกว่า 10 ปีขึ้นไปแล้ว และยังคงเป็นทำเลที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมาต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา แต่อาจจะมากแบบเห็นได้ชัดในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา

โดยทำเลที่อาจจะสามารถพูดได้ว่ามีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายจำนวนมากแบบสังเกตได้ชัดเจน คือ ทำเลรอบมหาวิทยาลัยกรุงเทพรังสิต และมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์รังสิต โครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่โดยรอบมีมากกว่า 20 โครงการ รวมหลักหมื่นยูนิตเช่นกัน

      อีกทั้งที่น่าสนใจ คือ มีโครงการปิดการขายจำนวนมาก หรือสามารถทำยอดขายหรือยอดจองหลังจากเปิดขายพรี-เซลได้สูงมากภายในระยะเวลาไม่นาน ซึ่งแสดงให้เห็นว่ามีความต้องการซื้อจริง และเป็นความต้องการจากทั้งกลุ่มที่ต้องการที่อยู่อาศัย และกลุ่มที่เป็นนักลงทุน   

  คอนโดมิเนียมในพื้นที่รอบมหาวิทยาลัยย่านรังสิตทั้ง 2 ทำเลส่วนใหญ่เป็นโครงการที่มีราคาขายไม่สูงมาก หรืออยู่ที่ราคาขายไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นส่วนใหญ่ อาจจะเปิดขายกันที่ราคาประมาณ 60,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไปถึง 80,000 บาทต่อตารางเมตร และอาจจะมีบางโครงการที่มีราคาขายมากกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรซึ่งมีจำนวนโครงการไม่มากนัก โดยโครงการที่เปิดขายในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา

ได้รับการตอบรับที่ดีมาก มีภาพของการไปจองคิวเพื่อรอก่อนที่จะถึงวันเปิดขายพรี-เซลล่วงหน้าหลายวัน ซึ่งหาชมได้ยากสำหรับบรรยากาศแบบนี้ในช่วงที่เศรษฐกิจชะลอตัว ผู้ประกอบการที่มีโครงการในทั้ง 2 ทำเลของรังสิตมากที่สุด คือ แอสเซทไวส์ ซึ่งในอดีตอาจจะเป็นแสนสิริที่เปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมมาก่อน รวมไปถึงพฤกษาฯ ที่มีโครงการขนาดใหญ่หลายพันยูนิตก่อนหน้านี้หลายปี

 อีกทำเลรอบมหาวิทยาลัยหรือสถานศึกษาในกรุงเทพมหานครที่มีโครงการคอนโดมิเนียมจำนวนมาก และเห็นได้ชัดเจนว่าทางผู้ประกอบการมองกำลังซื้อส่วนหนึ่งเป็นผู้ที่มีความเกี่ยวข้องกับสถานศึกษาโดยตรง คือ ทำเลรอบมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย มหาวิทยาลัยศรีนครินทรวิโรฒ ประสานมิตร ซึ่งมีมหาวิทยาลัยขนาดใหญ่และอยู่ในทำเลที่การเดินทางสะดวก ผู้ประกอบการจึงมองถึงกำลังซื้อที่มีความเกี่ยวข้องกับ

สถานศึกษาด้วย ทำเลรอบๆ สี่แยกหลักสี่ที่มีมหาวิทยาลัยหลายแห่งก็เป็นอีก หนึ่งแห่งที่มีการมองกำลังซื้อจากสถานศึกษา

สำหรับนอกกรุงเทพมหานครอาจจะเห็นได้ชัดเจนที่บางแสน และศาลายา ซึ่งเป็นทำเลที่มีมหาวิทยาลัย มีนักศึกษาค่อนข้างมากโดยบางแสนมีโครงการคอนโดมิเนียมมามากกว่า 15 ปีแล้ว แต่เพิ่งมีผู้ประกอบการรายใหญ่เข้าไปเปิดขายโครงการไม่นานนี้ ศาลายาอาจจะเพิ่งมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา แต่ก็ได้รับความสนใจจากทั้งฝั่งของผู้ประกอบการ และผู้ซื้อที่เป็นซื้อเพื่ออยู่อาศัย และซื้อเพื่อลงทุน

