นายกิติศักดิ์ จำปาทิพย์พงศ์ ประธานและผู้ก่อตั้ง บริษัท เซ็นจูรี่ 21 (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวถึงทิศทางการลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยจะยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัวไปอย่างน้อยอีก 1-2 ปี เนื่องจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ได้ส่งผลกระทบต่อระบบเศรษฐกิจทั่วโลก ทั้งฝั่งยุโรป อเมริกา เศรษฐกิจก็ยังไม่ฟื้นตัว หรือในเอเชีย ไม่ว่าจีน ฮ่องกง ญี่ปุ่น สิงคโปร์ก็ยังอยู่ในช่วงเวลาของการปรับตัว

ขณะที่ไทยยังต้องพึ่งพิงการส่งออก และการท่องเที่ยวจากต่างชาติ เมื่อภาวะเศรษฐกิจทั่วโลกยังไม่ฟื้นตัว และยังไม่สามารถเดินทางไปไหนมาไหนได้สะดวก ประกอบกับ วัคซีนยังไม่สามารถทำให้เกิดความเชื่อมั่นได้ทันทีซึ่งต้องใช้เวลาอีกสักระยะหนึ่ง ทำให้กำลังซื้อต่างชาติไม่ว่าจะซื้อเพื่อการลงทุน หรือซื้อเพื่ออยู่อาศัย ในขณะนี้ต้องถือว่าเป็นศูนย์  ซึ่งส่งผลกระทบต่อตลาดคอนโดมิเนียมโดยตรง

ภาพการฟื้นตัวของกำลังซื้อในภาคอสังหาฯจะยังคงไม่ชัดเจนไปอีก 2 ปีนับจากนี้ และจะไม่สามารถกลับไปเฟื่องฟูเหมือนเมื่อ 3-4 ปีที่ผ่านมา อันเนื่องมาจากการระบาดของโควิด-19 ส่งผลให้ภาวะเศรษฐกิจทั่วโลกยังชะลอตัว กระทบกับภาคส่องออก ภาคท่องเที่ยวของไทย ในขณะที่ภาระหนี้ครัวเรือนยังสูง 

ประกอบกับ ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินจะเพิ่มมากขึ้น เพื่อต้องการลดความเสี่ยงจากการปล่อยสินเชื่อ เนื่องจาก สินเชื่อในอุตสาหกรรมอื่นๆ ทั้งภาคท่องเที่ยว โรงแรม เอสเอ็มอี มีปัญหาหมด

ขณะที่พฤติกรรมของผู้บริโภคเปลี่ยนไป ต้องการความเป็นส่วนตัว ต้องการพื้นที่ปลอดภัยเพิ่มขึ้น เริ่มไม่ชอบโครงการขนาดใหญ่ที่แออัด ทำให้ต้องพัฒนาโครงการขนาดเล็กที่มีพื้นที่มากขึ้น หรือโรงแรมบูธีคขนาดเล็กๆ  ก็อาจจะได้รับความสนใจมากขึ้น เมื่อพฤติกรรมมีการปรับเปลี่ยนการซื้อขาย การตัดสินใจก็ต้องใช้เวลา และไม่รวดเร็วเหมือนก่อน

นายกิติศักดิ์ กล่าวอีกว่า ในภาวะที่ตลาดคอนโดยังคงชะลอตัวระยะยาว เพราะการฟื้นตัวกลับมาคงต้องใช้เวลา ซึ่งในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาตลาดคอนโดถือว่าอยู่ในราคาที่สูงสุดแล้ว เวลานี้จึงเป็นช่วงเวลาที่ราคามีโอกาสที่จะลดลง เนื่องจากยังมีซัพพลายที่ล้นตลาด โดยเฉพาะโครงการที่สร้างเสร็จจะทยอยออกมาอีกจำนวนมาก ขณะที่ดีมานด์ทั้งในประเทศและต่างประเทศหดตัวลงอย่างชัดเจน 
 
อย่างไรก็ตาม ราคาก็ไม่ได้ปรับลดลงทั้งตลาด แต่เป็นการลดลงรายโครงการที่ต้องการยอดขายเข้ามาก็ต้องใช้วิธีลดราคาขายลงมา ซึ่งคาดว่า Price War ในตลาดคอนโดจะยังมีต่อเนื่องไปจนถึงสิ้นปีนี้

นายกิติศักดิ์  กล่าวอีกว่า ส่วนตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ ยังคงมีความต้องการซื้อจริง (Real Demand) อยู่ตามทำเลต่างๆ แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าจะผลักดันราคาที่ดินสำหรับการพัฒนาโครงการขึ้นได้ทั้งตลาด โดยจะปรับขึ้นเฉพาะในทำเลที่มีความต้องการสูง ทำให้ราคาที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการแนวราบโดยภาพรวมไม่ได้แกว่งตัวมากนัก

