เศรษฐกิจ-กำลังซื้อบ้าน-คอนโดชะลอ ทุบกำไรบิ๊กอสังหาฯไตรมาส1ปี67ลด

ผลประกอบการไตรมาสแรกปี2567 ของบริษัทอสังหา ริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ฯ  ทยอยออกมาเป็นที่เรียบร้อย และพบว่าแต่ละค่ายมีผลกำไรสุทธิลดลง เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีปัจจัยหลักมากจากเศรษฐกิจและกำลังซื้อชะลอตัว หนี้ครัวเรือนเพิ่มสูง สถาบันการเงินเข้มงวดสินเชื่อ

มีผลพวงมาจากสถานการณ์โควิดที่สร้างบาดแผลลึกทิ้งไว้โดยกลุ่มกำลังซื้อระดับกลาง-ล่างซึ่งเป็นฐานกำลังซื้อใหญ่70-80% มีความอ่อนแอ ที่มีผลมาจากการปฏิเสธการปล่อยสินเชื่อ ทำให้ตลาดกลุ่มนี้แทบเดินต่อไปไม่ได้ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมระดับ ตํ่ากว่า 3 ล้านบาทลงมา 

ขณะความพยายามของภาคเอกชน ปรับแผนลดการผลิตกลุ่มที่อยู่อาศัยประเภทนี้ลงและกระโจนหาบ่อนํ้าใหม่ กลุ่มระดับบน ลักชัวรี รวมถึงตลาดในจังหวัดหัวเมืองท่องเที่ยวสำคัญ แต่ในที่สุดเริ่มมีเสียงสะท้อนว่า  กำลังเกิดซัพพลายที่สูง การปฏิเสธสินเชื่อลุกลาม เพราะ เป็นกลุ่มขนาดเล็กแม้จะมีกำลังซื้อสูงแต่อาจไม่ซื้อซํ้าในทุกโอกาส และนี่คือความยากลำบากของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยในปีนี้ 

แม้รัฐบาลจะมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่มองว่ายังไม่ใช่ยาแรงเป็นเพียงแค่การพยุงให้เดินต่อได้ ที่ผู้ประกอบการใช้ต่อยอดกิจกรรมส่งเสริมการตลาด เพราะตราบใด สถาบันไม่ปล่อยกู้ เชื่อว่ามาตรการรัฐ แทบไม่ช่วยมากนัก ขณะการพึ่งพากำลังซื้อต่างชาติ แม้จะเริ่มกลับมา แต่มองว่าไม่มากเหมือนช่วงก่อนหน้านี้แต่ถือเป็นที่พึ่งใหญ่แทนกำลังซื้อไทยที่กำลังเปราะบาง 

บิ๊กอสังหาฯไตรมาสแรกปี67กำไรลดลง

บริษัท วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด  หรือ LWS บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือ บมจ.แอล. พี. เอ็น. ( LPN) สะท้อน ผลประกอบการ ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ จำนวน 39 ราย แจ้งผลประกอบการไตรมาสแรกปีนี้ มีมูลค่ารวมกัน 71,094.20 ล้านบาท ลดลง- 3.55% เมื่อเทียบกับรายได้รวม ไตรมาสแรกของปีที่ผ่านมาที่ มูลค่ารวม 73,712.77ล้านบาท ขณะกำไรสุทธิรวมกันอยู่ที่ 5,462.47 ล้านบาทลดลงมากถึง -37.20% เมื่อเทียบกำไรสุทธิในช่วงเดียวกันของปี2566 ที่มีมูลค่ารวม 8,699.16ล้านบาท

