ขุดที่ดินทองรัฐ ปั้นมิกซ์ยูส แลนด์ลอร์ดรฟท.-ท่าเรือ เปิดพอร์ตแสนล้าน

รัฐบาลมีนโยบายนำที่ดินของหน่วยงานรัฐ ออกประมูลเพื่อสร้างรายได้ ที่น่าจับตา ล้วนเป็นที่ดินแปลงใหญ่ตั้งอยู่บนทำเลศักยภาพใจกลางเมือง ไม่ว่าจะเป็น แนวเส้นทางรถไฟฟ้า ริมแม่น้ำเจ้าพระยา หากนำมาพัฒนา เป็นโครงการมิกซ์ยูส จะสร้าง มูลค่ามหาศาล จุดประกายแลนด์มาร์คแห่งใหม่ให้กับกรุงเทพมหานคร

รฟท.ลุยประมูลที่ดินแปลงใหญ่

“ฐานเศรษฐกิจ” รวบรวมแปลงที่ดินของรัฐ ที่มีแผนนำออกประมูล เริ่มจาก แลนด์ลอร์ดใหญ่ การรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ภายใต้สังกัด กระทรวงคมนาคม มีที่ดิน เขตทางรองรับกิจการเดินรถทั่วประเทศ 234,976 ไร่

ที่น่าสนใจ รฟท.มีที่ดินพัฒนา เชิงพาณิชย์ กว่า 40,000ไร่ แต่มีศักยภาพพัฒนาได้จริง 38,469ไร่ จำนวน 28 แปลง มูลค่าที่ประเมินไว้ที่ 96,152 ล้านบาท กระจายในเขตกรุงเทพมหานคร รวมถึงจังหวัดหัวเมืองชั้นนำ

โดย รฟท.มอบบริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ซึ่งเป็นบริษัทลูกบริหารจัดการ เพื่อความคล่องตัว สร้างรายได้ และลดภาระหนี้ 2.3 แสนล้านบาท ที่มีสาเหตุมาจาก การให้บริการรถไฟเชิงสังคม

สำหรับทางออก นำที่ดินแปลงใหญ่ที่มีศักยภาพออกพัฒนา รูปแบบการร่วมลงทุนระหว่างภาครัฐและภาคเอกชน (Public Private Partnership :PPP) ที่นาย วีริศ อัมระปาล ผู้ว่าการรถไฟแห่งประเทศไทยมีนโยบายเร่งด่วน โดยระบุว่า

นอกจากการพัฒนาโครงสร้างการขนส่งทางรางให้เป็นการเดินทางหลักของประเทศ ตามนโยบายของกระทรวงคมนาคม แล้ว ยังให้ความสำคัญ ถึงการพัฒนาที่ดินแปลงใหญ่ในรูปแบบเชิงพาณิชย์

ก่อนหน้านี้ รฟท. ได้ศึกษาในหลายพื้นที่ เช่น ที่ดินสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ ,สถานีมักกะสัน, ที่ดินรัชดาฯ แปลง RCA , สถานีธนบุรี และสถานีแม่น้ำให้ สร้างรายได้ เป็นต้น

สำหรับที่ดินแปลงศักยภาพ ระยะแรกจากแผนแนวทางการดำเนินงานของ บริษัท เอสอาร์ทีฯ ได้ระบุถึงที่ดินในกลุ่มที่มีศักยภาพสามารถดำเนินการเร่งจัดหาประโยชน์ได้ ได้แก่

กลุ่ม 1 ที่ดินแปลงใหญ่ที่เคยดำเนินการผ่าน PPP จำนวน 669 ไร่ มูลค่าจากราคาประเมิน 34,415.28 ล้านบาท ซึ่งประกอบไปด้วย

โครงการพัฒนาพื้นที่นิคมการรถไฟฯ กม. 11 เชิงพาณิชย์ โครงการพัฒนาพื้นที่สถานีแม่น้ำ โครงการพัฒนาพื้นที่บางซื่อแปลง A

กลุ่ม 2 ที่ดินเปล่าแปลงใหญ่ จำนวน 888 ไร่ มูลค่าจากราคาประเมิน 92,798.40 ล้านบาท ประกอบไปด้วย โครงการพัฒนาพื้นที่มักกะสัน (เดิม 497 ไร่) โครงการพัฒนาพื้นที่สถานีกลางบางซื่อ เชิงพาณิชย์

