ทุนยักษ์แข่งปักหมุด! ทำเลเวิลด์คลาส แยกพระราม 9-รัชดา

หัวมุมพระราม 9 ตัดกับรัชดาภิเษก กลายเป็นชุมทางใหญ่ของแบรนด์ชั้นนำระดับโลก ด้วยจุดเด่นของทำเลที่พัฒนาได้หลากหลายรูปแบบ การเดินทางเชื่อมโยงโดยรถไฟฟ้าใต้ดินเอ็มอาร์ที สีนํ้าเงิน และสายสีส้ม ตะวันออก อยู่ระหว่างก่อสร้าง จึงเป็นแรงผลักให้ทำเลนี้กลายเป็นนิวซีบีดี ศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ รองรับการไหลบ่าของคลื่นมหาทุน จากย่านซีบีดี สุขุมวิท สีลม สาทร ทำเลกลางเมือง ทั้งการอยู่อาศัย แหล่งงาน สถานบันเทิง แหล่งช็อปปิ้ง โรงแรม

ส่งผลให้ที่นี่กลายเป็นถนนที่คลาคล่ำไปด้วยดีเวลอปเปอร์ชั้นนำทั้งไทยและระดับโลก ให้ความสนใจ เนื่องจากมีจุดเด่นอย่างมีความต่าง จากความสามารถทำกิจกรรมทั้งกลางวันกลางคืน ไม่ต่างจากถนนออร์ชาร์ด ประเทศสิงคโปร์

แม้พระราม 9-รัชดาฯ เริ่มหนาแน่นเต็มไปด้วยตึกสูงใหญ่ แต่ยังมีที่ดินอีกหลายแปลงที่น่าสนใจ ล่าสุด บริษัท อสมท จำกัด (มหาชน) ประกาศนำที่ดินแปลงใหญ่ 50 ไร่ และ 20 ไร่ ทำเลเทียมร่วมมิตร ออกประมูลเพิ่ม ดีกรีความร้อนแรงให้กับทำเลนี้อย่างไม่มีที่สิ้นสุด หลังที่แปลงใหญ่ของเอกชนมีความเคลื่อนไหวต่อเนื่อง ทั้งจากกลุ่มเซ็นทรัลซื้อจีแลนด์ แยกพระราม 9 ไปก่อนหน้านี้ ตลอดจนการเปิดประมูลที่ดินแปลงงามของตระกูลวิทยากร บริษัท รัชดา บิสสิเนส ดิสตริคฯ เนื้อที่ 28 ไร่ ริมถนนรัชดาฯ และอีกหลายแปลงที่ยังล่อตาล่อใจของบิ๊กทุน และยังมีความเคลื่อนไหวต่อรองทาบซื้ออย่างเนือง ๆ




จากการให้สัมภาษณ์ของ นายประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) โดยระบุว่า ให้ความสนใจประมูลที่ดินแปลงของ อสมท 50 ไร่ ซึ่งใกล้กับโครงการคอนโดมิเนียมของศุภาลัยที่เคยชนะประมูลมาก่อนหน้านี้จากกองทุนเพื่อการฟื้นฟูและพัฒนาระบบสถาบันการเงินของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เนื้อที่ 33 ไร่

แต่ทั้งนี้จะพิจารณาว่า สามารถนำไปพัฒนารูปแบบใดได้บ้าง ไม่ว่าจะเป็น อาคารสำนักงาน โดยเฉพาะผังเมือง หากเป็นผังเมืองเก่าที่ยังใช้อยู่ในปัจจุบัน จะสามารถสร้างอาคารที่มีขนาดพื้นที่ไม่เกิน 10,000 ตารางเมตร แต่เป็นผังเมืองใหม่ที่อยู่ระหว่างปรับปรุง จะมีการเพิ่มความหนาแน่นในการพัฒนา

