ถึงเวลาเก็บ กอง REITs

การเติบโตของตลาดคอมมูนิตี้มอลล์ที่ตอบโจทย์ชีวิตวิถีใหม่ (New normal) ในยุคการระบาดของโควิด-19 ส่งผลให้มีอุปทานพื้นที่ให้เช่าคอมมูนิตี้มอลล์สะสมที่ 542,892 ตารางเมตร โดยตั้งอยู่ในพื้นที่นอกเมือง 64% ของพื้นที่เช่าทั้งหมด ส่วนพื้นที่เช่าใจกลางเมือง 36% นั้นเรียกได้ว่า เติบโตสวนกระแส จากการปรับตัวได้เป็นอย่างดีของผู้ประกอบการ ส่วนธุรกิจคลังสินค้าและโรงงาน เติบโตจากความต้องการพื้นที่คลังสินค้ามากขึ้น หลังธุรกิจอีคอมเมิร์ซ ทั้งผู้ค้าในไทยและผู้ค้ารายใหญ่อย่าง alibaba เข้ามาลงทุนเพิ่มเติมในยุค New Normal ที่ต้องเว้นระยะห่าง และโรคระบาด ทำให้ผู้บริโภคใช้บริการออนไลน์ชอปปิ้งมากขึ้น ส่งผลให้ผู้ผลิตต้องกักตุนสินค้ามากขึ้น 3-6 เดือน จึงเสมือนเป็นการพึ่งพิงกันในด้านห่วงโซ่อุปทานระหว่างคลังสินค้า ผู้ค้ารายย่อย และผู้ค้ารายใหญ่ที่ส่งต่อไปยังผู้บริโภค

บริษัท เคทีบีเอสที รีท แมเนจเมนท์ จำกัด (KTBST REIT) ในฐานะผู้ก่อตั้งทรัสต์และผู้จัดการกองทรัสต์ เล็งเห็นถึงโอกาสเปิด “ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เคทีบีเอสที มิกซ์ หรือ KTBSTMR” มูลค่ารวมไม่เกิน 3,015 ล้านบาท โดยจะเข้าลงทุนครั้งแรกในคลังสินค้าและโรงงานในสมุทรปราการและพระนคร ศรีอยุธยา ทำเลยุทธศาสตร์ของภาคอุตสาหกรรมการผลิต ขนส่งและกระจายสินค้า และเป็นจุดเชื่อมต่อ EEC สัดส่วน 64.53% ของทรัพย์สินทั้งหมดและโครงการอาคารสำนักงาน Summer Hub และโครงการคอมมูนิตี้มอลล์ Summer Hill ย่านสุขุมวิท 71 ติดกับ สถานี BTS พระโขนง อีก 35.47%

นายพลสิทธิ ภูมิวสนะ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร KTBST REIT ผู้ก่อตั้ง ทรัสต์และผู้จัดการกองทรัสต์ KTBSTMR เปิดเผยว่า นักลงทุนควรมีกองรีทในพอร์ตลงทุน 10-20% เพื่อกระจายความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนที่สมํ่าเสมอ ซึ่งขณะนี้เป็นจังหวะของการลงทุนในกองรีทแล้ว จากไตรมาสแรกปีนี้ ราคากองรีทปรับเพิ่มขึ้นพอสมควร และ KTBSTMR มีโอกาสที่จะให้ผลตอบแทนและเงินจ่ายคืน ที่ประมาณ 7% ต่อปีในปีแรก จากการรับประกันรายได้ค่าเช่าจากเจ้าของทรัพย์สินทั้ง 2 เจ้าของทรัพย์สินที่มีความน่าเชื่อคือ บริษัท เอสทีพร็อพเพอร์ตี้แอนด์ โลจิสติกส์ จำกัด (STPL) ซึ่งทำธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และให้บริการเกี่ยวกับงานโลจิสติกส์ เป็นบริษัทในกลุ่ม STPI และ STEC และกลุ่มบริษัท ริช แอสเซ็ท มีประสบการณ์ในการดูแลโรงงานและคลังสินค้าในพื้นที่ บางพลี จังหวัดสมุทร ปราการมากกว่า 20 ปี โดยได้พัฒนาโครงการมาแล้วกว่า 200,000 ตร.ม. รวม 81 โรง เป็นเวลา 1 ปี

