วิเคราะห์วิกฤตอสังหาริมทรัพย์จีน ระเบิดลูกใหญ่สะเทือนเศรษฐกิจโลก

ปัญหา วิกฤตภาคอสังหาริมทรัพย์ของจีน ที่กำลังส่ง ผลกระทบต่อเศรษฐกิจ ในภาพรวมนั้น ยังสะท้อนให้เห็นจากข้อมูลล่าสุดที่เปิดเผยเมื่อเร็วๆนี้ว่า ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ในจีน ลดลงประมาณ 50% จากระดับสูงสุดในปี 2020 และราคาบ้านใหม่ก็ลดลงในเดือนกรกฎาคมที่ผ่านมา ซึ่งมูลค่าบ้านที่ลดลงนั้นนับเป็นความเสี่ยงที่สำคัญยิ่ง เนื่องจาก ชาวจีน สะสมความมั่งคั่งไว้กับการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ โดยอสังหาริมทรัพย์คิดเป็นสัดส่วนมากถึง 70% ของความมั่งคั่งในครัวเรือนของจีน ดังนั้น เมื่อราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลงก็เท่ากับว่าความมั่งคั่งของภาคครัวเรือนลดลงตามไปด้วย

ย้อนรอยสัญญาณหายนะที่เริ่มขึ้นในเดือนสิงหาคม

การประกาศล้มละลายในต่างประเทศของ บริษัท ไชน่า เอเวอร์แกรนด์ กรุ๊ป (China Evergrande Group) เมื่อวันที่ 17 ส.ค.ที่ผ่านมา อาจไม่มีผลต่อตลาดมากนัก ส่วนหนึ่งเป็นเพราะโลกได้รับรู้ถึงปัญหาของเอเวอร์แกรนด์ตั้งแต่เมื่อปี 2021 (พ.ศ.2564) ว่ายักษ์ใหญ่รายนี้ใกล้ล้มละลาย และผลกระทบจากเอเวอร์แกรนด์ก็ได้เกิดไปแล้วในช่วงเวลานั้น หรือเกือบสองปีที่ผ่านมา

แต่เรื่องที่สร้างความกังวลใจมากกว่า เหมือนกับคลื่นยักษ์ลูกใหม่ที่กำลังซัดโถมถล่มฝั่งคือ ปัญหาของ บริษัทคันทรี การ์เดน (Country Garden) ซึ่งเป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์ระดับยักษ์ใหญ่อันดับหนึ่งในแง่ปริมาณยอดขาย ที่ประสบปัญหาสภาพคล่อง และกำลังนับถอยหลังสู่การผิดนัดชำระหนี้ในอีกไม่กี่วันข้างหน้า เรื่องนี้สร้างความกังวลว่าจะนำไปสู่การลุกลามของการผิดนัดชำระหนี้ในวงกว้าง

ปัจจุบัน คันทรี่ การ์เดน มีหนี้สินรวมประมาณ 1.4 ล้านล้านหยวน หรือราว 6.8 ล้านล้านบาท (ข้อมูล ณ สิ้นปี 2022) บริษัทเปิดเผยเมื่อต้นเดือนส.ค.นี้ว่า จำเป็นต้องผิดนัดจ่ายดอกเบี้ยหุ้นกู้ที่มีกำหนดชำระในวันที่ 6 สิงหาคมที่ผ่านมา รวมมูลค่าประมาณ 22.5 ล้านดอลลาร์สหรัฐ หรือราว 795 ล้านบาท ซึ่งหากไม่สามารถชำระได้ภายใน 30 วันหลังจากนั้นจะถือเป็นการผิดนัดชำระหนี้ (default) อย่างเป็นทางการ

นอกจากนี้ คันทรี การ์เดน ยังได้แจ้งนักลงทุนว่า บริษัทอาจจะขาดทุนประมาณ 45,000 ล้านหยวนถึง 55,000 ล้านหยวน (ราว ๆ 218,800 ล้านบาท ถึง 267,500 ล้านบาท) ในครึ่งปีแรกของปีนี้