ขณะราคาที่ดินเมื่อ 5 ปีก่อน บริษัทประมูลมาจากกองทุนดังกล่าว ตารางวาละ 137,000 บาท แต่ปัจจุบัน เชื่อว่า ราคาขยับไปไกล โดยเฉพาะเทียบจากแปลงรัชดาฯ ติดสถานีรถไฟฟ้าสายสีส้ม ศูนย์วัฒนธรรมฯ ตัดกับสายสีนํ้าเงิน ซึ่งเป็นของตระกูลวิทยากร มีการตั้งราคาขายสูงเกิน 1 ล้านบาทต่อตารางวา ส่งผลให้ปัจจุบันยังไม่มีใครได้ที่ดินแปลงนี้ไป นอกจากนี้ ยังมีแปลงหัวมุมถนนรัชดาฯ-เทียมร่วมมิตร ของ บมจ.พร็อพเพอร์ตี้เพอร์เฟค ที่จะพัฒนา

เมื่อถามถึงที่ดินแปลงของแหลมทองค้าสัตว์ นายประทีป ระบุว่า สนใจที่ดินทุกแปลงและมองทำเลพระราม 9-รัชดาฯ มีความโดดเด่นในความเป็นเมืองที่มีศักยภาพ ไม่ต่างจากพระราม 4 และสาทร ซึ่งก่อนหน้านี้ได้ชนะประมูลที่ดินสถานทูตออสเตรเลียและอยู่ระหว่างพัฒนา

สำหรับเอกชนรายอื่น เข้าใจว่า ต่างให้ความสนใจ เนื่องจาก อสมท ต้องทำหนังสือเชิญบริษัทพัฒนาที่ดินในตลาดหลักทรัพย์ทุกราย แต่จะน่าสนใจมากน้อยอยู่ที่ทำเล ว่า พัฒนาคุ้มค่าหรือไม่

"ส่งคนให้ไปนั่งฟังการเปิดความคิดเห็น นอกจากนี้ อสมท มีที่ดินอีกหลายแปลงที่จะนำออกประมูล"

ขณะนายชายนิด อรรถญาณสกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) ว่า บริษัทพัฒนาที่ดินที่เข้าร่วมประมูลน่าจะเป็นค่ายใหญ่ เนื่องจากเป็นที่ดินแปลงใหญ่เหมาะสำหรับพัฒนามิกซ์ยูส อาคารสำนักงาน โค-เวิร์กกิ้ง สเปซ สมัยใหม่ ศูนย์การค้า แต่ทั้งนี้ แปลงใหญ่ 50 ไร่ เข้าถนนซอยเทียมร่วมมิตร หากสามารถเชื่อมกับถนนรัชดาฯ ได้จะคุ้มค่าการลงทุน ราคาที่ดินอยู่ที่ 4 แสนบาทต่อตารางวา ขณะแปลง 20 ไร่ ส่วนออฟฟิศของ อสมท ติดกับที่ดินของตระกูลวิทยากร เป็นแปลงทำเลดีใกล้ถนนรัชดาฯ ราคาอยู่ที่ประมาณ 1 ล้านบาทต่อตารางวา

สำหรับบริษัทได้เช่าที่ดินของเจ้าของโรงเรียนพร้อมพันธุ์ 2 แปลง ติดกับรัชดาฯ เนื้อที่กว่า 20 ไร่ ขณะนี้อยู่ระหว่างเจรจากับผู้ร่วมทุนรายใหญ่ เพื่อร่วมลงทุนโครงการมิกซ์ยูส โดยภาพรวมมองว่า พระราม 9-รัชดาฯ เป็นนิวซีบีดีที่มีความเจริญไม่แพ้ซีบีดีหลัก กทม.


➣ ออฟฟิศทะลัก 4 แสน ตร.ม.

