รื้อเกาะกลางถนน ผิดไปจากแผนผังโครงการ ต้องทำให้เหมือนเดิม!?

สำหรับคนรักบ้าน อาจถูกจริตกับช่วง WFH ซึ่งก็จะมีความสุขกับการตกแต่งบ้านให้น่าอยู่และน่าทำงานไปด้วยในขณะเดียวกัน เพราะ “บ้าน คือ วิมานของเรา” เป็นที่ให้ความรู้สึกอบอุ่น ปลอดภัย และสะดวกสบาย ดังนั้น การจะตัดสินใจเลือกซื้อบ้านสักหลัง นอกจากทำเลที่ตั้ง โปรโมชั่น ส่วนลด ของแถมรวมทั้งความปลอดภัยและดีไซน์การออกแบบแล้ว การจัดให้มีสาธารณูปโภคที่ดีที่สามารถอำนวยความสะดวกสบายแก่ผู้อยู่อาศัยก็นับว่าเป็นจุดขายและเป็นแรงจูงใจที่สำคัญในการตัดสินใจซื้อบ้านได้มากเช่นกัน...

วันนี้... นายปกครองก็ได้นำเอาคดีที่น่าสนใจเกี่ยวกับกรณีที่บริษัทเอกชน ซึ่งได้รับอนุญาตให้จัดสรรที่ดินในโครงการหมู่บ้านจัดสรรแห่งหนึ่ง ได้ทำการรื้อเกาะกลางถนนบางส่วนที่คนในหมู่บ้านใช้สัญจรเข้าออก โดยอ้างว่าเพื่อให้ถนนกว้างขึ้น แต่มีผู้อยู่อาศัยบางรายไม่เห็นด้วย ทำให้มีปัญหาที่ชวนคิดตามมาว่า... เจ้าของโครงการจะกระทำการใดๆ กับสาธารณูปโภคให้ผิดไปจากแผนผังโครงการตามที่ได้รับอนุญาต โดยอ้างว่าเพื่อประโยชน์ของผู้อยู่อาศัยส่วน ใหญ่ และมิได้ทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดลงไป หรือเสื่อมความสะดวก... ได้หรือไม่? 

คดีดังกล่าวมีข้อเท็จจริงอยู่ว่า คณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด (ผู้ถูกฟ้องคดี) ได้อนุญาตให้ บริษัท สร้างสุข จำกัด (ผู้ฟ้องคดี) ทำการจัดสรรที่ดินโครงการบ้านสร้างสุข ซึ่งต่อมาผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในโครงการได้มีหนังสือร้องเรียนต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดว่า ถนนที่เป็นทางเชื่อมเข้าออกสู่ทางหลวงชนบท ซึ่งอยู่บนโฉนดที่ดินของนายเสือที่ได้จดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่ผู้ฟ้องคดีเพื่อใช้เป็นทางเข้าออกโครงการดังกล่าว ซึ่งเดิมจะมีเกาะกลางถนนและปลูกหญ้า ขนาดกว้าง 1.50 เมตร แต่ปัจจุบันได้ถูกผู้ฟ้องคดีรื้อถอนออกไป ทำให้ไม่เป็นไปตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาตให้จัดสรรตั้งแต่แรก 

คณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดได้พิจารณาแล้ว มีมติให้ผู้ฟ้องคดีจัดทำเกาะกลางถนนให้มีขนาดกว้าง 1.50 เมตร ตามเดิม และให้ปลูกหญ้าเพื่อให้เป็นไปตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาตภายใน 15 วัน นับแต่วันที่ได้รับแจ้ง แต่ผู้ฟ้องคดีเห็นว่าเป็นมติที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย จึงนำคดีมาฟ้องต่อศาลปกครอง เพื่อขอให้เพิก ถอนมติของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดดังกล่าวเสีย 

มาดูข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง คือพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 43 ซึ่งบัญญัติว่า สาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนนสวน สนามเด็กเล่น ให้ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป และจะกระทำการใดอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ 

คดีนี้ศาลปกครองสูงสุดพิจารณาแล้วเห็นว่า การที่ผู้ฟ้องคดีรื้อเกาะกลางถนนพิพาทออกไปบางส่วน เป็นการกระทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมตามมาตรา 43 ลดไปหรือเสื่อมความสะดวก หรือกระทำการอย่างหนึ่งอย่างใดให้ผิดไปจากแผนผังโครงการ ผู้ถูกฟ้องคดีจึงมีอำนาจหน้าที่สั่งให้ผู้ฟ้องคดีระงับการกระทำนั้น และบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้น หรือ ดำเนินการให้เป็นไปตามแผนผังโครงการภายในระยะเวลาที่กำหนดตามมาตรา 52 แห่งพระราชบัญญัติเดียวกัน 

ดังนั้น การที่ผู้ถูกฟ้องคดีมีมติสั่งให้ผู้ฟ้องคดีจัดทำเกาะกลางถนนกว้าง 1.50 เมตร และปลูกหญ้าให้เป็นไปตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาตให้แล้วเสร็จภายใน 15 วัน จึงชอบด้วยกฎหมายแล้ว 

ข้อกล่าวอ้างของผู้ฟ้องคดีที่ว่า การรื้อเกาะกลางถนนที่พิพาทได้กระทำไปเพื่อประโยชน์ของผู้อาศัยในโครงการ โดยมิได้ทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดลงไปหรือเสื่อมความสะดวก ซึ่งผู้ฟ้องคดีได้ยื่นคำขออนุญาตแก้ไขเปลี่ยนแปลงแผนผังโครงการดังกล่าวต่อผู้ถูกฟ้องคดีแล้ว  แต่ผู้ถูกฟ้องคดีไม่อนุญาต

มติของผู้ถูกฟ้องคดีจึงไม่สุจริตและสร้างภาระให้ผู้ฟ้องคดีเกินสมควรนั้น หากผู้ฟ้องคดีเห็นว่าเป็นการกระทำที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย ก็ชอบที่จะใช้สิทธิอุทธรณ์โต้แย้งต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง และใช้สิทธิทางศาลตามลำดับ แต่ผู้ฟ้องคดีไม่อาจดำเนินการแก้ไขเปลี่ยนแปลงแผนผังโครงการเองโดยพลการได้ ข้ออ้างของผู้ฟ้องคดีจึงฟังไม่ขึ้น ศาลปกครองสูงสุดพิพากษายืนตามคำพิพากษาของศาลปกครองชั้นต้นที่ยกฟ้อง (คำพิพากษาศาลปกครองสูงสุดที่ อ. ๕๙๕/๒๕๖๓)

คดีนี้สรุปได้ว่า ผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่ต้องบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ที่ได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต โดยให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป จนกว่าจะได้มีการจัดตั้งนิติบุคคลขึ้นเพื่อทำหน้าที่แทน และไม่อาจกระทำการใดไปโดยพลการให้ผิดไปจากแผนผังที่ได้รับอนุญาต

หากฝ่าฝืน ... คณะกรรมการจัดสรรที่ดินมีอำนาจที่จะสั่งให้ระงับการกระทำนั้น และให้บำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้น หรือดำเนินการให้เป็นไปตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาตภายในระยะเวลาที่กำหนดได้นั่นเองครับ... 

(ปรึกษาคดีปกครองได้ที่ สายด่วนศาลปกครอง 1355 และสืบค้นเรื่องอื่นๆ ได้จาก www.admincourt.go.th เมนูวิชาการ เมนูย่อยอุทาหรณ์จากคดีปกครอง)