สถานการณ์ดังกล่าวทำให้ หุ้นของคันทรี การ์เดน ที่มีการซื้อขายในตลาดหุ้นฮ่องกง กำลังจะถูกถอดออกจากดัชนี Hang Seng China Enterprises Index (HSCEI) ในวันที่ 4 กันยายนที่จะถึงนี้

สิ่งที่เกิดขึ้นกับคันทรี การ์เดน ที่เคยได้ชื่อว่าเป็นหนึ่งในบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีฐานะการเงินมั่นคงมากที่สุดรายหนึ่งของจีน ยิ่งตอกย้ำภาวะวิกฤตในภาคอสังหาริมทรัพย์ของจีนที่ก่อตัวให้เห็นมาแล้วสองปี นับตั้งแต่กรณีการผิดนัดชำระหนี้ของไชน่า เอเวอร์แกรนด์ ซึ่งถึงขณะนี้ ก็ยังไม่มีวี่แววดีขึ้น มีแต่จะย่ำแย่ลง ไม่ว่าจะเป็นยอดขายที่ลดลง ราคาก็ลดลง แน่นอนว่านั่นทำให้การลงทุนลดลง และสภาพคล่องก็ลดลงตามไปด้วย สวนทางกับการผิดนัดชำระหนี้ของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงปลายปี 2021

ถึงแม้ว่าสถานะทางการเงินของคันทรี การ์เดนในตอนนี้ ยังคงมีทรัพย์สินมากกว่าหนี้สิน แต่นักวิเคราะห์ก็เตือนว่า คันทรี การ์เดน อาจไม่เหลืออะไรเลยหากต้องตัดจำหน่ายทรัพย์สินออกไปเป็นจำนวนมาก และอาจเข้าสู่ภาวะส่วนของผู้ถือหุ้นติดลบ หากมูลค่าสินทรัพย์ลดลงเมื่อเวลาผ่านไป

นักลงทุนเชื่อว่าการผิดนัดชำระหนี้ของคันทรี การ์เดน จะสร้างผลกระทบต่อนักลงทุนและสถาบันการเงินในเวลานี้ น้อยกว่ากรณีไชน่า เอเวอร์แกรนด์เมื่อสองปีที่แล้ว เนื่องจากหนี้สินรวม 1.4 ล้านล้านหยวนของคันทรี การ์เดนนั้น คิดเป็นเพียง 59% ของหนี้สินของเอเวอร์แกรนด์ (ที่ขณะนี้ได้ชื่อว่าเป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีหนี้มากที่สุดในโลก) แต่สิ่งที่น่ากังวลและสร้างความหวั่นวิตกก็คือ “ผลกระทบเฉพาะหน้า" จากปัญหาของคันทรี การ์เดนที่จะเกิดกับลูกค้าที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์จำนวนมากและจะก่อให้เกิดผลกระทบลุกลาม

ทั้งนี้ เนื่องจากคันทรี การ์เดน เป็นผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เน้นตลาดระดับกลางและล่าง มีจำนวนโครงการมากกว่า 3,100 โครงการกระจายในทุกมณฑลของประเทศจีน แตกต่างจากเอเวอร์แกรนด์ที่ทำโครงการเจาะตลาดระดับบนและระดับกลาง มีโครงการราว 800 โครงการอยู่ตามเมืองใหญ่ของจีน

จากการลงพื้นที่สำรวจของสำนักข่าวรอยเตอร์พบว่า บางโครงการนั้นหยุดชะงักแล้วเป็นบางส่วน และคนงานก็ไม่ได้รับค่าแรงมาตั้งแต่ต้นปี ทั้งนี้ รอยเตอร์ได้ออกสำรวจเขตก่อสร้างสองโครงการเมื่อวันที่ 18 ส.ค.ที่ผ่านมา ที่นครเทียนจินซึ่งมีประชากร 14 ล้านคน และห่างจากปักกิ่ง 135 กิโลเมตร โดยทั้งสองโครงการเป็นของบริษัทคันทรี การ์เดน ที่ได้ชื่อว่าเป็นบริษัทอสังหาฯรายใหญ่ที่สุดของจีนในแง่ปริมาณยอดขาย คนงานรายหนึ่งกล่าวว่า เขาได้รับเงินก้อนสำหรับเป็นค่าครองชีพซึ่งไม่เพียงพอต่อรายจ่ายของครอบครัว  

