นักวิชาการชี้ขยายต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปี-ครองคอนโด 75% ไม่จำเป็นเร่งด่วน

รศ.ดร.อนุสรณ์ ธรรมใจ ผู้อำนวยการศูนย์วิจัยเศรษฐกิจดิจิทัล การลงทุนและการค้าระหว่างประเทศ และ อาจารย์ประจำคณะเศรษฐศาสตร์ มหาวิทยาลัยหอการค้าไทย เปิดเผยว่า การเปิดเสรีภาคอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติมโดยให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปี ถือครองคอนโดได้ 75% ไม่มีความจำเป็นเร่งด่วน 

ทั้งนี้ ควรมีการศึกษาผลดีผลเสีย และผลกระทบระยะยาวให้รอบคอบก่อน อย่างน้อยที่สุดให้นำผลจากการเปิดให้ทุนต่างชาติสามารถเช่าที่ดินได้ 99 ปีในพื้นที่อีอีซี (ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา) มาศึกษาดูโดยละเอียดว่า ที่ผ่านมา มีผลกระทบอย่างไรบ้างทั้งผลบวก ผลลบ ผลระยะสั้น และผลระยะยาวที่ต้องรอดูต่อไป การให้เช่าของพื้นที่อีอีซีนั้นใช้การเปิดช่องโดยให้แบ่งเป็นสองระยะ ระยะแรกอนุมัติไม่เกิน 50 ปี ส่วนระยะที่สองไม่เกิน 49 ปี 

สินค้าที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ทุกรูปแบบไม่ได้มีการซื้อขายกันเฉพาะผู้คนในท้องถิ่นเท่านั้น แต่มีลักษณะไร้พรมแดนและโลกาภิวัตน์มากขึ้น การเปิดเสรีเรื่องที่ดินและอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม ทั้งเงินทุนต่างชาติไหลเข้ามาซื้อหรือลงทุนในที่ดินของไทย หรือเงินทุนของกลุ่มทุนข้ามชาติไทยที่ออกไปลงทุนต่างประเทศ มีผลอย่างไรต่อเศรษฐกิจไทยในมิติต่างๆ 
 

รวมทั้งคุณภาพชีวิตของประชาชนโดยรวมจำเป็นต้องมีการศึกษาวิจัยในเชิงลึกต่อไปก่อนจะออกมาตรการใหม่เพิ่มเติม การออกไปลงทุนเช่าที่ดินระยะยาวหรือซื้อที่ดินในประเทศเพื่อนบ้านเพื่อทำการเกษตรพันธสัญญาและปลูกพืชเชิงพาณิชย์ 

และการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของกลุ่มทุนข้ามชาติไทยในต่างประเทศ ย่อมส่งผลต่อกระแสการลงทุนและการค้าระหว่างประเทศของไทยกับประเทศต่างๆ การขยายขอบเขตตลาดที่ดินที่มีลักษณะโลภาภิวัตน์ไร้พรมแดนมากขึ้น มีความซับซ้อนสูงมาก มีมิติทางการเมือง มิติสังคม มิติความเป็นธรรมและความเหลื่อมล้ำ การจัดการทรัพยากรที่ดินอันมีจำกัด นอกเหนือจากมิติทางด้านเศรษฐกิจและการลงทุนอย่างเดียว   

แนวโน้มการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ของไทยมีแนวโน้มลดลงงต่อเนื่องตลอด 7-8 ปีที่ผ่านมา นโยบายการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออกและการลงทุนในพื้นที่ EEC จะทำให้การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศหรือ FDI ดีขึ้นบ้าง การกระหายอยากได้การลงทุนจากต่างชาติต้องอยู่บนพื้นฐานของความสมดุลโดยไม่เสนอให้สิทธิพิเศษและผลประโยชน์มากจนเกิดต้นทุนต่อประเทศในระยะยาวและคนไทยส่วนใหญ่ไม่ได้ประโยชน์อะไร 

โดยเฉพาะสิทธิในการเช่าที่ดินและถือครองที่ดิน 99 ปี ควรต้องมีการทบทวน และ ไม่มีประเทศอาเซียนประเทศไหนที่ให้เช่าที่ดินหรือถือครองที่ดินยาวนานขณะนั้น ส่วนใหญ่จะให้เช่าที่ดินเพียง 50 ปี โดยภาพรวม สิทธิประโยชน์ในการลงทุนใน EEC สามารถแข่งขันได้กับทุกประเทศในเอเชีย ฉะนั้นไม่มีความจำเป็นต้องขยายระยะเวลาการถือครองที่ดินโดยนักลงทุนต่างชาติถึง 99 ปีเพื่อเพิ่มแรงจูงใจ 
 

