พระราม4 ขุมทรัพย์แสนล้าน "การยาสูบ -ทรัพย์สินฯ" เปิดกรุประมูลที่ดินทำเลทอง

ถนนพระราม4 ทำเลศักยภาพใจกลางเมืองปัจจุบัน มีโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่เกิดขึ้นจำนวนมากโดยเฉพาะอาณาจักรตระกูลสิริวัฒนภักดี ที่ล่าสุดพัฒนา “วัน แบงค็อก” 108 ไร่ หัวมุมถนนวิทยุตัดถนนพระราม4 บนที่ดินสำนักทรัพย์สินพระมหากษัตริย์ มูลค่า 1.2 แสนล้านบาท พื้นที่รวมเกือบ 2 ล้านตร.ม. จิ๊กซอว์ตัวสำคัญเติมเต็ม ความเป็นศูนย์กลางเมือง จุดหมายปลายทางระดับโลก นอกจาก พัฒนากลุ่มอาคารขนาดใหญ่ บนเวิ้งพระราม4 ที่เปิดบริการ ไปแล้ว ที่ดินเอฟวายไอ เซ็นเตอร์, สามย่านมิตรทาวน์, ไทยเบฟควอเตอร์, เดอะปาร์ค, ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ และสีลมเอจ

อีกโครงการที่น่าจับตา ทำเลหัวมุมถนนสีลมตัดกับพระราม4 “ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค”  มูลค่า 4.6 หมื่นล้านบาท  มิกซ์ยูส บนที่ดินสำนักทรัพย์สินพระมหากษัตร์  23 ไร่  ซึ่งเป็นการร่วมลงทุนระหว่างกลุ่มดุสิตธานี และบมจ.เซ็นทรัลพัฒนา หรือ CPN จุดประกายเชื่อมต่อความเป็นเมือง และธรรมชาติได้อย่างสมบูรณ์

โดย CPN เปิดภาพล่าสุด  “เซ็นทรัลพาร์ค” สำนักงานสุดหรู แห่งใหม่ใจกลางสีลม-พระราม4พื้นที่  6หมื่น ตร.ม. เตรียมเปิดใช้พื้นที่ในไตรมาส 2 ปี 2568 เชื่อมโยงกับโรงแรมดุสิตธานี และอาคารที่พักอาศัย ภายในโครงการมิกซ์ยูส ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค บนพื้นที่รวม 440,000 ตร.ม.หากทั้งสองอาณาจักรเปิดให้บริการเต็มรูปแบบคาดว่าจะสร้างแรงกระเพื่อมอย่างมากสำหรับการสร้างชุมชนแห่งใหม่ หรือเมืองในเมือง 

ถนนพระราม4 ยังเป็นที่น่าจับตาของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่  เพราะยังมีที่ดินทำเลทอง รอพัฒนาอีกมาก จากการรื้อทิ้งอาคารเก่าและ เปิดประมูลหาผู้เช่ารายใหม่หลังจากหมดสัญญา เพื่อนำที่ดินมาพัฒนาเชิงพาณิชย์ให้เกิดความคุ้มค่ากับการใช้ประโยชน์ที่ดิน ทั้งมูลค่าที่ดินราคากว่า 2 ล้านบาทต่อตารางวา และการใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ที่เปลี่ยนแปลงไป จากการจุดประกายให้ถนนพระราม4 จากย่านเงียบเหงากลายเป็นย่านธุรกิจสำคัญโดยมี กลุ่มอาคารของบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่เข้าพื้นที่โดยเฉพาะตระกูลสิริวัฒนภักดี 

ล่าสุด มีรายงานข่าวจากการยาสูบแห่งประเทศไทย (ยสท.) มีแผนนำที่ดินแปลงศักยภาพเปิดประมูลซึ่งเป็นพื้นที่บางส่วนของสำนักงานใหญ่การยาสูบฯ ถนนพระราม 4 แขวง-เขต คลองเตย กรุงเทพฯ ขนาดพื้นที่ประมาณ 9 ไร่เศษ ให้เช่าที่ดินเปล่าพร้อมอาคารนันทนาการ (คอร์ทแบดมินตัน) และสนามเทนนิส ซึ่งเป็นทำเลติดโรงพยาบาลสวนเบญจกิติ เฉลิมพระเกียรติ 84 พรรษา (โรงพยาบาลโรงงานยาสูบ)  และสวนป่าเบญจกิติ

