จุดพลุ 4 "ถนนคนรวย" ขุมทรัพย์แสนล้าน ทำเลทองอาณาจักร บ้านหรู ราคาที่ดินพุ่ง

ทำเลศักภาพเขตกรุงเทพ มหานคร และปริมณฑล จุดประกายขึ้น จากการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานรัฐ นอกจากระบายความคับคั่งปริมาณจราจรจากเมืองขยายแล้ว ยังสร้างความเจริญในกับสองข้างทาง กลายเป็นขุมทรัพย์บนดินที่มีมูลค่ามหาศาลให้กับเจ้าของที่ดินแลนด์ลอร์ดใหญ่ รวมทั้งแรงบวกจากโครงการทางพิเศษ (ทางด่วน) รถไฟฟ้าพาดผ่านยิ่งทำให้มีมูลค่าสูงหลายเท่าตัว 

ขณะเดียวกันมีหลายเส้นทางที่ภาคเอกชนบุกเบิกเชื่อมทางสาธารณะ ประตูบานใหญ่เปิดสู่โอกาสทางธุรกิจ ในระยะยาว แต่มองว่าจะมีถนนเพียงไม่กี่เส้นที่มีอัตลักษณ์เฉพาะตัวกระทั่งถูกขนานนามว่า “ถนนคนรวย” ทำเลทองฝังเพชรที่ไม่แพ้ กรุงเทพฯ ชั้นใน

เริ่มจากที่ดินฝั่งตะวันออกของกรุงเทพมหานคร ถนนสายพรีเมียม “ประดิษฐ์มนูธรรม” หรือถนนเลียบทางด่วนเอกมัย-รามอินทรา จุดเด่นมีโครงข่ายตัดตรงจากโซนตะวันออกของกทม.วิ่งเข้าสู่ใจกลางเมืองโดยมีทางพิเศษ (ทางด่วน)เอกมัย-รามอินทราคล่อมทับซ้อนอยู่บริเวณด้านบนช่วยกระจายปริมาณจราจรออกนอกเมืองซึ่งถนนเส้นนี้ถูกเปิดใช้เส้นทางนานกว่า 20 ปีแหล่งรวมบ้านราคาแพง 

มีบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ของไทยตบเท้าเข้าพื้นที่เพราะเป็นย่านใกล้เมืองรายล้อมด้วยแหล่งไลฟ์สไตล์ ห้างสรรพสินค้า คอมมูนิตี้มอลล์  ร้านอาหาร โรงเรียนชื่อดัง ที่สำคัญมี “เซ็นทรัล อีสต์วิลล์” เป็นแรงหนุนให้ ถนนเส้นนี้เป็น อาณาจักรบ้านหรู 

เช่น โครงการ “สันติบุรี เดอะ เรสซิเดนเซส” คฤหาสน์ หรู แฟล็กชิพใหม่ในขณะนั้น ของบริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน)  ราคา 245-360 ล้านบาทและขายหมดในเวลาอันรวดเร็ว นอกจากนี้ยังมีเจ้าถิ่นค่ายเค.อี.กรุ๊ป บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีแลนด์แบงก์สะสมรอพัฒนากว่า 300 ไร่ รวมถึงอาคารสำนักงานระดับพรีเมียมภายใต้โครงการ “111 ประดิษฐ์มนูธรรม” แหล่งงานแห่งใหม่ รายล้อมไปด้วยย่านช้อปปิ้งชั้นนำ

อนาคตที่น่าจับตายังมีรถไฟฟ้าสายสีเทา พาดผ่าน ทำให้ราคาที่ดินขยับได้อีก สอดรับกับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่4) ปรับการใช้ประโยชน์ที่ดินบริเวณนี้ จากพื้นที่สีเหลือง (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) เป็นพื้นที่สีส้ม (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) ส่งผลให้สามารถพัฒนาคอนโดมิเนียมได้

นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด บริษัทประเมินราคาที่ดินของรัฐ ระบุว่าแนวโน้มราคาที่ดินบริเวณนี้จะวิ่งไปที่ 5-6 แสนบาทต่อตารางวา จากปัจจุบัน  กว่า 2-3 แสนบาทต่อตารางวา โดยเฉพาะจุดตัดของถนนลาดพร้าวกับ ถนนประดิษฐ์มนูธรรม และจุดตัดบริเวณถนนพระราม9กับถนนประดิษฐ์มนูธรรม ราคาที่ดินจะพุ่งไปที่1ล้านบาทต่อตารางวา

นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า ที่ดินฝั่งตะวันออกกทม. ถนนประดิษฐ์มนูธรรม เส้นเลือดใหญ่แหล่งรวมบ้านราคาแพงเมื่อถนนเส้นดังกล่าวเริ่มหาที่ดินยากขึ้นได้มีถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่รองรับ