การลุกลามเป็นลูกโซ่ของการผิดนัดชำระหนี้

ผู้เชี่ยวชาญในแวดวงการเงินและบริษัทที่ปรึกษาธุรกิจหลายรายให้ความเห็นว่า การผิดนัดชำระหนี้ไม่ใช่เรื่องที่เลวร้ายที่สุดในการดำเนินธุรกิจ และหลายบริษัทก็ใช้ทางเลือกนี้ เพื่อรักษาเงินสดและการดำเนินงานของบริษัทเอาไว้ อย่างไรก็ตาม เนื่องจากความซบเซาต่อเนื่องหลายปีของตลาดอสังหาริมทรัพย์จีนเอง ทำให้เชื่อว่าการลุกลามของการผิดนัดชำระหนี้จะเกิดขึ้นอย่างแน่นอน ไม่ว่าสุดท้ายแล้ว คันทรี การ์เดน จะผิดนัดชำระหนี้หรือไม่

นายจอห์น แลม กรรมการผู้จัดการ หัวหน้าฝ่ายวิจัยอสังหาริมทรัพย์ในจีนและฮ่องกงของธนาคารยูบีเอส ให้ความเห็นเกี่ยวกับเรื่องนี้ว่า มีบริษัทอสังหาฯ จำนวนมากขึ้น ที่มีแนวโน้มจะขยายเวลาชำระหนี้หรือปรับโครงสร้างหนี้ แทนการชำระหนี้ตรงตามเวลาที่กำหนด

แม้จะเชื่อว่า สถานการณ์ที่เกิดขึ้นในจีนครั้งนี้คงไม่รุนแรงเข้าขั้น "วิกฤตเลห์แมน" ซึ่งหมายถึงความล้มเหลวของบริษัทหนึ่งได้แพร่กระจายความเสียหายไปสู่การล่มสลายทางการเงินในวงกว้างเหมือนในสหรัฐช่วงปี 2008 หลังการล่มสลายของบริษัทเลห์แมน บราเธอร์ เนื่องจากความเสี่ยงของสถาบันการเงินจีนจากภาคอสังหาริมทรัพย์นั้นลดลงในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา แต่นักวิเคราะห์ก็เตือนว่า ปัญหาในภาคอสังหาริมทรัพย์ของจีนกำลังขยายผลลุกลามไปสู่ภาคการเงินแล้วบางส่วน

โดยนับตั้งแต่วิกฤตหนี้ในภาคอสังหาริมทรัพย์ของจีนเริ่มถูกตีแผ่ในปี 2021 จากกรณีผิดนัดชำระหนี้ของไชน่า เอเวอร์แกรนด์ มาจนถึงขณะนี้ บริษัทอสังหาฯ ของจีนที่ผิดนัดชำระหนี้ไปแล้วมีจำนวนมากมายและบริษัทเหล่านี้ก็มีส่วนแบ่งการขายบ้านในจีนรวมกันมากถึง 40% ซึ่งกล่าวได้ว่า มีโครงการอสังหาริมทรัพย์ในจีนเกือบครึ่งประเทศ ที่บริษัทเจ้าของโครงการประสบปัญหาทางการเงินและผิดนัดชำระหนี้ไปแล้วนั่นเอง สิ่งที่เกิดขึ้นตามมาก็คือลูกค้าของบริษัทเหล่านี้ มีแนวโน้มจะไม่ได้รับการส่งมอบอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อ ทำให้ลูกค้าจำนวนมากหยุดผ่อนชำระเงินกู้ซื้อบ้าน

สถิติชี้ว่า การผิดนัดชำระหนี้ของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของจีนที่เพิ่มขึ้น ทำให้อัตราส่วนสินเชื่อที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ของธนาคารจีน ณ สิ้นปี 2022 เพิ่มขึ้นไปอยู่ที่ 4.4% จากที่เคยมีเพียง 1.9% เมื่อสิ้นปี 2020