ที่ดินแปลงดังกล่าวซึ่งเป็นหนึ่งในสามแปลง ที่การยาสูบฯ นำออกประมูลเช่าระยะยาว 30 ปี  ในคราวเดียวกันและ จัดประชุมทดสอบความสนใจของนักลงทุน (Market Sounding) ในวันที่ 18 มิถุนายน 2567 ซึ่งประกอบด้วย ที่ดิน “โครงการที่1” ตั้งอยู่ซอยสุขุมวิท 10 ติดสวนป่าเบญจกิติ โฉนดเลขที่ 5215ขนาดพื้นที่ประมาณ 0-3-82.3 ไร่ และโฉนด4744 ขนาดพื้นที่47 44 ขนาดพื้นที่ประมาณ 1-3-10.8 ไร่ รวมประมาณ 2 ไร่ 2 งาน

“โครงการที่2” สำนักงานใหญ่การยาสูบฯ พระราม4คลองเตย โฉนดเลขที่ 3505 และ3507ขนาดพื้นที่ประมาณ 9 ไร่ และ “โครงการที่3” สถานีใบยาเวียงพาน แม่สาย เชียงราย โฉนดเลขที่ 421 ขนาดพื้นที่ประมาณ 75-1-72.4 ไร่ ริมถนนพหลโยธิน ใกล้ด่านการค้าชายแดนแม่สาย จังหวัดเชียงราย โดยที่ดินทั้ง 3 แปลงของการยาสูบฯจะประมูลให้เช่าระยะยาว สูงสุด 30 ปี

สอดรับกับสำนักทรัพย์สินพระมหากษัตริย์ ติดประกาศพร้อมเบอร์โทรศัพท์หาผู้สนใจเช่าระยะยาวที่ดิน พร้อมระบุว่า ผู้สนใจสามารถขอรับเงื่อนไข (ทีโออาร์) และายละเอียดได้ทันที โดยแปลงใหญ่ตั้งอยู่ติดถนนพระราม4แขวงคลองเตยเขตคลองเตย เนื้อที่  15-1-32.04 ตร.ว. ซึ่งติดกับที่ดินของการยาสูบฯ เนื้อที่ 9 ไร่ เมื่อรวมทั้งสองแปลง เป็นผืนเดียวกัน จะมีเนื้อที่ เกือบ 25 ไร่ ยาวติดต่อกันตลอดแนวถนนพระราม 4 และคาดว่าอาจเชื่อมกับอาณาจักรตระกูลสิริวัฒนภักดีกลุ่มอาคารมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ ที่สร้างปัจจุบันได้ความเจริญให้กับบริเวณดังกล่าว อย่างน่าจับตา

ทั้งนี้กูรูในแวดวงธุรกิจอสังหา ริมทรัพย์ประเมินว่าหากนายทุนสนใจ ควรพิจารณาทั้งสองแปลงจะได้ที่ดินแปลงใหญ่  ติดสวนเบญจกิติ ติดถนนพระราม 4 เหนือทางขึ้นรถไฟใต้ดิน สถานี MRT คลองเตย ส่วน ที่ดินอีกแปลงของการยาสูบฯ สุดซอยสุขุมวิท 10 แปลง ติดสวนเบญจกิติ ประเมินว่า น่าจะพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมหรู เพื่อเช่าเพราะจะได้วิวสวน 100%

