คอนโดฯพัทยา‘น่วม’ ศึกนี้อีกยาวไกล 

โดยการฟื้นตัวดังกล่าว เกิดขึ้น ทันทีเมื่อแผนการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานต่าง ๆ ในภาคตะวันออกที่มีความคืบหน้าและความชัดเจนมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการ ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออกของประเทศไทย หรือ Eastern Economic Corridor: EEC ที่รัฐบาลเดินหน้าผลักดันอย่างเต็มที่ในช่วงที่ผ่านมา  ประกอบกับ ผลพ่วงสงครามการค้าระหว่างจีน-สหรัฐอเมริกา ณ ขณะนั้น ทำให้นักลงทุนจีน ต่างตัดสินใจเข้ามาลงทุนในประเทศไทยมากขึ้น

อย่างไรก็ตาม ภาพการฟื้นตัวดังกล่าว เกิดขึ้นได้ไม่นานถึงปี เมื่อสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสเกิดขึ้นในประเทศไทยเป็นวงกว้างตั้งแต่เดือนมีนาคม ปี 2563 ต่อเนื่องจนถึงปัจจุบัน พัทยา ถูกคำสั่งล็อกดาวน์ เพื่อคัดกรองและสอบสวนไวรัสโควิด-19  ซึ่งส่งผลกระทบค่อนข้างรุนแรงต่อผู้พัฒนาคอนโดมิเนียมในพื้นที่อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ 

นาย ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย)  เผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า ความจำเป็นต้องปิดประเทศ หยุดการเดินทางเข้ามาของนักท่องเที่ยวต่างชาตินั้น ทำให้ตลาดคอนโดฯพัทยา กลับมาอยู่ในจุดที่น่าเป็นห่วงอีกครั้ง

สะท้อน จากจำนวนซัพพลายเปิดใหม่ตลอดทั้งปี 2563 ที่ปรับตัวลดลงกว่า 87%  เหลือเพียง 1,396 ยูนิต  เท่านั้น  แม้ช่วงครึ่งปีหลัง สถานการณ์ของการแพร่ระบาดในระลอกแรก มีสัญญาณดีขึ้น แต่ก็พบมีโครงการเปิดใหม่เข้ามาในตลาดเพียง 2 โครงการ จำนวน 916 ยูนิตเท่านั้น  

ทั้งนี้ มาจาก กลุ่มผู้ซื้อชาวจีนและชาติในกลุ่มเอเชีย ซึ่งเดิมเป็นกลุ่มลูกค้าหลักของตลาดคอนโดฯพัทยาในช่วงหลายปี หดหายไปเป็นศูนย์ ขณะการหวังพึ่งพานักลงทุนคนไทยในประเทศ ก็กลับเผชิญกับ กำลังซื้อที่ชะลอตัว แม้ว่าทางธนาคารแห่งประเทศ ไทย ปรับลดความเข้มงวดมาตรการ อัตราส่วนสินเชื่อต่อราคาบ้าน หรือ LTV ในบางข้อลง แต่ไม่ดึงดูดพอที่จะทำให้ลูกค้าที่ต้องการคอนโดฯไว้สำหรับการพักผ่อนเป็นบ้านหลังที่สอง กลับมาตัดสินใจซื้อ ท่ามกลางอัตราการขายต่ำเฉลี่ย 68% 

ความกังวลดังกล่าว ยังไม่น่าเป็นห่วง เท่ากับการพบว่าโครงการที่เปิดขายใหม่ในปีก่อนหน้า บางโครงการยอดขายยังไม่สูงมาก ส่งผลให้อุปทานเหลือขายในตลาดเพิ่มขึ้นกว่า 20,000 ยูนิต ในทุกพื้นที่ของเมืองพัทยา 