เมื่อบริษัทอสังหาฯ ไปต่อไม่ได้ การลงทุนใหม่น้อยลง ผู้ซื้อบ้านหยุดผ่อนชำระ และภาคการเงินต้องเผชิญปัญหา “หนี้เสีย” เพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ อุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องก็พลอยได้รับผลกระทบกันอย่างทั่วถึง รวมทั้งรัฐบาลท้องถิ่นที่จะจัดเก็บภาษีจากภาคอสังหาริมทรัพย์ได้น้อยลง นอกจากนี้ ยังจะมีผลกระทบที่ออกมาในรูปการจ้างงานที่น้อยลง และรายได้ของภาคครัวเรือนที่ลดลงตาม ส่งผลให้กำลังซื้อและการบริโภคภายในประเทศลดตามลงไปด้วย

ผลกระทบที่สะเทือนมาถึงไทย

นายพูนพงษ์ นัยนาภากรณ์ ผู้อำนวยการสำนักงานนโยบายและยุทธศาสตร์การค้า (สนค.) เปิดเผยวานนี้ (23 ส.ค.) ถึงปัญหาภาคอสังหาริมทรัพย์ของจีนที่กระทบต่อไทยว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์จีนมีขนาดใหญ่มาก และมีมูลค่าทางเศรษฐกิจสูงถึง 29% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (จีดีพี) ของจีน ปัญหาภาคอสังหาริมทรัพย์จึงส่งผลกระทบต่อการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจจีนอย่างมีนัยสำคัญ กระทบต่อตลาดแรงงานที่มีการจ้างงานในภาคก่อสร้างกว่า 62 ล้านตำแหน่ง ทั้งยังกระทบต่อกำลังซื้อประชาชนและภาคค้าปลีก

สำหรับผลกระทบต่อเศรษฐกิจไทย จากการวิเคราะห์ของ สนค. พบว่ากระทบ 2 ด้าน คือ ภาคการท่องเที่ยว และการส่งออก โดยเศรษฐกิจจีนจะชะลอตัว กระทบต่อการบริโภค และการท่องเที่ยวต่างประเทศของชาวจีน ซึ่งส่งผลต่อเนื่องมายังการท่องเที่ยวไทยที่พึ่งพานักท่องเที่ยวชาวจีนมากถึง 28% ของชาวต่างชาติที่มาไทย โดยช่วงเวลาปกติก่อนเกิดโควิด หรือในปี 2562 นักท่องเที่ยวชาวจีนเข้าไทย 11.1 ล้านคน สร้างรายได้ 530,000 ล้านบาท แต่ช่วงครึ่งแรกของปี 2566 มีเข้ามาเพียง 1.4 ล้านคน

ส่วนผลกระทบต่อการส่งออกนั้น เป็นเพราะกำลังซื้อของชาวจีนลดลง ทำให้สั่งซื้อสินค้าไทยลดลง โดยเฉพาะสินค้าฟุ่มเฟือย รวมถึงสินค้าวัตถุดิบต่าง ๆ  ได้แก่ เคมีภัณฑ์ เช่น เคมีภัณฑ์ที่ใช้ในงานก่อสร้าง และเม็ดพลาสติก ซึ่งจีนเป็นตลาดส่งออกอันดับ 1 ของไทย อีกทั้งสินค้า 2 รายการ ยังเป็นสินค้าส่งออก 10 อันดับแรกของไทย ทำให้ช่วงครึ่งแรกปีนี้ การส่งออกสินค้า 2 รายการไปจีนหดตัว 20.9% และ 26.9% ตามลำดับ ส่วนสินค้าอื่นที่เกี่ยวข้องกับภาคการก่อสร้าง เช่น เหล็ก เหล็กกล้าและผลิตภัณฑ์ ผลิตภัณฑ์อะลูมิเนียม เครื่องจักรกลที่ใช้ในการก่อสร้าง ปูนซีเมนต์ ผลิตภัณฑ์พลาสติก คาดได้รับผลกระทบน้อยถึงน้อยมาก เพราะจีนไม่ใช่ตลาดส่งออกหลัก แต่จะส่งผลกระทบทางอ้อมทำให้ราคาในตลาดโลกลดลง ทั้งเหล็กและเหล็กกล้า ทองแดงและของทำด้วยทองแดง ส่งผลให้ราคาส่งออกผลิตภัณฑ์สินค้าเหล่านี้ของไทยลดลงตามไปด้วย