“หลายคนอาจจะมองว่าเมื่อภาวะตลาดอสังหาฯชะลอตัว แต่ทำไมราคาที่ดินถึงไม่ลดลง เหตุผลสำคัญของการจะลดราคาหรือไม่ลดขึ้นอยู่กับเจ้าของที่ดินจะยอมลดจากราคาที่ตั้งไว้มากน้อยแค่ไหน ซึ่งก็ขึ้นอยู่กับความจำเป็นทางด้านการเงินของคนที่เป็นแลนด์ลอร์ด แต่ในบางทำเลก็ได้มีการปรับราคาลงมาบ้างแล้วจากที่เคยตั้งราคาขายราคาสูงๆ ในช่วง 2 -3 ปีที่ผ่านมา ก็เริ่มลดลงหลายแปลงที่บริษัททำดีลจบไปในราคาที่ลดลง 20-30% โดยในช่วง 2 เดือนที่ผ่านมา บริษัทสามารถปิดการขายที่ดินสำหรับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบไปได้มูลค่า 4,000-5,000 ล้านบาท” 
 

สำหรับในปีที่ผ่านมา ยอดการซื้อขายที่ดินของบริษัทลดลงมากกว่า 50-60% เนื่องจากเป็นช่วงเวลาที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์แต่ละบริษัทอยู่ในระหว่างการปรับตัว ปรับทิศทางการพัฒนาแต่ก็เริ่มฟื้นตัวขึ้น เมื่อผู้ประกอบการเริ่มมีความชัดเจนในการลงทุนทำให้ความต้องการที่ดินมีความชัดเจนขึ้นว่าต้องการแบบไหน เพื่อรองรับกับพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป โดยหันมาพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบมากขึ้น ขณะที่คอนโดมิเนียมมีการเปิดตัวน้อยลง

ทั้งนี้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ได้ปรับกลยุทธ์โดยมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการที่มีความเฉพาะมากขึ้น  ซึ่งส่งผลต่อการซื้อขายที่ดินที่จะต้องมีความเฉพาะมากขึ้นเช่นกัน โดยจะเป็นการซื้อที่ดินตามวัตถุประสงค์มากกว่าที่จะซื้อมาเก็บไว้ก่อน (Buy by Objectives)  โดยในปี 2564 ความต้องการที่ดินในการพัฒนาโครงการกว่า 70% จะเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ ประเภทบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม ราคาระดับ 3-7 ล้านบาท  

สำหรับทำเลที่ได้รับความสนใจจากผู้พัฒนาโครงการ อยู่ในทำเลฝั่งตะวันออกมากกว่าตะวันตก ได้แก่ โซนเพิ่มสิน สายไหม วัชรพล รามอินทรา นวมินทร์ พระราม 9 และอีกโซนคือ สุขุมวิท อ่อนนุช พัฒนาการ และอุดมสุข 
 

ในส่วนของคอนโดมิเนียมประเภท High Rise ในช่วงนี้ผู้พัฒนาโครงการจะไม่ค่อยโฟกัส เนื่องจากที่ดินมีราคาสูง แต่จะหันไปพัฒนาคอนโดมิเนียมประเภท Low Rise มากกว่า โดยเลือกทำเลตามแนวที่มีรถไฟฟ้าสร้างขึ้น แต่ไม่จำเป็นต้องใกล้สถานีมาก ระยะทางจากสถานีถึงทำเลที่ดินรัศมีไม่เกิน 1 กิโลเมตร อยู่ในซอยที่เข้าออกสะดวกเป็นคุณสมบัติที่วางไว้ในการซื้อเพื่อพัฒนาโครงการ 

“แม้ว่าตลาดอสังหาฯจะชะลอ แต่ที่ดินใน Prime Area สำหรับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยก็หาได้ยากขึ้น และมีราคาแพง หากรัฐบาลสามารถขยายระยะเวลาเช่าจาก 30 ปี เป็น 90 ปี ได้ จะเกิดประโยชน์ต่อตลาดอสังหาฯในระยะยาว” นายกิติศักดิ์กล่าว

สำหรับการดำเนินธุรกิจของบริษัทในปี 2564 ในด้านการซื้อขายที่ดินคงใช้แนวทางของการเจาะตรงความต้องการของดีเวลลอปเปอร์  (Just Match Strategy) แม้ว่าความต้องการในตลาดของบางเซ็กเมนต์จะลดลง แต่ในบางเซ็กเมนต์ก็มีแนวโน้มที่ดีขึ้น อาทิ ที่ดินในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ และประเภทมิกซ์ยูส (Mixed Used) 

ในด้านการพัฒนาธุรกิจอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับบริษัท ก็ได้มีการเริ่มต้นและปรับกลยุทธ์ด้วยการกระจายความเสี่ยงในการทำธุรกิจ (Diversify Business Model) เพื่อเป็นแนวทางในการเติบโตและเสริมรายได้ของบริษัทในยุคที่ทุกบริษัทต้องปรับตัวอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

ข่าวที่เกี่ยวข้อง : 

• ‘พฤกษา’ ผ่าตัดโมเดลธุรกิจ  รับสต๊อกที่อยู่  ค้างตลาดกว่า 2 แสนหน่วย

• ประสบการณ์ 30 ปี ตลาดคอนโดฯ ‘ไม่มีวันตาย’ 

• โอภาส นำทัพ LPN ฮึดสู้ ลุยเปิดใหม่ 8.5 พันล้าน

• เอพี ตัวจริงอสังหาฯ กวาดรายได้ 4.6 หมื่นล. ลุยต่อ 34 โครงการใหม่