โดยเฉพาะช่วงต้นจากถนนศรีนครรินทร์ ไปถึงถนนวงแหวนตะวันออก  และจากถนนวงแหวนตะวันออก ไปบรรจบกับ ถนนร่มเกล้า จะเป็นทำเลศักยภาพสูงที่มีบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ทุกค่ายทุกแบรนด์มารวมตัวกันที่นี่ ซึ่งเพอร์เฟคมีที่ดิน 400 ไร่ ตั้งอยู่ระหว่างถนนวงแหวนฯ ถึงร่มเกล้า โดยพัฒนามาแล้ว5-6ปี  ปัจจุบันเหลือที่ดินรอพัฒนาไม่เกิน 100 ไร่ 

 จากความเจริญและการเข้าพื้นที่ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาด หลักทรัพย์ทุกค่ายทุกแบรนด์มาอยู่รวมกัน ไม่ว่าจะเป็นแสนสิริ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ เอสซี แอสเสท เอพี (ไทยแลนด์) เนอวานา  เครือสิงเอสเตท โนเบิล ฯลฯ ส่งผลให้ ถนน กรุงเทพกรีฑา กลายเป็น “ถนนคนรวย” มีบ้านราคาแพง 30- 50 ล้านบาทซึ่งทำเลนี้ แต่ละค่ายต่างคนต่างมา ซื้อที่ดิน พัฒนาบ้านขายกันเอง แต่เนื่องจากถนนเส้นนี้ตัดขึ้นไม่ถึง 10 ปี และเปิดใช้เส้นทาง  ทำให้ มีแลนด์ลอร์ดจับจองที่ดิน ต้นทุนที่ดินจากราคาไม่สูง จนปัจุบัน มีต้นทุนที่สูงมากราคาตารางวาละ 1 แสนบาท ดังนั้นบ้านเดี่ยวบนถนนเส้นนี้จึงมีราคาแพง

นายวงศกรณ์ อธิบายว่า ที่ผ่านมา แลนด์ลอร์ดเดิมของ “กรุงเทพกรีฑา” คือ ค่าย บางกอกแลนด์ หรือ BLAND  มีที่ดินแปลงใหญ่ 1,350 ไร่  มูลค่า 15,000 ล้านบาท แต่ไม่พัฒนาต่อ  และขายให้กับกลุ่มแสนสิริ และแสนสิริได้ขายต่อที่ดินบางแปลงให้กับ ดีเวลลอปเปอร์รายอื่น

 โดยราคาที่ดิน บนถนนกรุงเทพกรีฑาสูงที่สุดจะอยู่บิรเวณช่วงต้นใกล้กับถนนศรีนครินทร์ 1-2 แสนบาทต่อตารางวา ปัจจุบันหาที่ดินค่อนข้างยาก ดังนั้นต้องพัฒนาบ้านระดับราคา 50 ล้านบาทขึ้นไปจุดเด่นอีก ประการเนื่องจากถนนเส้นนี้เกิดไม่ถึง 10 ปี จึงมีแต่โครงการบ้านใหม่  

 นายวงศกรณ์วิเคราะห์ว่า ถนนที่จะเรียกถนนคนรวยได้ หรือ เบเวอร์ลีฮิลส์คือ

1.ศักยภาพทำเลดี เป็นถนนสายหลักขนาดใหญ่ตัดตรงใจกลางเมือง

2.ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ ,ทางพิเศษ

3. มีสิ่งอำนวยความสะดวก โรงเรียนนานาชาติ  

“มีเขตทางขนาดใหญ่ ตัดตรงเข้าใจกลางเมืองตั้งแต่ถนนร่มเกล้าตรงไ ถนนศรีนครินทร์ ผ่านรามคำแหง 24 ตรงเข้าเมืองตัดผ่านพื้นที่เวอร์จิ้นแลนด์ หรือที่ดินที่ยังไม่มีการพัฒนา เป็นพื้นที่ว่างเปล่าสีเขียว สามารถทำโครงการใหม่สวยๆได้แต่แลนด์ลอร์ดรายใหม่ ได้ตั้งราคาขายสูงโดยอ้างอิงบางกอกแลนด์”

ถนนอีกเส้น โซนตะวันตก “ราชพฤกษ์”   เกิดขึ้นมาพร้อม “ประดิษฐ์มนูธรรม”  ตัดผ่านที่ดินแปลงว่างเปล่าคล้ายกับถนน กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ ผ่านพื้นที่สีเขียว ซึ่งต้นทุนราคาที่ดินไม่สูงแต่เนื่องจากความนิยม ส่งผลให้ปัจจุบันกลายเป็นย่านลักชัวรีเฮ้าส์ฝั่งตะวันตก เบเวอร์ลีฮิลส์ริมฝั่งแม่นํ้า เจ้าพระยา โดยทำเลศักยภาพและราคาที่ดินค่อนข้างสูงจะอยู่บริเวณ ช่วง 1 ถนนราชพฤกษ์ ผ่านสะพานตากสินกับถนนปิ่นเกล้า  ช่วง 2 ราชพฤกษ์ ตัดถนนปิ่นเกล้า ถึงถนนนครอินทร์ 