โครงการคอนโดมิเนียมรอบๆ สถานศึกษาอาจจะต้องมองเป็นการลงทุนในระยะยาวจะคุ้มค่ากว่า เพราะผลตอบแทนจะขึ้นอยู่กับการเช่าของนักเรียน นักศึกษา หรือคนที่เกี่ยวข้องกับสถานศึกษานั้นๆ อีกทั้งสัญญาเช่ายังทำกันในระยะยาว ผู้ปกครองหลายรายซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อให้บุตรหลานตนเองพักอาศัยจากนั้นเมื่อเรียนจบก็ปล่อยเช่าต่อ หรือขายเพื่อเอาเงินลงทุนพร้อมผลตอบแทนคืน เพราะถ้าบุตรหลานเข้าพักอาศัยในระยะเวลานานจนเรียนจบนั้นการผ่อนชำระกับทางธนาคารก็ไม่แตกต่างจากการเช่าอพาร์ตเม้นต์ระดับดีอยู่ใกล้กับสถานศึกษา อีกทั้งคอนโดมิเนียมยังมีความปลอดภัย และสิ่งอำนวยความสะดวก รวมไปถึงที่จอดรถที่มั่นใจได้มากกว่าอพาร์ตเม้นต์ หรือหอพัก นอกจากนี้ยังมีกลุ่มของผู้ปกครองที่มีบุตรหลานที่กำลังศึกษาอยู่ในสถานศึกษาในกรุงเทพมหานครชั้นใน และผู้ปกครองก็ทำงานในกรุงเทพมหานครชั้นในเช่นกัน แต่ว่าบ้านของพวกเขาอยู่กรุงเทพมหานครรอบนอก หรือปริมณฑล การเดินทางเข้า-ออกอาจจะทำได้ยาก และสิ้นเปลืองเวลามาก การซื้อหรือเช่าคอนโดมิเนียมใกล้กับสถานศึกษาเป็นทางออกที่มีคนเลือกเยอะมาก คอนโดมิเนียมใกล้กับสถานศึกษาจึงได้รับความสนใจ แต่อาจจะต้องระวังเรื่องของจำนวนนักเรียน นักศึกษาที่ลดลงต่อเนื่องตามการลดลงของประชากร และรูปแบบของการเรียนที่เปลี่ยนแปลงไป ความต้องการคอนโดมิเนียมรอบๆ สถานศึกษาอาจจะใกล้ถึงจุดอิ่มตัว

สำหรับทำเลรอบ นิคมอุตสาหกรรมกเป็นอีก หนึ่ง ทำเลที่อาจจะไม่ใช่ทำเลใหม่ หรือเพิ่งได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการเข้าไปเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียม แต่เป็น หนึ่ง ในทำเลที่มีโครงการที่อยู่อาศัยทั้งบ้านจัดสรร และคอนโดมิเนียมเข้าไปเปิดขายมานานแล้ว แต่ช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมาอาจจะเริ่มมีผู้ประกอบการบางรายเข้าไปเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมมากขึ้นแบบชัดเจน ที่เห็นได้ชัดเจนมี 2 ราย คือ เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ที่เน้นการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมราคาไม่แพงที่มีราคาเริ่มต้นที่ต่ำกว่า 1 ล้านบาทในพื้นที่รอบ นิคมอุตสาหกรรมในปริมณฑลรอบกรุงเทพมหานครซึ่งก็ได้รับความสนใจที่ดี

แม้ว่าจะมีปัญหาเรื่องของการขอสินเชื่อธนาคารแต่เพราะกลุ่มผู้ซื้อมีขนาดใหญ่ เนื่องจากราคาขายที่ไม่แพงจึงสามารถทำยอดขายได้ต่อเนื่อง อีกทั้งมีกลุ่มของนักลงทุนที่เข้าไปซื้อเพื่อปล่อยเช่าด้วยเช่นกัน ผู้ประกอบการอีกรายที่เห็นได้ชัดเจนว่าเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่รอบๆ นิคมอุตสาหกรรม คือ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ที่เปิดขายโครงการในพื้นที่รอบนิคมอุตสาหกรรมในจังหวัดชลบุรี และระยอง นอกจากนี้ยังมีโครงการคอนโดมิเนียมของผู้ประกอบการรายเล็กในจังหวัดนั้นๆ ด้วย

