อสังหาฯเดือดชิงลูกค้า ‘เช่าก่อนซื้อ’แก้เกมแบงก์ปฎิเสธสินเชื่อ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปีนี้ยังเผชิญความท้าทาย หนี้ครัวเรือนพุ่งสูง ลุกลามเป็นหนี้เสียกดทับระบบเศรษฐกิจของไทยให้ฟื้นตัวช้า โดยมีตัวแปรมาจากวิกฤตโควิด สร้างรอยแผลเป็นขนาดใหญ่ทิ้งไว้ มีผลต่อสถาบันการเงินเพิ่มความเข้มงวด การปฏิเสธสินเชื่อ 60-70% ซึ่งสูงเป็นประวัติการณ์ หลายค่ายต้องนำโครงการกลับมาหมุนเวียนขายใหม่ โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยต่ำกว่า3 ล้านบาท และลุกลามไปถึงกลุ่มบ้านระดับ 10 ล้านบาท ท่ามกลางสต๊อกรอระบายเพิ่มมากขึ้น

 สัญญาณเตือนให้รัฐบาลต้องหันกลับมามองอุตสาหกรรมกลุ่มนี้อย่างใกล้ชิดเพราะเป็นหนึ่งในเครื่องยนต์สำคัญขับเคลื่อนเศรษฐกิจประเทศ หาก เครื่องยนต์นี้ดับวูบลง เชื่อว่าหลายอุตสาหกรรมที่เป็นห่วงโซ่ต้องกระทบเป็นวงกว้าง เสียงสะท้อนจากผู้ประกอบการทั้งรายเล็กและรายใหญ่ สิ่งที่ต้องห้ามเลือดเป็นการด่วนคือหนี้ครัวเรือน, การปรับลงของดอกเบี้ยนโยบายที่ต้องอ้างอิงตามเฟด, การเร่งใช้มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ โดยเฉพาะสิ่งที่ภาคเอกชนคาดหวัง คือ

มาตรการ ผ่อนคลายหลักเกณฑ์กำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Loan-to-Value : LTV) เป็นการชั่วคราว แต่ธนาคารแห่งประเทศไทยออกมาปฏิเสธการผ่อนผันเสียก่อน ทั้งนี้เชื่อว่าในอนาคตเสียงเรียกร้องนี้จะกลับมาเพราะมองว่า มาตรการ LTV เป็นมาตรการจูงใจให้คนมีกำลังซื้อสามารถตัดสินใจซื้อบ้านหลังที่สองหลังที่สามง่ายขึ้นตัวช่วยกระตุ้นกำลังซื้อ รวมไปถึงอาจเปิดให้ต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการบ้านจัดสรรแก้ปัญหานอมินีและนำธุรกิจสีเทาจากใต้ดินขึ้นมาวางไว้บนดินได้อย่างสง่างาม

ท่ามกลางความผันผวนทางเศรษฐกิจที่ลากยาวมาตั้งแต่ปี 2566 เริ่มเห็นสัญญาณไม่ค่อยดี ตั้งแต่ไตรมาสแรก ดีเวลอปเปอร์ต่างออกแคมเปญร้อนตั้งแต่ต้นปี โดยปีนี้มองว่า หากใช้วิธีลดแลกแจกแถมแบบเดิมๆ จะไม่ช่วยเท่าใด

เริ่มจาก ค่ายใหญ่ ของตระกูลชินวัตร บริษัทเอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของไทย นายณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร SC ยอมรับว่า เริ่มเห็นสัญญาไตรมาสแรกไม่สู้ดีนัก มีการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงขึ้นและลุกลามมาถึงกลุ่มตลาดกลางบน ขณะคนรุ่นใหม่ มีพฤติกรรมเช่ามากกว่าซื้อ จากความไม่มั่นคงทางรายได้และเสี่ยงจะถูกปฏิเสธสินเชื่อสูง ส่งผลให้ บริษัท ได้ศึกษาออฟชันเสริมให้กับลูกค้าโดยเฉพาะคนรุ่นใหม่ 2 รูปแบบ คาดว่าจะสรุปผลและเลือกนำมาใช้อย่างเป็นรูปธรรมในช่วงปลายปีนี้กับกลุ่มสินค้าราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท

ประกอบด้วย Subscription Model ซึ่งเป็น รูปแบบการทำธุรกิจแบบการคิดค่าบริการหรือค่าสมาชิก ที่มีทั้งแบบรายเดือนและรายปีเพื่อสามารถใช้บริการต่างๆ ของทางโครงการได้ โดยบริษัท เลือกรูปแบบการสมัครเป็นสมาชิก และจ่ายค่าสมัครสมาชิกเป็นรายเดือน เพื่อให้สามารถใช้สินค้าและบริการของเอสซีฯ ซึ่งต่างจากการเช่าที่อยู่อาศัยแบบปกติทั่วไป เช่น ลูกค้าสามารถเลือกห้องพักและเปลี่ยนห้องพักได้ในช่วงระยะเวลา 1 ปีได้ 2 ครั้ง รวมทั้งได้รับบริการพิเศษบางอย่างจาก SC ด้วย เช่น เลือกใช้บริการ สิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการอื่นได้

ส่วนอีกหนึ่งออฟชันพิเศษจะเป็นในรูปแบบ Rent to Own  (เร้นท์ทูโอน) คือ สัญญาลูกผสมระหว่างการเช่า และ การซื้อ เมื่อครบกำหนดสัญญา เงินงวดที่ชำระหลักหักค่าใช้จ่ายตามตกลง ให้ถือเป็นส่วนหนึ่งของราคาทรัพย์นั้นโดยลูกค้าที่เลือกเช่าคอนโดมิเนียมในโครงการต่างๆ ของ SC สามารถเปลี่ยนเงินค่าเช่ามาเป็นเงินผ่อนได้ หลังจากที่เช่าอยู่ไปแล้ว 1-2 ปี หรือมีความพร้อม หากสนใจจะซื้อคอนโดมิเนียมดังกล่าวเพื่อเป็นทรัพย์สินของตัวเอง

  “พฤติกรรมของคนรุ่นใหม่  ยังไม่ยึดติดกับสิ่งใดสิ่งหนึ่ง โดยเฉพาะการซื้อและโอนที่อยู่อาศัย ยังไม่ใช่คำตอบของชีวิต ต้องได้มีโอกาสเลือกก่อนหรือทดลองอยู่ก่อน ส่วนอีกกลุ่มที่มีปัญหาด้านรายได้ เช่น ปีนี้อาจจะยื่นกู้แล้วไม่ผ่าน แต่ในอีก 1-2 ปีข้างหน้าอาจจะมีความพร้อมด้านการเงิน ก็สามารถเลือกเช่าห้องชุดไปก่อน และเมื่อพร้อมก็รับโอนห้องชุดได้”

 สอดคล้องกับนางเกษราธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการบริษัทเสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯ ปีนี้ ค่อนข้างเหนื่อย โดยบริษัทได้รับผลกระทบจากการนำคอนโดมิเนียมที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อกลับมาขายใหม่หลายรอบ ดังนั้นการมี แบ็คล็อก หรือ ยอดรอโอนกรรมสิทธิ์ ไม่ได้การันตีว่า ขายได้ เพราะในจำนวน 100 หน่วยอาจถูกปฏิเสธสินเชื่อ 60 หน่วยส่งผลกระทบต่อการนำมาขายใหม่และลูกค้ารายใหม่ ต่างถูกปฏิเสธสินเชื่อซ้ำอีก

 สำหรับกิจกรรมส่งเสิรมการขายรูปแบบ ลด-แลก-แจก-แถม ไม่ได้ช่วยจูงใจลูกค้าอีกต่อไป เพราะปัญหาคือ การปฏิเสธสินเชื่อแม้ลูกค้าอยากได้ แต่หากสถาบันการเงิน ไม่ปล่อยสินเชื่อ ทุกอย่างก็จบลง

