ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

ในขณะนี้สภานิติบัญญัติแห่งชาติ อยู่ระหว่างการพิจารณาร่างพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งตามร่างพระราชบัญญัติของรัฐบาลที่ส่งไปยังสภานิติบัญญัติแห่งชาติ ได้ลดข้อวิตกกังวลของประชาชนโดยทั่วไป เพราะจะได้รับการยกเว้นภาษีสำหรับที่อยู่อาศัย ที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยหลักและมีมูลค่า(ราคาประเมิน) ไม่เกิน 50 ล้านบาท ส่วนที่ดินเพื่อการเกษตรที่มีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท ก็ได้รับการยกเว้นภาษีเช่นเดียวกัน

การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มีความแตกต่างกับทรัพย์สินที่ใช้สำหรับการประกอบธุรกิจหรืออุตสาหกรรมประเภทอื่น เพราะธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นโครงการจัดสรรที่ดิน หรือโครงการอาคารชุด ก็เป็นการผลิตสินค้าเพื่อจำหน่าย แต่เนื่องจากสินค้าอสังหาริมทรัพย์มีลักษณะจะต้องเสียภาษีเหมือนกับเป็นทรัพย์สินตาม พรบ. ฉบับนี้
ทั้งนี้ ตามร่างพระราชบัญญัติของรัฐบาลก็ได้ยกเว้นการจัดเก็บภาษีสำหรับสาธารณูปโภคที่อยู่ในโครงการจัดสรรและทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุด แต่มีข้อสังเกตที่อาจจะยังขาดความชัดเจนบางประการคือ

1. โครงการอาคารชุด ที่ดินอันเป็นที่ตั้งอาคาร รวมถึงสาธารณูปโภคต่างๆ ในโครงการ เช่น ถนน ทางเดินระหว่างห้องชุด ลิฟต์ บันได บันไดหนีไฟ สโมสรสระว่ายน้ำฯ ถือเป็นทรัพย์สินส่วนกลาง จะต้องซึ่งได้รับการยกเว้นภาษีเพราะฐานภาษีของอาคารชุดคือห้องชุดเท่านั้น แต่สโมสรสระว่ายน้ำ ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินถือเป็นบริการสาธารณะ หากตามร่างของกระทรวงการคลังแล้ว พบว่าจะไม่ได้รับการยกเว้นภาษี ข้อเท็จจริงบริการเหล่านี้ไม่สามารถทำกำไรได้ คำถามคือ เมื่อจบโครงการผู้ประกอบการจะยกบริการสาธารณะเหล่านี้ให้เป็นของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หากต้องเสียภาษีก็เชื่อว่านิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร จะไม่ประสงค์รับโอนสโมสรและสระว่ายน้ำจากผู้ประกอบการ

2. การจัดเก็บภาษีในอัตราผ่อนปรน สำหรับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็นระยะเวลา 3 ปี ที่อยู่ระหว่างการพัฒนา กรณีนี้มีข้อที่ยังไม่ชัดเจนคือ หากนับเวลาตั้งแต่ซื้อที่ดินมา อาจมีข้ออ้างสำหรับทุกบริษัทว่าซื้อมาเพื่อพัฒนาสังหาริมทรัพย์ ซึ่งความเห็นของสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และสมาคมอาคารชุด ที่ได้ส่งไปยังกระทรวงการคลังก่อนหน้านี้ ได้ให้ความเห็นว่า ควรเริ่มนับจากวันที่ได้รับอนุญาตจัดสรรที่ดินสำหรับโครงการจัดสรรที่ดิน ส่วนโครงการอาคารชุดควรนับจากวันที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างอาคาร หลังจากนั้นหากยังจำหน่ายไม่หมดส่วนที่เหลือก็ต้องรับภาระภาษี

[caption id="attachment_172589" align="aligncenter" width="503"] ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์[/caption]

