"มาตรการรัฐ" ต้านไม่ไหว“แผ่นดินไหว-ภาษีทรัมป์”ทุบตลาดอสังหาฯ ซึมยาว

 

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบทุกทิศทางทั้งจากเศรษฐกิจในประเทศผันผวนมีผลต่อการตัดสินใจของผู้บริโภค ขณะเดียวกัน หนี้ครัวเรือนยังสูง เป็น เหตุให้สถาบันการเงินเข้มงวดสินเชื่อและลุกลามไปถึงตลาดกลาง-บน

มาตรการรัฐกับผลกระทบตลาดอสังหาฯ

ผู้ประกอบการต้องวนนำที่อยู่อาศัยออกขายใหม่ มีต้นทุนที่ตามมาคือดอกเบี้ย ค่าดูแลทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพสมบูรณ์รวมถึงค่าโฆษณาประชาสัมพันธ์ จากการขาย และแม้ว่าผู้ประกอบการจะใช้แคมเปญลด-แลก-แจก-แถม เพื่อดึงดูดการตัดสินใจซื้อ แต่ในทางปฎิบัติ ติดปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อเป็นวงกว้างที่ประเมินว่าเฉลี่ยทั้งตลาดกว่า 40%

มากไปกว่านั้นยังถูกซํ้าเติมจากภัยพิบัติ “แผ่นดินไหว” ซึ่งมีผลต่อตลาดอาคารสูงโครงการคอนโดมิเนียม โดยตรง โดยเฉพาะสต๊อกรอระบายในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล 6-7หมื่นหน่วยมูลค่ากว่า 4 แสนล้านบาท จากท่าทีความวิตกกังวลของผู้บริโภคที่ต้องใช้เวลาอีกระยะ

ฝันร้ายของผู้ประกอบการ ยังไม่ทันจาง  “ภาษีทรัมป์”สร้างความสั่นสะเทือนไปทั่วทั้งโลกรวมถึงประเทศไทย มีผลให้ความมั่งคั่งในตลาดหุ้นลดวูบลงผู้ประกอบการชะลอการลงทุนมีผลต่อการจับจ่าย

รวมถึงการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ลดลงตามไปด้วยทั้ง ชาวไทยและต่างชาติซึ่งเป็นกลุ่มกำลังซื้อสูงที่นักวิเคราะห์ประเมินว่าปี 2568 จะเป็นปีที่เศรษฐกิจทั่วโลกพังพินาศ มากกว่าที่คาดการณ์ไว้ 

แน่นอนว่า แม้รัฐบาลไทยจะมีมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์มาสนับสนุน โดยช่วยให้สต๊อกที่มีอยู่ลดลง แต่มองว่า อาจมีแรงต้านที่ไม่เพียงพอและจะขยับได้ ในกรอบแคบๆเท่านั้น

ผลกระทบเหตุแผ่นดินไหวและภาษีทรัมป์

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต  นายกสมาคมอาคารชุดไทย ระบุว่า  มาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ทั้งการผ่อนคลายเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (เกณฑ์ LTV)

รวมถึงการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และจดจำนองที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ของกระทรวงการคลังและธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) แต่สถานการณ์ในขณะนี้ ผลกระทบจากแผ่นดินไหวและนโยบายภาษีของโดนัลด์ ทรัมป์ประธานาธิบดีสหรัฐอเมริกา

มาตรการดังกล่าวคงไม่เพียงพอเพราะดำเนินการมาก่อน ที่จะเกิดเหตุการณ์ แผ่นดินไหวและมาตรการภาษีของทรัมป์ มองว่า คงต้องใช้ยาแรงเพิ่มขึ้นสำหรับธุรกิจอสังหา ริมทรัพย์ ระยะสั้นและยาว ทั้งนี้ปัญหาสภาพคล่องธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สำคัญที่สุด ได้แก่

              1.ตลาดตราสารการเงินหุ้นกู้ที่เปราะบางที่จะครบกำหนดชำระคืนในปีนี้ ป้องกันปัญหาการไม่สามารถชำระคืนหุ้นกู้ครบกำหนดได้ พวก High Yield/ขาดความมั่นใจบริษัทInvestment Grade

              2.การปล่อยสินเชื่อแก่ผู้ประกอบการผ่านสถาบันทางการ ธนาคารพาณิชย์ ดอกเบี้ยที่เหมาะสม

              3.การปล่อยสินเชื่อรายย่อย สินเชื่อที่อยู่อาศัยผ่อนปรน LTV 100% จากราคาประเมินบ้านใหม่ และ 100%จากราคาประเมินปัจจุบันหลักประกันบ้านเก่าเพื่อ Refinance เพิ่มสภาพคล่องให้ ประขาชนโดยมีดอกเบี้ยพิเศษเท่าบ้านใหม่โดย สถาบันการเงินไม่ต้องกันสำรอง เหมือนบ้านใหม่

              4.มาตรการยาแรงกระตุ้นการโอนอสังหาริมทรัพย์ปี 2568 เพิ่มเติมจากเดิม เช่น ไม่กำหนดเพดานราคา เดิมไม่เกิน7ล้านบาท, หักลดหย่อนภาษีซื้อบ้านและดอกเบี้ยบ้านใหม่เพิ่มเติม, ยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะแก่ผู้ประกอบการ

              นอกจากนี้นายประเสริฐ ยังเสนอ ภาครัฐ วางโครงสร้างระยะยาวให้ อสังหาริมทรัพย์เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ ได้แก่  การวางโครงสร้างการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติผ่านสิทธิการเช่าไม่เกิน 60 ปี