“ยูนิตที่เหลือขายอยู่ในตลาดอีกเป็นจำนวนมากสร้างความกังวลใจให้กับผู้พัฒนาไม่น้อย ซึ่งพบว่า ผู้พัฒนาหลายราย เลือกที่จะหยุดพัฒนาโครงการชั่วคราว และบางรายเลือกที่จะประกาศขายที่ดิน-โครงการให้ผู้ประกอบการรายใหม่เข้ามาพัฒนาต่อ ซึ่งพบว่าปัจจุบันมีโครงการคอนโดฯ หยุดการขายและการก่อสร้างหลายโครงการ หรือบางราย นำยูนิตเหลือขายที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ มาปรับลดราคาลง30-50% ฉุดให้ภาพรวมราคาตกต่ำลงไปอีก” 

สำหรับตลาดคอนโดฯในพื้นที่พัทยาในปี 2564 นั้น นายภัทรชัย คาดการณ์ว่า ผู้พัฒนาจะยังคงเลื่อนการเปิดตัวโครงการใหม่ออกไป ส่งผลให้การเปิดตัวโครงการใหม่ในพื้นอาจมีเพียงแค่ไม่เกิน 1,500 ยูนิตเท่านั้น โดยพื้นที่จอมเทียนและนาจอมเทียน ยังคงป็นทำเลที่ผู้พัฒนาทั้งคนไทยและกลุ่มทุนต่างชาติ ให้ความสนใจเข้าไปพัฒนาโครงการ เนื่องจากราคาที่ดินไม่สูงมาก

หากประเมินจาก โครงการที่อยู่ระหว่างขั้นตอนการพัฒนาโครงการใหม่ ที่เปิดเผยไว้ในช่วงปี 2563 นั้น ประกอบไปด้วยผู้พัฒนา Lunic Real Estate Co.,Ltd ที่กำลังอยู่ระหว่างการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่มากกว่า 1,400 ยูนิต และ Interstellar Co.,Ltd อีกประมาณ 300 ยูนิต  บจ. ดุสิต ไฮท์ ทาวเวอร์ เตรียมพัฒนาโครงการ ดุสิต แกรนด์ พาร์ค 3 อีกประมาณ 1,334 ยูนิต และล่าสุดที่ดินแปลงใหญ่ติดถนนเลียบชายหาดจอมเทียน บจ. เอวา แลนด์ ดีเวลลอปเมนท์  เตรียมเปิดตัว  ลักซูรี่ คอนโดมิเนียม ภายใต้แบรนด์ อารมณ์ จอมเทียนอีกประมาณ  315 ยูนิต  เป็นต้น นับรวมทั้งสิ้นนับ 3,000 ยูนิต 

อย่างไรก็ตาม พบว่าทำเลดังกล่าว เดิมยังคงมีโครงการคอนโดฯที่อยู่ระหว่างการขายอีกมากกว่า 40 โครงการ   ขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการหลายรายตัดสินใจหยุดการขายและการก่อสร้างโครงการของตัวเองชั่วคราว จึงจำเป็นต้องระมัดระวังอย่างยิ่ง  

สำหรับภาพการฟื้นตัวของตลาดคอนโดฯพัทยานั้น นายภัทรชัย ประเมินไว้ว่า อย่างต่ำต้องใช้เวลานานนับ 1-2 ปี หรือ ราวปี 2565 ตลาดถึงจะกลับมาคึกคักอีกครั้ง โดยมีปัจจัยสำคัญ คือ การเกิดขึ้นของกฎหมายอีอีซี ที่อาจจะได้รับการยกเว้นกฎหมายผังเมืองและผังเมืองใหม่  ก่อให้มีกฎหมายเฉพาะด้านภายในพื้นที่ รวมถึงการให้สิทธิ์คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินการซื้ออาคารชุดทั้ง 100% อาจเป็นปัจจัยบวกที่สำคัญ ที่จะช่วยผ่อนคลายผู้พัฒนาคอนโดฯกลับมามีความเชื่อมั่นอีกครั้ง ในอนาคต 

ที่มา : หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40  ฉบับที่ 3,653 วันที่ 14 - 17 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2564