ราคาขายคอนโดมิเนียมรอบนิคมอุตสาหกรรมในจังหวัดชลบุรี และระยองจะไม่สูงมาก ส่วนใหญ่เปิดขายกันที่ราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทต่อยูนิต อาจจะมีราคามากกว่านี้บ้างแต่ก็ไม่มากนัก เพราะกำลังซื้อสำหรับโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่รอบๆ นิคมอุตสาหกรรมก็ คือ คนที่ทำงานในนิคมอุตสาหกรรมซึ่งกลุ่มของคนงานระดับลกลางถึงล่างมีจำนวนมากที่สุด ดังนั้น ผู้ประกอบการจึงเลือกที่จะเข้าถึงกำลังซื้อกลุ่มนี้โดยการเปิดขายโครงการในระดับราคาดังกล่าวเพื่อที่จะได้เข้าถึงกำลังซื้อขนาดใหญ่ที่สุด อาจจะมีปัญหาในเรื่องของการขอสินเชื่อธนาคาร แต่ด้วยขนาดกำลังซื้อที่ใหญ่มากจึงยังพอหมุนเวียนกันได้ คนที่มีกำลังซื้อสูงก็อาจจะเลือกบ้านในโครงการจัดสรรมากกว่าคอนโดมิเนียม

พื้นที่รอบนิคมอุตสาหกรรมในจังหวัดชลบุรี และระยองมีโครงการที่อยู่อาศัยมานานมากแล้ว พร้อมๆ กับการเกิดขึ้นของนิคมอุตสาหกรรมในทั้ง 2 จังหวัด แต่การเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมของผู้ประกอบการอาจจะเห็นมากขึ้นในช่วงที่กระแสการเข้ามาลงทุนของนักลงทุนต่างชาติเริ่มมีมากขึ้นในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เพราะมีโรงงานใหม่มากขึ้น การเคลื่อนย้ายแรงงานเข้ามาในพื้นที่ก็มากขึ้น ความต้องการที่อยู่อาศัยก็มากขึ้นด้วย เพียงแต่อาจจะมีทั้งความต้องการเช่า และซื้อ เมื่อมีความต้องการเช่า กลุ่มของนักลงทุนซึ่งมองหาทำเลเพื่อการลงทุนอยู่แล้วจึงเข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมในพื้นที่รอบนิคมฯ เพื่อลงทุนในระยะยาวซึ่งแน่นอนว่าหวังการเช่าจากคนที่เกี่ยวข้องกับนิคมฯ ต่างๆ เพราะการเช่าอพาร์ตเม้นต์หรือหอพักก็มีราคาที่ต่ำกว่าการเช่าคอนโดมิเนียมไม่มากแล้วในปัจจุบัน แต่ได้ความปลอดภัยและสิ่งอำนวยความสะดวกที่มากกว่า ผู้เช่าหลายรายยังมองในเรื่องของที่จอดรถที่มีความปลอดภัยกว่าหอพัก หรืออพาร์ตเม้นต์ แต่โครงการที่ได้รับความนิยมอาจจะเป็นโครงการที่ไม่ไกลจากที่ทำงานของพวกเขา เพราะการเดินทางไม่ได้สะดวกเหมือนในกรุงเทพมหานคร

สิ่งที่ต้องกังวลสำหรับโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่รอบนิคมอุตสาหกรรม คือ เรื่องของการเคลื่อนย้ายหรือลดลงของแรงงานที่เกิดจากการปิดกิจการโรงงาน รวมไปถึงการเพิ่มขึ้นหรือลดลงของกำลังการผลิตของโรงงาน เพราะมีผลต่อการจ้างงาน รายได้ของแรงงาน และต่อเนื่องถึงการขอสินเชื่อธนาคาร ช่วง 2 – 3 ปีที่ผ่านมามีโรงงานจำนวนไม่น้อยที่ปิดตัวลงไป โดยเฉพาะโรงงานที่ใช้แรงงานจำนวนมาก และโรงงานสมัยใหม่มีการใช้เทคโนโลยีที่มากขึ้น จำนวนของแรงงานลดน้อยลงไป ซึ่งเชื่อว่าผู้ประกอบการก็รับรู้เรื่องนี้ เพราะจำนวนโครงการคอนโดมิเนียมรอบนิคมอุตสาหกรรมไม่ได้มีมากมายเมื่อเทียบกับบ้านจัดสรรจำนวนยูนิตต่างกันเป็น 10 เท่า อีกทั้งบ้านจัดสรรมีกลุ่มผู้ซื้อที่เป็นคนในพื้นที่ซึ่งต้องการบ้านเพื่ออยู่อาศัย รวมไปถึงกลุ่มที่ต้องการบ้านเพราะขยายครอบครัว เป็นต้น