หากลงลึกในรายบริษัทพบว่า บมจ.แสนสิริ ที่ทำรายได้และกำไรท็อปฟอร์มมาอย่างต่อเนื่อง  ยังคงรั้งอันดับหนึ่ง โดยในไตรมาสแรกของปีนี้  กำไรสูงสุดที่ 1,314 .98 ล้านบาท เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันกับปีที่ผ่านมา 1,581.79 ล้านบาท ลดลง-16.9%  ตามด้วยพี่เบิ้ม บมจ.แลนด์แอนด์เฮ้าส์ กำไร ที่1,231.02 ล้านบาท เทียบช่วงเดียวกันปีที่ผ่านมา ที่ 1,353.99 ล้านบาท  ลดลง-9.08%   เช่นเดียวกับบมจ.เอพี (ไทยแลนด์) กำไร 1,008.33 ล้านบาท เทียบช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา ที่ 1,478.40 ล้านบาท  ลดลง-31.80% ด้านศุภาลัยกำไรอยู่ที่  613 .64 ล้านบาท เทียบช่วงเดียวกันปีที่ผ่านมา ที่ 1,080.41 ล้านบาทลดลง -43.20%  เป็นต้น 

กำลังซื้อในประเทศเปราะบาง -พึ่งพาตลาดต่างชาติ

ที่สร้างเสียงฮือฮาคือ บมจ.อนันดาฯ ผู้นำการพัฒนาคอนโดมิเนียมในเมืองแนวรถไฟฟ้า ผลประกอบการ รอบนี้พลิกเป็นบวก  ที่ 195.4 ล้านบาท เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ติดลบที่ 59.6 กำไรมากถึง 482%  ที่แก้เกมจากการนำโครงการคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่จัดแคมเปญอย่างต่อเนื่อง และบุกไปโรดโชว์ยังต่างประเทศ และได้กำลังซื้อในกลุ่มนี้กลับมา  นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหารสายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บมจ.อนันดาฯ ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผย“ฐานเศรษฐกิจ” ว่า กำลังซื้อต่างชาติมีแนวโน้มที่ดีและเป็นกำลังซื้อกลุ่มใหญ่ที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ต่างนำโครงการไปโรดโชว์ โดยเฉพาะจีน เช่นเดียวกับอนันดาฯ

ขณะเดียวกันสมาคมฯเตรียมเสนอขอขยายการถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมของคนต่างด้าวจากไม่เกิน 49%เป็น69% ตามความสมัครใจ ช่วยขยายฐานกำลังซื้อของต่างชาติให้กว้างขึ้น ซึ่งจะเป็นหนึ่งในเฟืองจักรขับเคลื่อนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้ รวมถึงการเสนอต่อธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ขอให้ยกเลิก LTV (Loan to Value Ratio) หรือ อัตราส่วนที่ธนาคารสามารถให้สินเชื่อได้ เมื่อเทียบกับราคาบ้านที่ซื้อเป็นการชั่วคราวออกไปก่อน 2 ปี หลังจากนั้นจึงใช้ LTV ควบคุมบ้านหลังที่ 3 ขึ้นไปแทน

เศรษฐกิจชะลอตัว -หนี้ครัวเรือน เรื่องใหญ่       

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ ระบุว่า  ช่วงไตรมาส1/2567 เป็นอีกช่วงเวลาที่ยากลำบากของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายราย เพราะได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวต่อเนื่องมาตลอดในช่วงก่อนหน้านี้ อีกทั้งยังมีปัญหาเรื่องของหนี้ครัวเรือนที่เข้ามาเป็นปัจจัยกดดันกำลังซื้อของคนไทย แต่ขณะเดียวกันผู้ประกอบการอีกหลายรายยังคงมีการบริหารจัดการที่ดี โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ประกอบการ 3 อันดับแรกในธุรกิจอสังหาฯ  แต่หากพิจารณาจากการเปลี่ยนแปลงเปรียบเทียบกับกำไรสุทธิในไตรมาส1/2567 แล้ว จะพบว่ามีเพียง แสนสิริ

ที่มีผลประกอบการทั้งรายได้และกำไรมากที่สุดเป็นอันดับที่ 1 โดยเฉพาะในส่วนของรายได้ถือเป็นผู้ประกอบการรายเดียวที่มีรายได้มากกว่า 10,000 ล้านบาท (10,170 ล้านบาท) และมีกำไรสุทธิมากเป็นอันดับ 1 ด้วยเช่นกัน อยู่ที่ 1,315 ล้านบาท ทิ้งห่างอันดับที่ 2 มากพอสมควร แต่เมื่อนำมาเปรียบเทียบกันในช่วงเดียวกันของปี ที่ผ่านมาพบว่าแสนสิริ กำไรลดลง -16.9% โดยปีที่ผ่านมาสามารถทำกำไรได้ถึง 1,581.79ล้านบาท 