โดยมีสิทธิและหน้าที่เสียภาษีอย่างโปร่งใส และการจัดตั้งกองทุนสนับสนุนบ้านผู้มีรายได้น้อย รายได้ปานกลาง รวมถึงบ้านหลังแรกของคนไทย  การจัดระเบียบการอยู่อาศัยของชาวต่างชาติในประเทศไทยในฐานะผู้พำนัก ควบคุมโดยคนไทยแบบเบ็ดเสร็จ อีกทั้งmanmade นอกเหนือจากEntertainment เช่น นิคมการแพทย์ โรงพยาบาลในการรักษาโรค

ศูนย์พัฒนาการศึกษาTechnician,Disney/Uinversal ขณะเดียวกัน ต้องการให้เพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐ โดยเอกชน การเชื่อมต่อและการพัฒนามูลค่ามหาศาลในเวลาที่กำหนด

 ด้านนายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย  ประเมินว่า ปัญหาสารพัดที่มีผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2568 เรื่องการขอสินเชื่อของธนาคารสำหรับกลุ่มลูกค้าระดับกลางลงไป

ผู้ประกอบการภาคอสังหาริมทรัพย์พยายามเรียกร้องมาตรการช่วยเหลือจากรัฐบาลมาตลอดตั้งแต่ตอนต้นปี โดยเฉพาะเรื่องของการผ่อนคลาย เกณฑ์ LTV และการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์ และค่าจดจำนองที่หมดอายุสิ้นปี 2567

เพราะมาตรการนี้เป็นการลดค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อโดยตรง และมีส่วนช่วยให้เกิดการโอนกรรมสิทธิ์มากขึ้นช่วงปลายปี 2567 ซึ่งตลอดระยะเวลาที่ผ่านมารัฐบาลยังคงไม่ได้ตอบสนองเรื่องของมาตรการช่วยเหลือใดๆ แต่ปรากฎว่าธนาคารแห่งประเทศไทย

กลับประกาศยกเว้นมาตรการ LTV ทุกระดับราคาชั่วคราว สำหรับสัญญาเงินกู้ที่ทำสัญญาตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ซึ่งภาคเอกชนตอบสนองเรื่องนี้เป็นอย่างดี แต่ยังคงเรียกร้องมาตรการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองจากรัฐบาลเช่นเดิม

เหตุการณ์แผ่นดินไหวเมื่อวันที่ 28 มีนาคมที่ผ่านมา สร้างผลกระทบต่อตลาดคอนโดมิเนียมโดยเฉพาะที่เป็นอาคารสูงโดยตรง การโอนกรรมสิทธิ์ของตลาดคอนโด มิเนียมน่าจะได้รับผลกระทบในช่วงนี้ แต่ถ้าผู้ประกอบการต่างๆ สร้างความเชื่อมั่น ความปลอดภัยในเรื่องของโครงสร้าง และตัวอาคาร

อีกทั้งต้องไม่มีเหตุการณ์แผ่นดินไหวเกิดขึ้นซํ้า ความเชื่อมั่นของคนไทยต่ออาคารสูงจะค่อยๆ กลับมา ซึ่งผู้ประกอบการอสังหา ริมทรัพย์ยังเรียกร้องมาตรการกระตุ้นกำลังซื้อจากรัฐบาลต่อเนื่องเช่นกัน และวันที่ 8 เมษายนที่ผ่านมา คณะรัฐมนตรีมีการอนุมัติมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้วยการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์ และค่าจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อยูนิต ซึ่งอาจจะไม่ได้กระตุ้นกำลังซื้อมากนัก

โดยเฉพาะภาคคอนโดมิเนียม แต่ตลาดบ้านหรือที่อยู่อาศัยแนวราบ และคอนโดมิเนียมที่เป็นอาคารที่ไม่สูงจะได้รับอานิสงส์แน่นอน แม้ว่าจะกระตุ้นกำลังซื้อไม่ได้มาก หรือไม่ได้แตกต่างจากปีที่แล้วมากนัก แต่ก็คงช่วยให้ภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2568 ลดลงจากปี 2567 ไม่มากนัก 

ปัจจุบันอาจจะยังคาดการณ์ยาก เพราะปัจจัยลบบางอย่างเพิ่งเกิดหรือมีผล เช่น แผ่นดินไหว การประกาศเรื่องภาษีนำเข้าของสหรัฐอเมริกากับไทย เป็นต้น เรื่องของภาษีมีผลต่อการลงทุนในภาคอุตสาหกรรมและอาจจะต่อเนื่องมาภาคที่อยู่อาศัยได้เช่นกัน

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด   ประเมินว่า ในไตรมาสที่ 2 ของปีนี้ ยอด Walk-in และยอดขายได้ใหม่คอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครจะปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ

โดยเฉพาะในกลุ่มอาคารสูง เนื่องจากแผ่นดินไหวครั้งล่าสุดที่เกิดขึ้นส่งผลกระทบต่อความมั่นใจและจิตวิทยาของผู้ซื้อคอนโดมิเนียมในตลาด

คาดว่าผลกระทบดังกล่าวจะยังคงอยู่ในระยะเวลาอย่างน้อย 3 เดือนจากนี้ไป การลดลงของความต้องการซื้อในช่วงนี้เป็นเรื่องที่สามารถคาดการณ์ได้ และอาจส่งผลให้ตลาดคอนโดมิเนียมมีการชะลอตัวในระยะสั้น ซึ่งยังไม่รวมผลกระทบจากภาษีทรัมป์

 

หน้า 20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 45 ฉบับที่ 4,087 วันที่ 13 - 16 เมษายน พ.ศ. 2568