ก่อนหน้านี้“ฐานเศรษฐกิจ”ลงพื้นที่สำรวจการรื้อย้ายตึกคลองเตยภายในซอยโรงงานยาสูบ ย่านถนนพระราม 4 ใกล้บริเวณแยกคลองเตย ตั้งแต่ชุมชนเทพประทาน ตลอดจนถนนดวงพิทักษ์ ซึ่งอยู่ใกล้ทางพิเศษเฉลิมมหานคร ที่มีแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีนํ้าเงิน เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายบีทีเอสซึ่งเป็นที่ดินทรัพย์สินพระมหากษัตริย์ เนื้อที่ 15 ไร่ และพบว่า พื้นที่ดังกล่าวชาวบ้านได้ทยอยออกจากพื้นที่ทั้งหมดแล้ว

แหล่งข่าวแวดวงอสังหาริมทรัพย์กล่าวว่า การรื้อย้ายตึกคลองเตย ภายในซอยโรงงาน ยาสูบ มีสัญญาเช่า 30 ปี ปัจจุบันสัญญาสิ้นสุดลงมานานกว่า 6 ปี แต่ทางสำนักทรัพย์สินฯ ยังไม่มีแผนที่จะนำพื้นที่ดังกล่าวคืน เนื่องจากหากจะนำที่ดินบริเวณดังกล่าวไปพัฒนาจะต้องเป็นกลุ่มนายทุนขนาดใหญ่ที่จะพัฒนาที่ดินให้เกิดประโยชน์ ที่ผ่านมาสำนักทรัพย์สินฯได้มีการประกาศแจ้งชาวบ้านในพื้นที่ย้ายออกโดยไม่มีการต่อสัญญาเช่าพื้นที่กับชาวบ้าน

ด้านเสียงสะท้อนจากชุมชนระบุว่า เท่าที่ทราบมี กลุ่มทุนใหญ่ให้ความสนใจเข้ามาลงทุนบริเวณพื้นที่บริเวณตึกคลองเตย ซึ่งมีมูลค่าหลายพันล้านบาท เพื่อรวมเป็นพื้นที่ผืนเดียวในการพัฒนาเป็นศูนย์ประชุมนานาชาติที่ใหญ่ที่สุดในกรุงเทพฯ ขณะที่พื้นที่ฝั่งชุมชนเทพประทาน ซึ่งเป็นพื้นที่ทรัพย์สินพระมหากษัตริย์ด้วยเช่นกันแต่ยังไม่ถูกรื้อถอน เนื่องจากสัญญาเช่าจะสิ้นสุดภายในปี 2572-2573

อีกพื้นที่ที่กำลังเป็นกระแสตามนโยบายรัฐบาลเศรษฐา คือแผนพัฒนา ท่าเรือกรุงเทพหรือท่าเรือคลองเตย ของการท่าเรือแห่งประเทศไทย (กทท.)  เป็น “Smart City Port” ที่ผ่านมากทท.มีแผนนำที่ดินท่าเรือกรุงเทพ เนื้อที่ 2,353 ไร่ มูลค่าโครงการรวม 4.92 แสนล้านบาท โดยเปิดให้เอกชนร่วมลงทุนพัฒนาเชิงพาณิชย์เพิ่มรายได้ให้กับองค์กรในระยะยาว 30 ปี ทั้งนี้แนวทางพัฒนาที่ดินท่าเรือกรุงเทพ บริเวณท่าเรือกรุงเทพและพื้นที่นอกเขตรั้วศุลกากร

มีรูปแบบการพัฒนาเป็น Smart Commercial เน้นการพัฒนาเมืองธุรกิจขนาดใหญ่เพื่อเป็นแลนด์มาร์คของประเทศ รวมทั้งเป็นศูนย์กลางด้านการท่องเที่ยวใหม่เชื่อมโยงการท่องเที่ยวทางนํ้า และ Cruise Terminal ซึ่งมีแนวคิดออกแบบเป็นอาคารแบบ Mixed-use ที่มี Shopping Mall พื้นที่จอดรถและโรงแรม รวมถึงเชื่อมการเดินทางภายใน-นอกพื้นที่ โดยรักษาการท่าเรือเอาไว้ด้วยรูปแบบของ Smart Port ในพื้นที่ด้านตะวันออกของโครงการ เป็นต้น