 ขณะที่ไตรมาสที่ 4 ปี 2566 ที่ผ่านมานั้น กำไรและรายได้ของผู้ประกอบการอสังหาฯอาจจะมากกว่าไตรมาสอื่นๆ ของปี 2566 เพราะมีมาตรการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์จาก 2% เหลือ 1% และค่าจดจำนองจากเดิม 1% เหลือ 0.01% ซึ่งมีผลบังคับใช้และสิ้นสุด ณ สิ้นเดือนธันวาคมปีที่ผ่านมา ถือเป็นช่วงเวลาที่มีการเร่งการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยที่มีราคาขายตํ่ากว่า 3 ล้านบาท เพื่อให้ทันต่อมาตรการนี้ และกำไรในไตรมาส 1/2567 ของบริษัทผู้ประกอบการส่วนใหญ่ลดลงแบบชัดเจน เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า เพราะมาตรการอสังหาฯสิ้นสุดลงขาดแรงจูงใจส่งผลให้ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้อเพื่อรอดูสถานการณ์และทิศทางของรัฐบาลก่อน ทำให้กำไรในไตรมาส 1/2567 แบบรายบริษัทมีเพียง กลุ่มแสนสิริและพฤกษาเท่านั้นที่มีกำไรเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาส 4/2566

ยอดโอนไตรมาสแรก 208,732 ล้าน ลด -13.4%

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) สำรวจข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในไตรมาส แรก ปี2567 พบการชะลอตัวอย่างมากในด้านอุปสงค์ ทั้งจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศมีเพียงจำนวน  72,954  หน่วย ลดลง -13.8%  โดยแนวราบลดลงมากสุดถึง -18.9% และอาคารชุดลดลง -0.6% ขณะที่มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศไตรมาสแรก ปี 2567 จำนวน  208,732  ล้านบาท ซึ่งเป็นจำนวนมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่ตํ่าสุดในรอบ 19 ไตรมาส (Q3/2562 – Q1/2567) และยังมีการขยายตัวลดลง -13.4% เมื่อเทียบกับไตรมาส แรก ปี 2566 ที่มีจำนวน 241,167 ล้านบาท

               โดยแนวราบลดลงมากสุดถึง-14.6% และอาคารชุดลดลง -10.7 %และจำนวนเงินสินเชื่อปล่อยใหม่ที่ขยายตัวลดลง -20.5 %เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ซึ่งตํ่าสุดในรอบ 25 ไตรมาส ส่งผลให้อุปทานที่เกิดขึ้นใหม่การชะลอตัวลงทั้งใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศลดลง -19.7%

การออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยทั่วประเทศมีจำนวนที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างลดลง -12.0% และที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ลดลง -38.5% ซึ่งหลังจากรัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ REIC คาดว่าจะส่งผลดีในช่วงครึ่งปีหลังของ 2567 โดยตลาดจะมีการพลิกฟื้นให้ภาพรวมทั้งปีการขยายได้ไม่น้อยกว่า  5 %และสูงสุดได้มากกว่า 10% โดยต้องระวังการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาสูงที่ยอดขายเริ่มชะลอตัว มีหน่วยเหลือขายเริ่มสะสมเพิ่มมากขึ้น

สรุปว่านับตั้งแต่ไตรมาส 3 ของปีนี้เป็นต้นไป ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวดีขึ้นแต่เป็นไปในลักษณะค่อยเป็นค่อยไป ทั้งมาตรการรัฐที่เริ่มเห็นผลและกำลังซื้อที่เริ่มฟื้นตัว เว้นแต่มีสถานการณ์ที่ไม่คาดคิดเกิดขึ้น