โซน C โครงการพัฒนาพื้นที่สถานีกลางบางซื่อ เชิงพาณิชย์ โซน D โครงการพัฒนาพื้นที่สถานีกลางบางซื่อ เชิงพาณิชย์ โซน B และโครงการพัฒนาพื้นที่ตึกแดง

เปิดสัญญา4 กลุ่มหมื่นสัญญา

ส่วนสัญญาที่ดิน แบ่งออกเป็น 4 กลุ่ม กลุ่มแรกเป็นสัญญาเช่าเดิมของรฟท.ที่ให้บริษัทเอสอาร์ทีฯ บริการรับจ้างบริหารจัดการสัญญา

โดยบริษัทเอสอาร์ทีฯ เป็นผู้บริหารสัญญาซึ่งจะได้รับค่าจ้างจากการบริหาร

ขณะที่รฟท.ยังเป็นเจ้าของทรัพย์สิน เช่น สัญญาให้สิทธิใช้ประโยชน์ศูนย์การค้าบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน (เซ็นทรัลลาดพร้าว) ที่ศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว จะหมดสัญญาลงภายในปี2571

ล่าสุด มีรายงานจากรฟท.ว่า ภาคเอกชนได้เข้าหารือเพื่อต่อสัญญาที่ดินผืนนี้ต่อเนื่องแน่นอนว่ามูลค่าจะสูงขึ้น

ส่วนกลุ่มที่สอง สัญญาเช่าที่หมดอายุ โดยบริษัทเอสอาร์ทีฯ ต้องดำเนินการเช่าที่ดินจากรฟท. เพื่อนำทรัพย์สินไปบริหารต่อ เช่น สัญญาโรงแรมอีสติน มักกะสัน

ขณะที่กลุ่มที่สาม เป็นสัญญาเช่าที่บริษัทเอสอาร์ทีฯจัดสรรพื้นที่และเจรจาสัญญากับบุคคลที่สามหรือร่วมทุนกับเอกชน

โดยรับโอนพื้นที่ไปดำเนินการให้เช่าช่วงพื้นที่เพื่อนําไปพัฒนาหรือนําไปดำเนินการหาผู้ร่วมทุนในการพัฒนาพื้นที่ ซึ่งไม่ใช่PPP แต่เป็นโครงการขนาดเล็ก

และสุดท้ายกลุ่มที่สี่ เป็นสัญญาที่บริษัทเอสอาร์ทีฯ ลงทุนด้วยตนเอง โดยการเช่าพื้นที่จากรฟท.หรือซื้อที่ดินจากองค์กรอื่น เพื่อนํามาพัฒนาพื้นที่โครงการหรือเพิ่มมูลค่าสินทรัพย์

ปัจจุบันมีสัญญาที่รฟท.ต้องโอนทรัพย์สินให้บริษัทเอสอาร์ทีฯ กว่า 10,000 สัญญา แบ่งเป็น ฝ่ายบริหาร สัญญากว่า 6,000 สัญญา, ฝ่ายการเดินรถและฝ่ายงานโยธา รวมกว่า 4,000 สัญญา ซึ่งการบริหารสัญญานี้จะทำให้รฟท.มีรายได้เพิ่มขึ้นจากเดิมที่รฟท.มีรายได้ ประมาณ 2,000-3,000 ล้านบาทต่อปี

ออกเกณฑ์บริหารสัญญาใหม่

เพื่อให้ การสร้างรายได้ มีประสิทธิภาพ บริษัทเอสอาร์ทีฯ ได้ศึกษาออกหลักเกณฑ์การบริหารสัญญาใหม่จากหลักเกณฑ์เดิมที่มีอยู่เพื่อให้สอดคล้องกับร่างข้อบังคับว่าด้วยการบริหารทรัพย์สินระหว่าง รฟท.และบริษัทเอสอาร์ที ฯ

ทั้งนี้บริษัทจะเร่งดำเนินการให้แล้วเสร็จโดยเร็วที่สุด คาดว่าจะสามารถเข้าไปบริหารสัญญาของรฟท.ได้ภายในปีนี้

ทั้งนี้หากหลักเกณฑ์ใหม่ของบริษัท เอสอาร์ทีฯ ผ่านความเห็นชอบจากคณะกรรมการรฟท.หลังจากนั้นจะสามารถดำเนินการได้ทันที

