สแกนหุ้นกู้อสังหา 15 บจ."รายเล็ก"สายป่านสั้น สินค้ากระจุกตัว ยังน่าห่วง

จากประเด็นเรื่องการเลื่อนชำระคืนหุ้นกู้ของ บมจ.อิตาเลียนไทย ดีเวล๊อปเมนต์ ( ITD) ส่งผลให้เกิดความกังวลต่อภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ โดยอ้างอิงข้อมูลของ SCB EIC พบว่าหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดปี 2567 (รวมหุ้นกู้ระยะสั้นและยาว) มีมูลค่าทั้งสิ้น 1.07 ล้านล้านบาท (แบ่งตามเครดิตเรตติ้งในกลุ่ม Investment Grade ราว 9 แสนล้านบาท และที่เหลือ Non-Investment Grade)

และหากแบ่งตามกลุ่มธุรกิจพบว่าอยู่ในกลุ่มอสังหาฯ ราว 1.8 แสนล้านบาท (หรือสัดส่วน 17% ชองหุ้นกู้ทั้งหมด) และอยู่ในกลุ่ม Non-Investment Grade 6.12 หมื่นล้านบาท (สัดส่วน 34% ของหุ้นกู้ประเภท NonInvestment Grade) 

• ITD ขอเลื่อนจ่ายเงินต้นหุ้นกู้ 1.45 หมื่นล้าน 2 ปี

• ส่องงบ"อิตาเลียนไทย"หนี้ต้องใช้คืนใน 1 ปีพุ่ง 2.64 หมื่นล้าน แบงก์อ่วมสุด

ต่อเรื่องนี้ นักวิเคราะห์บริษัทหลักทรัพย์เอเซียพลัส ระบุว่าแม้ประเด็นดังกล่าวสร้าง Sentiment เชิงลบต่อภาพรวมของกลุ่มอสังหาฯ แต่ก็ไม่สามารถเหมารวมความเสี่ยงต่อกลุ่มอสังหาฯ ทั้งระบบได้ เนื่องจากต้องพิจารณาและวิเคราะห์สาเหตุของปัญหาหุ้นกู้เป็นรายตัวมากกว่า

โดยมองว่ากลุ่มผู้ประกอบการที่มีความเสี่ยงมากกว่ารายอื่น คือ ผู้ประกอบการอสังหาฯ รายกลาง-เล็ก ที่มีพอร์ตสินค้าไม่ได้กระจายตัว โดยกระจุกตัวในสินค้าประเภทคอนโดฯ (เสี่ยงมากกว่าแนวราบฯที่มี Business Cycle สั้นกว่า และสามารถทยอยลงทุนเป็นเฟส ๆ ได้) รวมถึงผู้ประกอบการที่มีปัญหาสภาพคล่องการเงิน โครงสร้างการเงินอ่อนแอ วัดจาก Net Gearing สูงเกิน 2-3 เท่าขึ้นไป 

ทั้งนี้หากพิจารณาถึงผู้ประกอบการกลุ่มอสังหาฯ ที่ฝ่ายวิจัยศึกษา 15 บริษัทใน SET ถือเป็นบริษัทรายกลาง-ใหญ่ พบว่าส่วนใหญ่ยังมีฐานะการเงินอยู่ในเกณฑ์ดี วัดจากอัตราหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยจ่ายต่อทุนสุทธิ (Net Gearing) อยู่ในกรอบ 1-1.2 เท่า มาโดยตลอดกว่า 10 ปีที่ผ่านมา และล่าสุดสิ้นไตรมาส3/66 อยู่ที่ 1.1 เท่า

โดยมีภาระหนี้สินที่มีดอกเบี้ยจ่ายรวมทั้งสิ้น 4.07 แสนล้านบาท ( รวมหุ้นกู้ของ ANAN และ SIRI รวม 8 พันล้านบาท) พบว่าหนี้สินสัดส่วน 45% ของหนี้ที่มีดอกเบี้ยอยู่ในรูปแบบเงินกู้ยืมธนาคารและอื่น ๆ ขณะที่สัดส่วนใหญ่ราว 55% หรือเท่ากับ 2.23 แสนล้านบาท อยู่ในรูปแบบหุ้นกู้ระยะสั้นและยาว และหากจำแนกลงไปถึงหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดชำระคืนภายใน 1 ปีข้างหน้า มีทั้งสิ้น 6.66 หมื่นล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 30%ของหุ้นกู้ทั้งหมด โดยหุ้นกู้หลัก ๆ ที่ครบใน 1 ปีมาจาก

• LH มีหุ้นกู้ครบใน 1 ปีข้างหน้าเกือบ 1 หมื่นล้านบาท
• SIRI จำนวน 8.16 พันล้านบาท
• SPALI และ PSH เฉลี่ยบริษัทละ 6 พันล้านบาท 
• AP จำนวน 5.3 พันล้านบาท 

ล้วนถือเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีสายป่านยาว เน้นธุรกิจแนวราบที่มีกระแสเงินสดหมุนเร็ว และการเงินอยู่ในเกณฑ์ดี เชื่อว่าจะไม่มีปัญหาเรื่องสภาพคล่องแต่อย่างใด

ขณะที่ ANAN แม้มีหุ้นกู้ที่ครบกำหนดใน 1 ปีข้างหน้า ราว 7 พันล้านบาท แบ่งเป็น 2 งวด คือช่วง ม.ค. 67 จำนวน 3.8 พันล้านบาท แต่ปัจจุบันมีแหล่งเงินทุนรองรับพร้อมชำระแล้ว ขณะที่อีกงวดเดือน ก.ค. อีก 3.2 พันล้านบาท อยู่ระหว่างการจัดหาแหล่งเงินทุน คาดมาจากการขายสต๊อกโครงการเดิม รวมถึงแผนขายสินทรัพย์ เช่น Serviced Apartment และที่ดินบางส่วน รวมมูลค่า 1.2 หมื่นล้านบาท ซึ่งบริษัทคาดธุรกรรมเสร็จสิ้นภายใน 1Q67  

ดังนั้น ฝ่ายวิจัย ฯคงแนะนำลงทุนเท่าตลาดสำหรับกลุ่มพัฒนาที่อยู่อาศัย เลือกหุ้นที่มีพอร์ตธุรกิจกระจายตัว การเงินแข็งแรง และให้อัตราเงินปันผลตอบแทน ( Div Yield ) เกิน 5% ต่อปี ได้แก่ AP ([email protected]), LH ([email protected]) และ SPALI ([email protected]