มหาดไทย ถอนร่าง พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน รอชงรัฐบาลใหม่

แหล่งข่าวจากทำเนียบรัฐบาล เปิดเผยว่า ในการประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) วันที่ 20 สิงหาคม 2567 กระทรวงมหาดไทย ได้ขอถอนวาระการเสนอขออนุมัติหลักการ ร่างพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) การจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ ..) พ.ศ. .... โดยเตรียมกลับมาเสนออีกครั้ง หลังตั้งคณะรัฐมนตรีชุดใหม่เสร็จสิ้นก่อน จากนั้นจึงเสนอเข้ามาเพื่อพิจารณาอีกครั้ง

ทั้งนี้ในรายละเอียดเบื้องต้นของ ร่าง พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน นั้น มีสาระสำคัญเป็นการแก้ไขเพิ่มเติมพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 เพื่อให้สอดคล้องกับสภาพการณ์ในปัจจุบัน โดยกำหนดหลักการให้ผู้ซื้อที่ดินในโครงการจัดสรรที่ดินสามารถริเริ่มจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้เอง ในกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินไม่ดำเนินการให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลอื่นตามกฎหมาย 

หรือไม่ได้ปฏิบัติหน้าที่ในการบำรุงรักษากิจการอันเป็นสาธารณูปโภค เพื่อเข้าไปบริหารจัดการและบำรุงรักษาสาธารณูปโภคในหมู่บ้านจัดสรรของตนเองให้เหมาะสมกับบริบทของสังคมในปัจจุบัน รวมทั้งการเพิ่มจำนวนแปลงย่อยของที่ดิน เพื่อการจำหน่ายที่เข้าข่ายการจัดสรรที่ดิน การแก้ไขระยะเวลาการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภค เพื่อให้สอดคล้องกับสถานการณ์ในปัจจุบันและไม่ให้เกิดภาระกับประชาชน

ที่ผ่านมา กระทรวงมหาดไทย ได้ยกร่างกฎหมายขึ้นใหม่ โดยกำหนดให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรริเริ่มจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินไม่ดำเนินการจัดตั้ง หรือปล่อยปละละเลยให้สาธารณูปโภคของโครงการชำรุดทรุดโทรม หรือได้ละทิ้งหรือหลบหนี หรือเป็นบุคคลล้มละลาย เลิกบริษัทฯ หรือบริษัทฯ ร้างหรือโดยเหตุอื่น กำหนดหลักเกณฑ์และวิธีการในการบริหารจัดการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรให้มีมาตรฐานและเป็นไปในแนวทางเดียวกัน 

พร้อมกันนี้ย้งแก้ไขบทกำหนดโทษสำหรับการฝ่าฝืนคำสั่งของคณะกรรมการของผู้จัดสรรที่ดินให้มีอัตราโทษที่สูงขึ้น เพื่อป้องปรามผู้ประกอบกิจการจัดสรรที่ดินให้ปฏิบัติตามคำสั่งของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินในการคุ้มครองสิทธิของประชาชนผู้บริโภคให้ได้รับความเป็นธรรมมากยิ่งขึ้น โดยมีสาระสำคัญ 10 เรื่อง ดังนี้

1. แก้ไขบทนิยาม “การจัดสรรที่ดิน” 

โดยเพิ่มจำนวนแปลงย่อยเพื่อการจำหน่ายที่เข้าข่ายการจัดสรรที่ดินจาก 10 แปลง เป็น 20 แปลง เพื่อให้สอดคล้องกับสภาพเศรษฐกิจและสังคมในปัจจุบันที่ส่งผลให้ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นมากทำให้ต้นทุนในการดำเนินธุรกิจการจัดสรรที่ดินสูงตามไปด้วย และเทียบเคียงจากจำนวนที่ดินแปลงย่อยของโครงการจัดสรรที่ดินขนาดเล็ก (พิเศษ) 

2. แก้ไขจำนวนแปลงย่อยของการแบ่งแยกที่ดิน

โดยแก้ไขจำนวนแปลงย่อยของการแบ่งแยกที่ดินจาก 10 แปลง เป็น 20 แปลง ที่อยู่ในข่ายที่จะต้องยื่นคำขอทำการจัดสรรที่ดิน เพื่อให้สอดคล้องกับการแก้ไขบทนิยาม “การจัดสรรที่ดิน” 