ปั้นอู่รถ 2 แห่ง หารายได้เพิ่ม

ด้านองค์การขนส่งมวลชนกรุงเทพ หรือ ขสมก. ที่ปัจจุบันมีหนี้สินสะสมกว่า 140,000 ล้านบาท ส่งผลให้ในทุกๆ ปีขสมก.มีความจำเป็นต้องขอรับเงินอุดหนุนบริการสาธารณะ (PSO)จากภาครัฐปีละหลายพันล้านบาท

ปัจจุบันขสมก.มีแผนนำพื้นที่อู่จอดรถมาหารายได้ 2 แห่งรูปแบบมิกซ์ยูส ประกอบด้วย อู่บางเขน พื้นที่ 11 ไร่ และอู่มีนบุรี พื้นที่ 10 ไร่

นอกจากนี้มีการประเมินมูลค่าการลงทุนบริเวณอู่บางเขน รวมทั้งสิ้น 2,494 ล้านบาท โด ขสมก.จะเป็นผู้ลงทุนที่ดิน ส่วนเอกชนจะเป็นผู้ลงทุนก่อสร้างอาคารทั้งหมด

โดยให้สัมปทานเช่าพัฒนาที่ดินรวม 30 ปี แบ่งออกเป็น ค่าธรรมเนียม การใช้สิทธิ์ 278 ล้านบาท ค่าตอบแทนระหว่างการก่อสร้าง 13 ล้านบาท ผลตอบแทนจากค่าเช่า 514 ล้านบาท

ส่วนพื้นที่บริเวณอู่มีนบุรี มีมูลค่าลงทุนราว 1,386.88 ล้านบาท ขสมก.มีแนวคิดจะพัฒนาเป็นตลาดและร้านค้า รวมทั้งการพัฒนาเป็นตลาดและร้านอาหารริมน้ำบริเวณคลองสามวา โดยจะเปิดให้เอกชนเข้าร่วมลงทุนภายใต้สัมปทานเช่าระยะ 30 ปี

หลังสิ้นสุดสัมปทานเอกชนจะต้องโอนที่ดินและทรัพย์สินทั้งหมดคืนให้ ขสมก.โดยจะมีการก่อสร้างเฉพาะอาคารตลาดและร้านค้า

บขส. ประมูล 4 แปลงรอบ 2

เช่นเดียวกับ บริษัท ขนส่ง จำกัด หรือ บขส. นำพื้นที่ที่มีศักยภาพมาหารายได้ ที่ผ่านมาได้เปิดรับฟังความคิดเห็นเพื่อประเมินความสนใจจากกลุ่มนักลงทุน (Market Sounding) จำนวน 4 แปลง ได้แก่

1.พื้นที่บริเวณแยกไฟฉาย2. พื้นที่ย่านชลบุรี 3. พื้นที่บริเวณสถานีขนส่งผู้โดยสารกรุงเทพ (ปิ่นเกล้า)

และ4.พื้นที่บริเวณสถานีขนส่งผู้โดยสารกรุงเทพ (เอกมัย) หลังจากออกประกาศเชิญชวนพื้นที่บริเวณแยกไฟฉายและพื้นที่ย่านชลบุรี พบว่ายังไม่มีเอกชนสนใจ เนื่องจากสถานการณ์เศรษฐกิจชะลอตัว

ล่าสุดบขส.มีแผนจะออกประกาศเชิญชวนให้เอกชนร่วมประมูลบนพื้นที่ทั้ง 2 แห่งอีกครั้งในเร็วๆนี้

ดันท่าเรือคลองเตย 2.3 พันไร่

ขณะที่ดิน 2,353 ไร่ การท่าเรือแห่งประเทศไทย (กทท.) ปัจจุบันได้ศึกษาความเป็นไปได้ในการย้ายท่าเรือคลองเตยนำที่ดินบางบริเวณพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูส พิจารณาการพัฒนาพื้นที่เพื่อให้เกิดประโยชน์

โดยเฉพาะพื้นที่ท่าเรือที่ลดการปล่อยมลพิษทางอากาศและการนำเทคโนโลยีเข้ามาใช้มากขึ้น ระยะแรกเริ่มดำเนินการในเขตรั้วศุลกากรกว่า 900 ไร่ ก่อน

ส่วนนอกเขตรั้วศุลกากรกว่า 1,400 ไร่ จะต้องทบทวนผังเมืองให้สอดคล้องในการใช้ประโยชน์ โดย แบ่งพื้นที่ออกเป็น 4 กลุ่มพัฒนา ประกอบด้วย

กลุ่มพัฒนาพื้นที่ A อาคารสำนักงานท่าเรือใหม่และอาคารสำนักงานเช่าเอกชน โครงการที่พักอาศัย โครงการพัฒนา Medical Hub อาคารสำนักงาน Smart Community ฯลฯ

