คอนโดฯภูเก็ตเหลือขาย ฉุดตลาดชะลอตัว

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ รายงานสรุปผลการสำรวจอุปทานและอุปสงค์ของโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายในช่วงครึ่งหลังปี 2562 ในพื้นที่ภาคใต้ ได้แก่จังหวัดภูเก็ต จังหวัดสงขลา จังหวัดสุราษฎร์ธานีและจังหวัดนครศรีธรรมราช โดยนับเฉพาะโครงการที่มีหน่วยเหลือขายไม่ต่ำกว่า 6 หน่วยพบว่า ณ สิ้นปี 2562 มีโครงการที่อยู่อาศัยเสนอขายจำนวนทั้งสิ้น 17,928 หน่วย ซึ่งคิดเป็นร้อยละ 5.0 ของจำนวนที่อยู่อาศัยใน 26 จังหวัดหลักซึ่งมีจำนวนรวม 355,145 หน่วย นับได้ว่ากลุ่มจังหวัดภาคใต้มีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสูงสุดเป็นอันดับ 3 รองจากพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งมีจำนวน 209,868 หน่วย โดยจังหวัดภูเก็ตพื้นที่เศรษฐกิจและการท่องเที่ยวที่สำคัญ เป็นจังหวัดที่มีจำนวนที่อยู่อาศัยเสนอขายมากที่สุดในกลุ่มจังหวัดภาคใต้

จังหวัดภูเก็ตอาคารชุดเหลือขายฉุดตลาดชะลอตัว

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์กล่าวว่าจากการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่จังหวัดภูเก็ต ณ สิ้นปี 2562 พบว่ามีจำนวนที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างเสนอขายจำนวนทั้งสิ้น 133 โครงการ จำนวน 9,291 หน่วยลดลงจากช่วงครึ่งปีแรกร้อยละ -13.5แบ่งเป็นอาคารชุด จำนวน 5,978 หน่วย บ้านจัดสรร จำนวน 3,313 หน่วย เนื่องจากที่ดินมีต้นทุนราคาที่สูงมากโครงการส่วนใหญ่จึงพัฒนาเป็นอาคารชุด โดยโครงการที่เปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งปีหลังก็ยังคงมีสัดส่วนอาคารชุดเปิดขายใหม่สูงกว่าเช่นกัน ซึ่งจากจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ 1,207 หน่วย ประกอบด้วยอาคารชุด 868 หน่วย และบ้านจัดสรร 339 หน่วย 

เมื่อพิจารณาจากหน่วยขายได้ใหม่จากการสำรวจพบว่าในช่วงครึ่งหลังปี 2562 มีหน่วยขายได้ใหม่จำนวน 1,550 หน่วย ลดลงจากช่วงครึ่งปีแรกร้อยละ -31.8 ในจำนวนดังกล่าวเป็นการขายห้องชุด 1,060 หน่วย และเป็นบ้านจัดสรร 490 หน่วย ด้วยจำนวนโครงการใหม่ลดลงส่งผลให้จำนวนหน่วยเหลือขายลดลงด้วย โดยมีจำนวน 7,741หน่วย มูลค่ารวม 37,409 ล้านบาท ลดลงจากช่วงครึ่งปีแรกของปี 2562 ร้อยละ -8.6 แบ่งเป็นหน่วยเหลือขายประเภทโครงการอาคารชุดจำนวน 4,918 หน่วย บ้านจัดสรรจำนวน 2,823 หน่วย 

“จากการที่จำนวนหน่วยขายได้ใหม่มีอัตราการขายได้ลดลงถึงร้อยละ -31.8 จึงส่งผลให้จำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขายมีจำนวนทั้งสิ้น 7,741 หน่วย มูลค่า 37,409 ล้านบาท ในจำนวนดังกล่าวเป็นหน่วยที่สร้างเสร็จเหลือขาย (พร้อมโอน) หรือเป็น Inventory  จำนวน 1,037 หน่วย มูลค่า 4,645 ล้านบาท 

ทั้งนี้เมื่อพิจารณาจากอัตราการดูดซับเป็นการสะท้อนภาวะความสมดุลระหว่างตัวอุปทานอยู่อาศัยในพื้นที่จังหวัดภูเก็ต ภาพรวมของอัตราการดูดซับในครึ่งหลังของปี 2562 ลดต่ำลงมาค่อนข้างมากซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าภาวการณ์ขายไม่ดี โดยอัตราดูดซับลดเหลือเพียงร้อยละ 2.8 ต่ำกว่าค่ามาตรฐานเฉลี่ย 5 ปี ซึ่งมีอัตราดูดซับเฉลี่ยร้อยละ 4.4 และต่ำกว่าอัตราดูดซับในช่วงครึ่งปีแรกซึ่งอยู่ในระดับร้อยละ 3.5 

โดยทำเลขายดี 5 อันดับแรกพิจารณาจากหน่วยที่ขายได้ใหม่ได้แก่ 1.หาดบางเทา-หาดสุรินทร์ จำนวน 365 หน่วย 2.เกาะแก้ว-รัษฎา จำนวน 214 หน่วย 3.หาดราไวย์ จำนวน 183 หน่วย 4.หาดกมลา จำนวน 171 หน่วย และ 5.เทพกระษัตรี-ศรีสุนทร จำนวน 127 หน่วย แต่ด้วยอัตราการขายได้ใหม่ลดต่ำลงอย่างมากส่งผลให้ทำเลขายดีบางทำเลกลายเป็นทำเลที่มีหน่วยสร้างเสร็จเหลือขายมากที่สุด 5 อันดับแรก ได้แก่ 1.เกาะแก้ว-รัษฎา จำนวน 268 หน่วย 2.หาดในยาง-หาดไม้ขาว จำนวน 221 หน่วย 3.หาดป่าตอง จำนวน 131 หน่วย 4.เทพกระษัตรี-ศรีสุนทร จำนวน 100 หน่วย และ 5.หาดบางเทา-หาดสุรินทร์ จำนวน 86 หน่วย 

อย่างไรก็ตามศูนย์ข้อมูลฯได้ประมาณการว่าในปี 2563 จะมีที่อยู่อาศัยเหลือขายอยู่ในตลาดจำนวน 8,966หน่วย ประกอบด้วยอาคารชุดจำนวน 5,679 หน่วย ทาวน์เฮ้าส์จำนวน 1,510 หน่วย บ้านเดี่ยวจำนวน 937 หน่วย บ้านแฝดจำนวน 786 หน่วย และอาคารพาณิชย์จำนวน 54 หน่วย เป็นโครงการเปิดขายใหม่จำนวน 2,700 หน่วย ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 2 ปีที่มีการเปิดขายปีละประมาณ 4,800 หน่วย คาดว่าในปี 2563 อัตราดูดซับจะลดทุกกลุ่มประเภทที่อยู่อาศัยโดยลดเหลือประมาณร้อยละ 1.1-1.8 และที่อยู่อาศัยเหลือขายจะยังคงเพิ่มขึ้นโดยเฉพาะกลุ่มอาคารชุดจึงต้องเพิ่มความระมัดระวังในการลงทุน 

ส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยซึ่งแสดงถึงอุปสงค์ที่แท้จริงคาดการณ์ในปี 2563 ก็จะลดลงมาอยู่ที่ 6,553 หน่วย ลดลงร้อยละ-18.1 มีมูลค่าประมาณ 14,401 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -40.2 เมื่อเทียบกับปี 2562 ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยที่มีมูลค่า 19,157 ล้านบาท ด้วยภาพรวมดังกล่าวผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์การเสนอขาย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม ที่มีอัตราการดูดซับชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่องจากช่วงต้นปี 2562 และคาดว่าจะต่อเนื่องมาถึงปี 2563