บริเวณนี้มีโครงการเกิดขึ้นอย่างรวดเร็ว ราคาค่อนข้างสูง 30 ล้านบาทขึ้นไปรวมถึง มีห้างเซ็นทรัล เวสต์วิลล์  ช่วง 3 ราชพฤกษ์ตัดกับถนนนครอินทร์ ถึง รัตนาธิเบศร์ บริเวณนี้มีบ้านราคาแพง เกิดขึ้นมาก  ช่วง4 จากรัตนาธิเบศร์ ตัดถนนชัยพฤกษ์ ซึ่งเป็น นิวซีบีดี หรือย่านศูนย์กลางธุรกิจใหม่ของโซนตะวันตก  มีโลตัส โรบินสัน  ศูนย์การค้าดังรองรับกำลังซื้อ แต่ช่วงนี้ราคาอยู่ที่ 7-20 ล้านบาท และช่วงสุดท้าย ช่วง 5. ราชพฤกษ์ ตัดชัยพฤกษ์ ไปปทุมธานี ระดับราคาบ้าน อยู่ที่  5-10 ล้านบาท

ส่วนทำเล ถนนหอการค้าไทยเป็นถนนสายสำคัญทางเฟอร์เฟคลงทุนเองระยะทาง  4 กิโลเมตร เพื่อเชื่อมถนนสายหลักอย่างถนนชัยพฤกษ์กับถนน 345 (ทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 345 สายบางบัวทอง-บางพูน)  โดยตัดผ่านที่ดินทุ่งสีเขียว (กรีนแลนด์) พัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่  ซึ่งเพอร์เฟคมีที่ดิน  700-800ไร่ บางส่วนขายให้พันธมิตร อาทิ เอสซีแอสเสท พฤกษา สองค่ายนี้ซื้อพัฒนาหลายรอบ โดยรอบใหม่ที่เป็นรายใหม่ อาทิ ค่ายเอพี (ไทยแลนด์) เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) พราวกรุ๊ป  และฮ่องกงแลนด์ที่ จอยเวนเจอร์กับ เพอร์เฟค

ขณะมหาวิทยาลัยหอการค้าไทย ที่ซื้อที่ดิน ต่อจากเพอร์เฟค 215 ไร่  เพื่อพัฒนาเป็นแคมปัส หอการค้าไทยแห่งที่2 ที่เป็นที่มาของถนนหอการค้าไทย แต่ปัจจุบัน ทางมหาวิทยาลัยหอการค้าไทย ได้เปลี่ยนนโยบาย โดยใช้วิธีขยายพื้นที่ ในมหาวิทยาลัยเดิม ที่วิภาวดี ฯแทน และชะลอแผนพัฒนาบริเวณนี้ไว้ก่อน

โดยราคาที่ดินที่ซื้อมาเกินกว่า 10 ปี   เฉลี่ย 3 ล้านบาทต่อไร่ เพอร์เฟคใช้ที่ดิน 80 ไร่ พัฒนาเป็นถนน ขนาด  6 ช่องจราจร ระยะทาง 4 กิโลเมตร งบประมาณ 400 ล้านบาท  มีเกาะกลางถนน เพื่อยกระดับที่ดินด้านในเป็นที่เจริญติดถนนใหญ่ทำให้ราคาสูงขึ้นทันที  2-3 เท่า และทยอยพัฒนา มา 10 ปี ขณะราคาปัจจุบันขยับ ขึ้นเป็น  4-5 เท่า อยู่ที่  12-15 ล้านบาท  โดยที่ดินแปลงเล็ก 2-4ไร่ ตารางวาละ1แสนบาท ขณะแปลงใหญ่ และลึกเข้าไปในแปลงที่ดิน เช่น80ไร่ ราคาจะถูกลดหลั่นลงมา

ปัจจุบันเพอร์เฟคพัฒนาบ้านจัดสรร  รวมกับ พันธมิตร มีจำนวนหลายพันหลังคาเรือน และเมื่อรวมของโครงการอื่น ย่านใกล้เคียง จะมีชุมชน ร่วม2หมื่นหลังคาเรือน ทั้งนี้ ถนนสองข้างทางของถนนหอการค้าไทย พัฒนา เป็นอาคารพาณิชย์ สมัยใหม่ ที่จะสร้างความสะดวกสบายให้กับลูกค้าเสมือนเป็นเมืองอยู่อาศัยที่มีครบจบในที่เดียว