KTBSTMR เป็นรีทอิสระกองแรกในไทยที่ลงทุนในสิทธิการเช่าแบบผสมถึง 3 ประเภท คือ “ซื้อ 1 กองได้สินทรัพย์ถึง 3 ประเภท” และยังมีการจดจำนองหลักประกันแบบ Freehold เพื่อช่วยให้นักลงทุนมีโอกาสได้รับเงินคืนตามมูลค่าสิทธิการเช่าคงเหลือ ซึ่งคำนวณตามวิธีเส้นตรง (Straight Line) ในกรณีที่เจ้าของทรัพย์สินทำผิดเงื่อนไขกับกองทรัสต์ ผู้จัดการกองทรัสต์สามารถบังคับจำนองเพื่อขายทอดตลาดนำเงินมาคืนให้แก่กองทรัสต์ได้ และด้วยความเป็นอิสระของกองรีท ทำให้ผู้จัดการกองทรัสต์ไม่ต้องเลือกลงทุนในทรัพย์สินเฉพาะจากเจ้าของเจ้าใดเจ้าหนึ่ง จึงสามารถเลือกสินทรัพย์ที่เหมาะสมและมีคุณภาพได้

“ตอนนี้ถึงจังหวะที่จะลงทุนกองรีทแล้ว และจังหวะดีที่สุดในการลงทุน KTBSTMR คือ จองซื้อช่วงไอพีโอด้วยกระแสเงินสด ที่ค่อนข้างเสถียรจากรายได้ของโรงงานและคลังสินค้าที่เป็นก้อนใหญ่ ก็คาดว่า จะได้รับผลตอบแทนที่สมํ่าเสมอ และรายได้ของโครงการอาคารสำนักงานและโครงการคอมมูนิตี้มอลล์ ที่มีโอกาสการเติบโตค่อนข้างสูง เพราะศักยภาพของทรัพย์สิน ซึ่งตั้งอยู่บนทำเลที่ดี ติดสถานีรถไฟฟ้า BTS พระโขนง”

ขณะเดียวกัน ทำเลที่ตั้งของคลังสินค้าและโรงงานมีความโดดเด่นและมีการเลือกโครงการครบทุกขนาด ตอบสนองทุกความต้องการของผู้เช่าและผู้ประกอบการโดย KTBSTMR จะเข้าลงทุนครั้งแรกในคลังสินค้าและโรงงาน 3 โครงการคือ โครงการริช แอสเซ็ท อัตราการเช่า อยู่ที่ 92% โครงการเอสที บางบ่อ อัตราการเช่า อยู่ที่ 84% และโครงการเอสที บางปะอิน อัตราการเช่า อยู่ที่ 100% (ข้อมูล ณ วันที่ 30 กันยายน 2563)

“ช่วงนํ้าท่วมใหญ่ปี 2554  มีเพียงโครงการเอสที บางปะอินที่ได้รับผลกระทบ ซึ่งปัจจุบันได้ลงทุนสร้างเขื่อนกั้นนํ้าโดยรอบนิคมอุตสาหกรรมบางปะอิน เพื่อป้องกันปัญหานํ้าท่วมแล้ว”

ขณะที่ ในส่วนของอาคารสำนักงาน โครงการ Summer Hub และคอมมูนิตี้มอลล์ Summer Hill ทำเลใจกลางพระโขนงไม่มีอีกแล้ว และอัตราค่าเช่าปัจจุบันที่ตํ่ากว่าค่าเช่าเฉลี่ยในตลาด ทำให้มีโอกาสมีรายได้เพิ่มจากการปรับเพิ่มค่าเช่า ถึงแม้มีสถานการณ์โควิด-19 แต่ยังได้รายได้จากค่าเช่าสมํ่าเสมอ โครงการ Summer Hub มีอัตราการเช่า ณ วันที่ 30 กันยายน 2563 อยู่ที่ 93% ส่วนโครงการ Summer Hill อยู่ที่ 98.53% ทั้งนี้ คาดว่าจะสามารถปรับขึ้นค่าเช่าได้ทุก 3 ปี และเชื่อว่าหากสัญญากับผู้เช่าหมดลงจะปรับขึ้นค่าเช่าได้ปีละ 5% 

หน้า 14 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 3,674 วันที่ 29 เมษายน - 1 พฤษภาคม พ.ศ. 2564