 ทางออก บริษัทได้ใช้แคมเปญรูปแบบใหม่ “Liv (ing) -next” ซึ่งเปิดโอกาสให้ลูกค้าทุกกลุ่ม ตัดสินใจเช่าก่อน 3 ปี และหากมีความพร้อม สามารถนำเงินค่าเช่าเปลี่ยนเป็นเงินดาวน์ซื้อโครงการดังกล่าวได้ ซึ่งรูปแบบนี้จะช่วยให้ผู้ซื้อเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้นและแก้ปัญหาการถูกปฏิเสธสินเชื่อได้อย่างมาก โดยจะนำโครงการคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ 17 โครงการ มูลค่า ประมาณ 1 หมื่นล้านบาท เข้าร่วมโครงการ ซึ่งจะเริ่มแคมเปญได้หลังเทศกาลสงกรานต์

 นอกจากนี้บริษัทอยู่ระหว่างใช้แคมเปญ แก้ปัญหากู้ยาก โดยใช้ “เงินสดใจดี” เข้ามาช่วยด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัย ครบวงจรชูจุดเด่น ทุกคนเป็นเจ้าของบ้านเสนาได้ โดยไม่ต้องกังวลเรื่องเครดิตการเงินตั้งเป้าลดยอดปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารได้อย่างน้อย 10-15% ดันยอดขายบ้านของเสนาเพิ่มขึ้น

นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบ และก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย และกรรมการผู้บริการบริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ผู้พัฒนาอสังหาฯ รายใหญ่ย่านพระราม2 ระบุว่า บริษัท มีแคมเปญช่วยลูกบ้านผ่อนบ้าน 1-2 ปี เพื่อลดภาระดอกเบี้ย นอกจากนี้ยังฟรีทุกรายการไม่ว่าจะเป็นค่าโอน ค่าส่วนกลาง ฯลฯ

  นายชูรัชฏ์ ชาครกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัทลลิลพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) สะท้อนว่า บริษัทต้องการให้รัฐบาลเร่งแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือน ด้วยการกระจายเม็ดเงินลงทุนเพื่อให้เกิดการจ้างงาน รวมถึงการหาแหล่งงานให้กับคนที่ได้รับผลกระทบ อย่างไรก็ตามในส่วนของบริษัท ได้ตั้ง คลินิกแก้หนี้ เพื่อช่วยให้คำแนะนำ คัดกรอง ลดหนี้ เคลียร์หนี้ให้สถาบันการเงินพิจารณาสินเชื่อง่ายขึ้น นอกจากนี้ยัง ให้ผ่อนระยะยาว ยืดเงินดาวน์ เลือกบ้านที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง เพื่อดึงลูกบ้านให้เป็นลูกค้าของบริษัทตามความต้องการ

 “ฐานเศรษฐกิจ” สำรวจ กิจกรรมส่งเสริมการตลาดในงานมหากรรมบ้านและคอนโดครั้งที่ 45 ที่ผ่านมา พบว่าผู้ประกอบการนำโครงการเข้าร่วมกว่า 1,000 โครงการมูลค่ากว่า 3 แสนล้านบาท มีเป้ายอดขายและทำสัญญาในงานกว่า 4,000 ล้านบาท ค่ายออริจิ้นสามารถทำยอดขายบ้านและคอนโดมิเนียมกว่า 550 ล้านบาท

 เช่นเดียวกับ  แอสเซทไวส์  จัดแคมเปญต้อนรับซัมเมอร์ สำหรับลูกค้าที่จองคอนโดมิเนียม “AssetWise เปย์ใจ ไป Japan” มอบข้อเสนอสุดพิเศษแบบจัดเต็มให้กับลูกค้า ส่วนลดสูงสุดถึง 1 ล้านบาท, อยู่ฟรี นานสูงสุด 3 ปี, กู้เต็มร้อยพร้อมรับแพ็กเกจเที่ยวประเทศญี่ปุ่น 4 วัน 3 คืน ตั้งแต่วันนี้ถึง 31 พฤษภาคม นี้