กลุ่ม B ประกอบด้วย Smart Port (กึ่งอัตโนมัติ) ฯลฯ กลุ่มC พื้นที่ Cruise Terminal Retail Mixed use อาคารสำนักงาน พื้นที่พาณิชย์ Duty Free โรงแรม ฯลฯกลุ่ม G Sport Complex สวนสาธารณะ

นอกจากนี้ยังมีพื้นที่รองรับในการพัฒนาอนาคต ประกอบด้วย พื้นที่คลังเก็บสินค้า สำนักงาน E- Commerce พื้นที่จอดรถบรรทุก พื้นที่ ปตท.เช่าใช้

ยาสูบ–อู่เรือฯประชันที่แปลงงาม

ขณะหน่วยงานรัฐที่มีที่ดินในมือและนำออก ประมูลอย่างต่อเนื่อง ได้แก่ การยาสูบแห่งประเทศไทย (ยสท.) ภายใต้กระทรวงการคลัง ซึ่งมีที่ดินพัฒนา เชิงพาณิชย์ ในมือ 15 จังหวัด 150แปลง จำนวนกว่า6,000ไร่

ล่าสุดได้นำที่ดิน 3แปลง ศักยภาพออกประมูล จำนวน3แปลง ในเขตกรุงเทพ มหานครจำนวน 2แปลง ทำเลซอยสุขุมวิท 10 ติดสวนป่าเบญจกิติ 2 ไร่เศษ เหมาะพัฒนาเป็นศูนย์รวมอาหาร หรือโรงแรมขนาดเล็ก

ขณะนี้มีเอกชนซื้อซองไปแล้ว1ราย และ พื้นที่บางส่วนของสำนักงานใหญ่ การยาสูบฯ ถนนพระราม 4 คลองเตย เนื้อที่ 9 ไร่เศษ

ทั้งนี้เป็นแปลงที่ดินติดกับสำนักงานทรัพย์สินพระมหากษัตริย์ ใกล้MRT คลองเตย เหมาะสำหรับพัฒนา เป็นคอมมูนิตี้มอลล์ โรงแรม ศูนย์สุขภาพ ฯลฯ อีกแปลง อยู่จังหวัดเชียงรายทำเลติดริมถนนพหลโยธิน ใกล้ด่านการค้าชายแดนแม่สาย เนื้อที่ 75 ไร่เศษ

โดยจะเปิดให้เอกชนยื่นซองประกวดราคาวันที่ 9 มกราคม 2568 เช่นเดียวกับ ที่ดิน บริษัท อู่กรุงเทพ จำกัด รัฐวิสาหกิจในความควบคุมของกองทัพเรือ มีที่ดินทำเลตติดริมแม่น้ำเจ้าพระยาเนื้อที่ 20 ไร่ ถนนเจริญกรุง ใกล้ห้างโรบินสัน และวัดยานนาวา เหมาะพัฒนาเป็นทั้งศูนย์การค้า โรงแรมหรู ฯลฯ

‘ที่หมอชิต-ร้อยชักสาม’ขุมทอง ธนารักษ์

ปิดท้ายขุมทรัพย์ใหญ่ กรมธนารักษ์ นำที่ดินแปลงใหญ่หารายได้ต่อเนื่อง ที่พูดถึงกันมาก คงหนีไม่พ้น “ที่ดินหมอชิต” เนื้อที่ 63 ไร่ ที่คาราซัง มานาน

ในที่สุดแล้วจะพัฒนาได้เมื่อใด หลังจากก่อนหน้าติดปัญหา เรื่องข้อกฎหมาย อีกแปลงที่โรงภาษีร้อยชักสามเนื้อที่ 5 ไร่ กรมธนารักษ์ร่วมกับ Ucity เครือ บีทีเอสกรุ๊ป พัฒนาเป็นโรงแรม 5 ดาว 3,000 ล้านบาท คาดว่าจะเปิดให้บริการได้ในปี 2568

นอกจากนี้ยังมีที่ดินริมแม่น้ำเจ้าพระยา อาคารราชพัสดุบ้านพระประเสริฐวานิช หรือ วังค้างคาว เขตคลองสาน เนื้อที่ 0-3-29 ไร่ แม้พื้นที่มีขนาดเล็กแต่ ใช้จุดขายจากประวัติศาสตร์เก่าแก่ ดึงลูกค้าได้ เป็นต้น