ยิ่งขยายขอบเขตเช่าที่ดิน 99 ปีไปยังพื้นที่อื่นๆของประเทศเกินเขตเศรษฐกิจพิเศษยิ่งต้องพิจารณาด้วยความระมัดระวัง แน่นอนว่า การลงทุนใน EEC ย่อมส่งผลกระตุ้นภาคการลงทุนโดยเฉพาะการลงทุนจากต่างชาติ ขับเคลื่อนการขยายตัวเศรษฐกิจภาคตะวันออก มีการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานทางด้านกายภาพมูลค่าประมาณ 7.13 แสนล้านบาท ใช้เงินงบประมาณรัฐบาลราว 21% งบประมาณจากรัฐวิสาหกิจราว 12% ในช่วงรัฐบาลประยุทธ์ 

ส่วนกว่า 60% ที่เหลือเป็นการร่วมลงทุนกับเอกชนและเอกชนลงทุนโดยตรง ในส่วนของการใช้งบประมาณของรัฐต้องพิจารณาถึงการกระจายความเจริญไปยังส่วนอื่นๆของประเทศด้วย ส่วนโครงการร่วมลงทุนกับเอกชนนั้น คาดว่าจะเห็นความชัดเจนหลังได้รัฐบาลที่มีมาจากการเลือกตั้ง การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานทางด้านกายภาพครั้งใหญ่นี้จะไม่นำไปสู่ปัญหาฐานะทางการคลังในอนาคตและการลงทุนเกินความต้องการก็ต่อเมื่อโครงการ EEC ประสบความสำเร็จตามเป้าหมาย และสิ่งที่เป็นหลักประกันความสำเร็จ คือ โครงสร้างพื้นฐานด้านการกำกับดู ความต่อเนื่องของนโยบายและและเสถียรภาพทางการเมืองภายใต้ระบอบประชาธิปไตย

นักลงทุนใน EEC ได้รับสิทธิประโยชน์มากมายจากกฎหมายส่งเสริมการลงทุน 2560 กฎหมายส่งเสริมความสามารถในการแข่งขันสำหรับอุตสาหกรรมเป้าหมาย และ พระราชบัญญัติ EEC เมื่อให้สิทธิพิเศษมากเช่นนี้ผ่านกฎหมายใหม่ๆที่เพิ่งออกมา เช่น ยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลสูงสุดถึง 13 ปี คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนจึงควรกำหนดรูปแบบของการใช้สิทธิประโยชน์ตามความสำคัญคุณค่าของโครงการ (Merit-Based Incentives) ต่อเศรษฐกิจไทยโดยรวมและความกินดีอยู่ดีของประชาชนส่วนใหญ่ และพิจารณาประเภทของกิจการ (Activity-Based Incentives) เป็นไปตามอุตสาหกรรมเป้าหมายหรือไม่

อย่างไรก็ดี มีแนวโน้มโรงงานอุตสาหกรรมที่เพิ่มขึ้นจำนวนมากในพื้นที่ EEC อาจเกิดความแออัดและการกระจุกตัวของโรงงานอุตสาหกรรม มีผลกระทบให้เกิดมลพิษต่างๆต่อชุมชนโดยรอบได้ คุณภาพชีวิตที่แย่ลงและค่าครองชีพสูงขึ้น ทำให้รัฐจำเป็นต้องออกระเบียบและเงื่อนไขเพิ่มเติมด้านสิ่งแวดล้อม ดูแลคุณภาพชีวิตและค่าครองชีพประชาชนในพื้นที่ สภาพการจ้างงาน รวมทั้งการให้สัมปทานกลุ่มทุนในโครงการขนาดใหญ่ต้องรอบคอบและโปร่งใส

ไทยต้องมีมาตรการที่ชัดเจนในเตรียมรับการถ่ายโอนเทคโนโลยีและกระบวนการฝึกอบรมทักษะแรงงานอย่างเป็นระบบ เพื่อให้ในอนาคต สินค้าเทคโนโลยีขั้นสูงจะได้เป็นสินค้าที่ไทยผลิตเองได้ ไม่ใช่เป็นเพียงแค่สินค้าที่ผลิตในประเทศไทยเท่านั้น และต้องตระหนักด้วยว่าไม่ควรแลกการเติบโตทางเศรษฐกิจอันเป็นผลจากการลงทุนของต่างชาติ กับความเสื่อมโทรมของทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม คุณภาพชีวิตของผู้คน

ตลอดจนการยอมเป็นสภาพกึ่งอาณานิคมทางเศรษฐกิจ ของทุนข้ามชาติโดยที่คนไทยส่วนใหญ่ไม่ได้ประโยชน์อะไร ผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจไม่ได้กระจายไปยังประชาชนส่วนใหญ่และกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มทุนขนาดใหญ่เท่านั้น