3. แก้ไของค์ประกอบของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด 

โดยกำหนดเพิ่มผู้อำนวยการสำนักงานทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจังหวัด ร่วมเป็นคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด เพื่อให้สอดคล้องกับองค์ประกอบของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานคร อีกทั้งสำนักงานทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม จังหวัดมีหน้าที่จัดการควบคุมคุณภาพสิ่งแวดล้อมในระดับจังหวัด

4. แก้ไขหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดิน

โดยแก้ไขหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะต้องบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาตให้อยู่ในสภาพที่สามารถใช้งานได้ตามปกติโดยมีมาตรฐานไม่ต่ำกว่าเดิม เนื่องจากสาธารณูปโภคมีการเสื่อมสภาพตามการใช้งานตามปกติ การบำรุงรักษาให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นก่อนการส่งมอบให้แก่นิติบุคคลจึงเป็นไปได้ยาก 

รวมทั้งกำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินสามารถใช้หลักประกันอย่างอื่นมาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคได้ ในกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินเป็นบุคคลล้มละลาย เลิกบริษัททำให้ธนาคารหรือสถาบันการเงินไม่ทำสัญญาค้ำประกันให้กับผู้จัดสรรที่ดิน

5. แก้ไขหลักเกณฑ์และเงื่อนไขการพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคของผู้จัดสรรที่ดิน 

โดยผู้จัดสรรที่ดินต้องส่งมอบเงินตามจำนวนเงินในสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น หรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นด้วย และกำหนดหลักการให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนแปลงย่อยที่ได้จำหน่ายไปแล้ว

ตามแผนผังโครงการสามารถริเริ่มจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้เอง ในกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินไม่ดำเนินการให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น หรือมิได้ปฏิบัติหน้าที่ในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค (ปัจจุบันมิได้กำหนดเงื่อนไขในกรณีที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรสามารถจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้เอง)

6. กำหนดให้คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรเป็นผู้ยื่นคำขอจดทะเบียน

โดยกำหนดให้คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรที่ได้รับแต่งตั้งจากมติที่ประชุม (ครั้งแรก) เป็นผู้ยื่นคำขอจดทะเบียนการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร (ปัจจุบันกำหนดให้มีการแต่งตั้งตัวแทนเป็นผู้ยื่นคำขอจดทะเบียนฯ)

7. กำหนดการแต่งตั้งคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร

โดยกำหนดให้การแต่งตั้งคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร (กรณีที่หมดวาระทั้งชุด) การเปลี่ยนแปลงกรรมการ (กรณีที่มีการลาออก ตาย หรือพ้นจากตำแหน่งด้วยเหตุอื่น) ต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ 

8. แก้ไขการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา

โดยแก้ไขการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคให้จัดเก็บเป็นรายเดือนหรือจัดเก็บตามที่กำหนดในข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร (ปัจจุบันกำหนดให้มีการจัดเก็บเป็นรายเดือน)

9. แก้ไขสถานที่ปิดประกาศคำขอยกเลิกการจัดสรรที่ดิน

โดยแก้ไขสถานที่ปิดประกาศคำขอยกเลิกการจัดสรรที่ดิน โดยยกเลิกประกาศในหนังสือพิมพ์ซึ่งแพร่หลายในท้องถิ่นนั้น โดยเปลี่ยนให้ลงประกาศทางสื่อเทคโนโลยีสารสนเทศของกรมที่ดินแทน (เพื่อให้สอดคล้องกับสภาพการณ์ปัจจุบัน)

10. แก้ไขอัตราโทษของผู้ฝ่าฝืนคำสั่ง

โดยแก้ไขอัตราโทษของผู้ฝ่าฝืนคำสั่งของคณะกรรมการ คณะอนุกรรมการ หรือผู้ซึ่งคณะกรรมการมอบหมาย ให้มีอัตราโทษสูงขึ้น เป็นต้องระวางโทษปรับตั้งแต่ 100,000 บาท ถึง 1,000,000 บาท (ปัจจุบันกำหนดให้ต้องระวางโทษปรับวันละ 1,000 บาทตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืน)