ราคาที่ดิน CBD พุ่ง ดัน "ออฟฟิศ บิวดิ้ง"ขยายทำเลใหม่

นายภัทรชัย ทวีวงศ์    รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า แม้ สถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด 19 ที่แพร่ระบาดในหลายประเทศทั่วโลก รวมถึงประเทศไทย ตั้งแต่ไตรมาสที่ 1 ปีพ.ศ. 2563 แต่พบว่า ณ สิ้นไตรมาสที่ 2 ปีพ.ศ. 2563 ที่ผ่านมา  จำนวนพื้นที่สำนักงานทั้งหมดในกรุงเทพฯยังคงเพิ่มขึ้นเป็น 8.991 ล้านตารางเมตร จากการเปิดตัวโครงการอาคารสำนักงาน 5 โครงการ ซึ่งมีพื้นที่เช่ารวมทั้งหมด 134,053 ตารางเมตร มูลค่าการพัฒนารวมประมาณ 13,100 ล้านบาท  ณ สิ้นไตรมาสที่ 2 ปีพ.ศ. 2563 ยังคงมีพื้นที่สำนักงานอีกประมาณ 1.30 ล้านตารางเมตร พื้นที่สำนักงานที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ซึ่งคาดว่าจะแล้วเสร็จระหว่างปีพ.ศ. 2563 – 2565 
 
โดยผู้พัฒนายังคงมีการตื่นตัวในตลาด เนื่องจากผู้พัฒนาส่วนใหญ่ ยังมองว่าตลาดอาคารสำนักงานเป็นการลงทุนที่มีความเสี่ยงต่ำ อาทิเช่น Fico Corporation หลังจากขายอาคารสำนักงานที่ตั้งอยู่ในย่านธุรกิจใจกลางเมืองใกล้บีทีเอส พร้อมพงษ์ให้กับ Singha Estate ด้วยมูลค่า 1,700 ล้านบาท ตั่งแต่ช่วงกลางปี 2562 ที่ผ่านมา แต่พบว่า  Fico Corporation กำลังอยู่ระหว่างการพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานแห่งใหม่ในพื้นที่สุขุมวิทตอนกลางอีก 1 โครงการ  
 

อย่างไรก็ตาม แม้ว่าปัจจุบันอุปทานพื้นที่อาคารสำนักงานส่วนใหญ่ประมาณ 45% จะยังคงอยู่ในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ และ อุปทานพื้นที่สำนักงานที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างอีกกว่า 58% ก็ยังคงตั้งอยู่ในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีราคาที่ดินที่ค่อนข้างสูงและหาที่ดินที่จะนำมาพัฒนาค่อนข้างยาก เช่น ถนนพระราม 4 สุขุมวิท สีลม หรือสาทร แต่ปัจจุบันพบว่า พื้นที่นอกศูนย์กลางเขตธุรกิจกำลังเป็นทำเลใหม่ในการพัฒนาอาคารสำนักงานเช่นกัน เนื่องจากราคาที่ดินที่ไม่สูงมากนักเหมาะสำหรับการพัฒนาอาคารสำนักงานและทำเลเหล่านั้นยังคงขาดแคลนพื้นที่สำนักงานเกรดเอใหม่ๆ ที่เพียบพร้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ เนื่องจากอาคารสำนักงานให้เช่าบนทำเลเหล่านั้นส่วนใหญ่ก่อสร้างแล้วเสร็จมามากกว่า 10 ปี และยังเป็นตัวเลือกที่ดีสำหรับที่เช่าที่จะสามารถเช่าได้ในระดับราคาที่ถูกลง เมื่อเทียบกับอาคารสำนักงานในเกรดเดียวกันในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ  เช่น ถนนรัชดาภิเษก และพระรามที่ 9 พื้นที่ตามแนวถนนสุขุมวิทตอนกลาง – ปลาย ถนนพหลโยธิน และทำเลย่านบางนา- ตราด  และ รามคำแหง เป็นต้น  โดยเฉพาะพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายเส้นทางใหม่ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง

สำหรับราคาที่ดินที่ปรับขึ้นในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจเป็นปัจจัยสำคัญที่มีผลกระทบต่อการพัฒนาอาคารสำนักงาน แต่ยังพบว่านักลงทุนทั้งนักลงทุนต่างชาติและผู้ประกอบการไทยอีกเป็นจำนวนมากยังคงมองหาที่ดินศักยภาพในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจเพื่อนำมาพัฒนาอาคารสำนักงานให้เช่าถึงแม้ว่าราคาที่ดินจะปรับตัวเพิ่มขึ้นมากเพียงใด เนื่องจากพวกเขาเหล่านั้นมองเห็นถึงโอกาสในการลงทุนบนทำเลย่านนี้ทั้งในเรื่อองของอุปทานคงเหลือที่มีค่อนข้างน้อย รวมถึงราคาค่าเช่าที่ยังสามารถปรับตัวสูงขึ้นได้อย่างต่อเนื่อง  ส่งผลให้ผู้ประกอบการเหล่านั้นยังคงเชื่อมั่นและมองเห็นโอกาสในการลงทุนอย่างต่อเนื่อง

ทั้งนี้ ในไตรมาสที่ 2 ปีพ.ศ. 2563 หลังจากหลายบริษัท ประสบนโยบายการทำงานจากที่บ้าน (Work From Home) อาจจุดเปลี่ยนที่สำคัญในอนาคตของตลาดสำนักงาน ที่จะทำให้พนักงานเริ่มทำงานจากที่บ้านมากขึ้นและอาจส่งผลต่อการลดพื้นที่เช่าในอนาคตรวมถึงธุรกิจโค เวิร์คกิ้ง สเปซซึ่งถือว่าเป็นอีกธุรกิจหนึ่งที่ได้รับผลกระทบสูง