นายสุรเชษฐ กองชีพ นักวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ วิเคราะห์ทำเลแยกพระราม9-รัชดาฯ ว่า เป็นหนึ่งในพื้นที่ที่มีความต่อเนื่องกับพื้นที่ CBD ปัจจุบันของกรุงเทพมหานคร ที่มีความแออัดและราคาที่ดินสูง ส่งผลให้มีผู้ประกอบการบางรายให้ความสนใจพื้นที่ตามแนวถนนรัชดาภิเษก ตั้งแต่พื้นที่รอบ 4 แยกพระราม 9 ขึ้นไป เพราะมีเส้นทางรถไฟใต้ดิน มีศูนย์การค้าขนาดใหญ่ โรงพยาบาล และราคาที่ดินยังไม่สูงเกินไปในการพัฒนาเป็นอาคารสำนักงาน อาคารสำนักงานใหม่ ๆ หลายอาคารที่เปิดให้บริการในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา จึงอยู่ในพื้นที่นี้ เมื่อรวมกับพื้นที่อาคารสำนักงานเดิมที่มีอยู่แล้วก่อนหน้านี้ จึงมีผลให้พื้นที่อาคารสำนักงานรวมอยู่ที่ 435,000 ตารางเมตร เมื่อมีพื้นที่อาคารสำนักงานมากขนาดนี้ จึงมีผลให้ผู้ประกอบการโครงการคอนโดมิเนียมหลายรายให้ความสนใจเข้ามาเปิดขายโครงการ อีกทั้งผู้ซื้อทั้งชาวไทยและต่างชาติรวมไปถึงนักลงทุนต่าง ๆ ให้ความสนใจ จนมีผลให้อัตราการขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้สูงมากกว่า 90% มียูนิตเหลือขายไม่มากแล้ว

ทั้งนี้ นายสุรเชษฐ อธิบายต่อว่า ความน่าสนใจในพื้นที่นี้จะยังคงมากขึ้นไปอีกในอนาคต โดยเฉพาะในพื้นที่รอบ ๆ สถานีรถไฟใต้ดินศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย ที่มีที่ดินขนาดใหญ่บางแปลงเริ่มมีความเคลื่อนไหวจากเจ้าของที่ดิน ที่ต้องการพัฒนาที่ดินของตนเอง 2 แปลง ที่น่าสนใจ คือ ที่ดินของ บริษัท อสมท จำกัด (มหาชน) ขนาด 50 ไร่ และ 20 ไร่

เบื้องต้น มีข่าวว่า มีเอกชน 8 ราย ทั้งไทยและต่างประเทศ ให้ความสนใจที่ดินของ อสมท เนื่องจากเป็นที่ขนาดใหญ่ที่เหลือไม่มากแล้วในทำเลนี้ อีกทั้งราคาที่ดินก็มีการปรับขึ้นมากมาย โดยเฉพาะที่ดินที่อยู่ติดถนนรัชดาภิเษกที่มากกว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวาไปแล้ว แม้ว่าที่ดินของ อสมท จะไม่อยู่ติดถนนรัชดาภิเษก แต่ก็อยู่ติดกับถนนวัฒนธรรมและถนนเทียมร่วมมิตรที่เป็นถนนสายรองที่แยกออกจากถนนรัชดาภิเษก อีกทั้งยังเชื่อมต่อกับทางด่วน หรือ ถนนเส้นทางอื่น ๆ ได้อีกหลายเส้นทาง นอกจากนี้ สถานีรถไฟใต้ดินศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทยยังจะเป็นสถานีร่วมของเส้นทางรถไฟฟ้า 2 เส้นทาง คือ สายสีนํ้าเงิน หรือ รถไฟใต้ดินในปัจจุบัน และสายสีส้ม ซึ่งในอนาคตจะเป็นเส้นทางที่วิ่งผ่านใจกลางกรุงเทพมหานครในทิศทางตะวันออก-ตะวันตก เพราะมาจากมีนบุรีไปสุดเส้นทางที่ตลิ่งชัน ดังนั้น สถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทยจะเป็นอีก 1 สถานี ที่มีความคึกคักในเรื่องของจำนวนคนที่จะเข้ามาใช้บริการในอนาคต และจะมีผลต่อความน่าสนใจของพื้นที่โดยรอบแน่นอนในอนาคต

หน้า 25-26 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับที่ 3,447 วันที่  24-27 กุมภาพันธ์ 2562