"18 องค์กรอสังหาฯ" หนุนขยายเช่า 99ปี – ต่างชาติถือห้องชุด 75%

ตามที่มีมติคณะรัฐมนตรีเมื่อวันที่ 9 เมษายน 2567 เรื่องการให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องศึกษาเรื่องของการขยายระยะเวลาการเช่าจาก 30 ปี เป็ น 99 ปี และจากมติคณะรัฐมนตรีเมื่อวันที่ 18 มิถุนายน 2567 ที่ผ่านมา

สมาคมต่างๆที่เกี่ยวข้องกับเศรษฐกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน สมาคมการขายและการตลาด อสังหาริมทรัพย์สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมหินอ่อนและหินแกรนิตไทย และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูมิภาค รวม 18 สมาคม ฯ นำโดย นายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร นายประสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย มีความเห็นว่า

1. จากความต้องการในการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมของประเทศ ที่ต้ องการดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศ ทำให้ความต้องการ ความมั่นคงในที่อยู่อาศัย ชาวต่างชาติ ก็ตาม มาด้วย การขยายระยะเวลาเช่าจาก 30 ปี เป็น 99 ปี และให้การเช่าเป็นทรัพยสิทธิถือว่าเป็นระยะเวลาที่มีความมั่นคงเพียงพอ และจะทำให้การเช่าที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติเป็นไปด้วยความถูกต้อง โปร่งใส ตรวจสอบได้ ซึ่งจะเป็นการแก้ปัญหาการซื้อที่อยู่อาศัยหรือการเช่าที่อยู่อาศัยโดยไม่ถูกต้องตามกฎหมาย ของชาวต่างชาติได้

สำหรับข้อกังวลในเรื่องที่ชาวต่างชาติจะถือครองที่ดินทางอ้อม หรือใช้ที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม ก็สามารถวางกรอบของกฎหมายที่ก าหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน ตามข้อก าหนดของผังเมือง กำหนดเขตพื้นที่หรือจำนวนเนื้อที่ สำหรับการเช่าของชาวต่างชาติได้ฯลฯ

สำหรับประโยชน์ของคนไทย ที่จะได้รับโดยตรงจากการขยายระยะเวลาเช่า คือการที่มีที่ดินจำนวนมากทั้งในเขตใจกลางเมืองและนอกเมืองในทุกจังหวัดทั่วประเทศเป็นที่ดินของรัฐหรือหน่วยงานของรัฐ และที่ดินของภาคเอกชนที่ไม่มีความประสงค์จะจ าหน่ายที่ดินออกมา สิทธิการเช่าระยะยาวจะเป็นหลักประกัน ที่จะทำให้คนไทยเองสามารถลงทุนระยะยาว ทั้งด้านการอยู่อาศัย การลงทุนด้านเกษตรกรรม อุตสาหกรรมและ ประกอบธุรกิจ อื่นๆ รวมถึง การใช้สัญญาเช่าเป็นหลักประกันในการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินและเป็นมรดกตกทอดได้เช่นเดียวกัน

2. การขยาย สิทธิการถือครองห้องชุดในอาคารชุดของคนต่างชาติจาก 49% ให้เป็น 75% จะเป็นการสนับสนุนให้ชาวต่างชาติที่มาลงทุน หรือมีวัตถุประสงค์จะอยู่อาศัยในประเทศไทย ได้ซื้อที่อยู่อาศัยโดยถูกต้องตามกฎหมาย แก้ปัญหาในเรื่องการซื ้อหรือการถือครองที่อยู่อาศัยโดยไม่ถูกต้อง ทั้งนี้เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดการถือครองที่ดินโดยทางอ้อมหรือกระทบตอ่ สิทธิ์ของคนไทยในการอยู่อาศัยในอาคารชุดก็อาจออกระเบียบเพิ่มเติมในเรื่อง

2.1. สละสิทธิ์การโหวตของชาวต่างชาติ ในจำนวนที่เกินกว่า 49%

2.2. การจำกัดจำนวนที่ดิน ไม่เกิน 5 ไร่ สำหรับโครงการที่ชาวต่างชาติถือ กรรมสิทธิ์เกินกว่า 49% ไม่เกิน 75% เพื่อมิให้เกิดการถือครองที่ดินโดยทางอ้อม

2.3. จัดเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนนิติกรรมและภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี ที่สูงกว่าคนไทย

ในอัตราที่กำหนด โดยนำส่วนเกินจากการจัดเก็บในอัตราที่คนไทยต้องเสีย เข้ากองทุนสนับสนุนการมีบ้านของประชาชนชาวไทยที่มีรายได้น้อยถึงปานกลาง ที่ริเริ่มและจัดตั้งขึ้นเพื่อลดความเหลื่อมล้ำในระยะยาว

2.4. ระเบียบอื่นๆที่จะไม่กระทบถึงสิทธิ และการอยู่อาศัยของคนไทย เช่น

2.4.1. ผู้จัดการนิติบุคคล ประธานนิติบุคคล ต้องเป็นบุคคลสัญชาติไทย เท่านั้น

2.4.2. จำนวนคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดชาวต่างขาติ ต้องไม่เกินกึ่งหนึ่งของกรรมการทั้งหมด

2.4.3. รักษาสิทธิ์เสียงข้างน้อยคนไทย โดยสิทธิ์ออกเสียงของชาวต่างชาติรวมกันต้องไม่เกินเสียงข้างน้อยของคนไทยในลงคะแนนประชุม เช่นเดียวกับการรักษาสิทธิ์และเสียงผ้ถู ือกรรมสิทธิ์รายย่อยที่มีอยู่เดิม

2.4.4.  พื้นที่ที่จะอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองอาคารชุดได้เกินกว่า 49% แต่ไม่เกิน 75% มิได้อนุญาตให้ถือครองเป็นการทั่วไปในทุกพื้นที่แต่ควรจัดทำประกาศกระทรวงเป็นครั้งคราวไปโดยในเบื้องต้นอาจกำหนดเพียง 3 พื้นที่คือกรุงเทพมหานคร ภูเก็ต และเมืองพัทยา ทั้งนี้ได้เคยมีการแก้ไขเพิ่มเติม พระราชบัญญัติอาคารชุดในปี 2542 ที่ให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ถึง 100% มีกำหนดเวลา 5 ปี

เพื่อแก้ไขวิกฤตการณ์เศรษฐกิจในช่วงเวลาดังกล่าว พร้อมทั้งมีกฎหมายหลายฉบับรองรับที่มีการควบคุม ป้องกันไม่ให้กระทบสิทธิ์ของคนไทยในการอยู่อาศัยในอาคารชุด และในช่วง 5 ปีที่ให้ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ได้ถึง 100% ในอาคารชุดก็มิได้มีผลกระทบต่อความสามารถในการซื้อ หรืออยู่อาศัยในอาคารชุดของคนไทยแต่อย่างใด

ทั้งนี้ 18 สมาคมด้านอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจที่เกี่ยวข้อง มีความเห็นว่าการแก้ไขกฎหมายทั ้ง 2 ฉบับ จะเป็นเครื่องมือสำคัญในการกระตุ้นเศรษฐกิจ กระตุ้นการลงทุน และจะเป็นการวางโครงสร้างการใช้ประโยชน์ที่ดิน โครงสร้างการอยู่อาศัยของประเทศ ให้สอดคล้องกับ บริบทของเศรษฐกิจและสังคมโลก ที่มีการเปลี่ยนแปลงไป และจะมีส่วนสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศในระยะยาวต่อไป

สำหรับรายชื่อ สมาคมด้านอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วย

1. นายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์ สมคมธุรกิจบ้านจัดสรร -นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร
2. นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย
3. นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย
4. นายโอฬาร จันทร์ภู่ นายกสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน
5. นายปรีชา ศุภปี ติพร นายกสมาคมการขายและการตลาดสังหาริมทรัพย์ไทย
6. นายประวิทย์ อนุศิริ นายกสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย
7. นายสมเกียรติ จิตสร้างบุญ นายกสมาคมหินอ่อนและแกรนิตไทย
8. นายวัฒนพล ผลชีวิน นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี
9. นายทายาท กาญจนจิตรา นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ระยอง
10. นายณัฐพงษ์ ประสารศิวมัย นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดนครราชสีมา
11. นายจตุรงค์ ธนะปุระ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์อุดรธานี
12. นายมงคล เหลี่ยมวัฒนกุล นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์พิษณุโลก
13. นายชินะ สุทธาธนโชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์เชียงราย
14. นายเมธาพงศ์ อุปัติศฤงค์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต
15. นายวรัชญ์ ปริสทุธิ์กลุ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์สงขลา
16. นายปรีชา กุลไพศาลธรรม นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์นนทบุรี
17. นายธนวัฒน์ พูนศิลป์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ 3 จังหวัดชายแดนใต้
18. นายสรนันท์ เศรษฐี นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่