3. หากเริ่มนับระยะเวลาเมื่อได้รับใบอนุญาตจัดสรรหรือใบอนุญาตก่อสร้างตามข้อ 2 แล้ว ก่อนที่จะได้รับอนุญาตจะเสียภาษีอย่างไร เช่น ที่ดินที่ซื้อมาเดิมเป็นพื้นที่เกษตรกรรมจะถือเป็นพื้นที่เกษตรกรรมหรือไม่ก่อนการได้รับใบอนุญาตจัดสรร เพราะหากที่ดินมีมูลค่า 100 ล้านบาท จะต้องเสียภาษีประเภทเกษตรกรรมในอัตตรา 0.05% แต่หากถือว่าเป็นที่ดินเพื่อพาณิชยกรรมจะเสียภาษีในอัตรา 0.7% ซึ่งจะต่างกัน 14 เท่า

4. กรณีได้รับการผ่อนปรน 3 ปี นับแต่วันที่ได้รับใบอนุญาต สำหรับอาคารชุดหากครบ 3 ปีแล้ว ยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จก็จะเสียภาษีเฉพาะที่ดินอันเป็นที่ตั้งของอาคารชุดใช่หรือไม่ และเมื่อจดทะเบียนอาคารชุดแล้ว ก็จะคำนวณภาษีจากพื้นที่ห้องชุดใช่หรือไม่?

5. กรณีของโครงการจัดสรร หากได้รับการผ่อนปรน 3 ปี นับแต่ได้รับใบอนุญาตจัดสรร คำถามก็คือ บ้านหรืออาคารที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง (Work in process) ซึ่งยังไม่ได้ขอจดทะเบียนบ้าน (ยังไม่มีเลขที่บ้าน) ต้องคำนวณภาษีหรือไม่อย่างไร?

6. สำหรับกรณีการก่อสร้างบ้านแล้วเสร็จ (ขอจดทะเบียนบ้านแล้ว) ก็จะกลายเป็นที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง (ซึ่งเป็นสินค้ามีไว้เพื่อขาย) จะคิดอัตราภาษีเหมือนบ้านหลังที่ 2 หรือ คิดอัตราภาษีเป็นประเภทพาณิชยกรรม เพราะหากบ้านพร้อมที่ดินมูลค่า 100 ล้านบาท และถือเป็นบ้านหลังที่ 2 จะเสียภาษีในอัตรา 0.25%แต่หากถือเป็นพาณิชยกรรมจะเสียภาษีในอัตรา 0.7%

ผู้เขียนเห็นว่า พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะลดการใช้ดุลพินิจของแต่ละท้องถิ่นในการประเมินภาษีจากค่ารายปี เพราะภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีฐานการคำนวณจากราคาประเมินของที่ดิน และราคาประเมินของสิ่งปลูกสร้างไว้ชัดเจน พระราชบัญญัติภาษีฉบับนี้ น่าจะเป็นเครื่องมือสำคัญในการสร้างความเข้มแข็งให้กับท้องถิ่นในระยะยาว

ทั้งนี้ การพิจารณาเพื่อให้เกิดความชัดเจน ทั้งของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ หรือกระทรวงการคลังในฐานะเจ้าของเรื่อง เป็นสิ่งที่มีความจำเป็นและน่าจะนำคำพิพากษาศาลฎีกา ที่เกี่ยวข้องกับภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2575 และภาษีบำรุงท้องที่ พ.ศ. 2508 ที่มีอยู่ในหลายกรณีตลอดหลายสิบปีที่ผ่านมา มาร่วมพิจารณาด้วยเพื่อเกิดการตีความและข้อขัดแย้งน้อยที่สุด เมื่อพระราชบัญญัติมีผลบังคับใช้ ดังนั้น การกำหนดอัตราภาษีเบื้องต้น ควรคำนึงถึงความเหมาะสมกับสภาวะเศรษฐกิจและสังคมไทย นอกจากนี้ควรให้มีการปรับตัวในเรื่องของอัตราภาษี ซึ่งไม่อาจเปรียบเทียบกับประเทศอื่นๆ ที่มีการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมาเป็นเวลานานและจัดเก็บในอัตราสูง เพราะประเทศเหล่านั้น มีสวัสดิการหรือบริการขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นที่ให้กับประชาชนในท้องถิ่นก็มีมากด้วยเช่นเดียวกัน

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 37 ฉบับที่ 3,275 วันที่ 2 - 5 กรกฎาคม พ.ศ. 2560