ยักษ์ 'เซ็นทรัล' กิน 'จีแลนด์' !! ผนึก 'บีทีเอส' เขย่า 'ซีพี'

ปฏิกิริยาคนแวดวงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ตื่นตัวอีกครั้ง หลังยักษ์เซ็นทรัล (บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ ซีพีเอ็น) เขย่าตลาด ซื้อ ‘จีแลนด์’ บริษัท แกรนด์คาแนลแลนด์ จำกัด (มหาชน) จำนวน 3,278,132,406 หุ้น คิดเป็นสัดส่วน 50.43% ในราคาหุ้นละ 3.10 บาท มูลค่ากว่า 10,000 ล้านบาท และตั้งโต๊ะรับซื้อหุ้นที่เหลืออีกกว่า 40% ประมาณ 10,000 ล้านบาท ตามติด ๆ จากการซื้อหุ้นในดุสิตธานีกว่า 2,000 ล้านบาท มองว่า เซ็นทรัลแผ่อาณาจักรรุกธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร ทั้งค้าปลีกที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน แบบแตกโต โดยไม่ต้องตั้งต้นนับ 1


เขย่า "พระราม 9" สะเทือน 'ซีพี'
หลายคนตั้งคำถามว่า ยักษ์ค้าปลีกรายนี้เห็นอะไรใน 'จีแลนด์' คำตอบคือ อันดับแรก ขุมทรัพย์บนทำเลไข่แดงแยกพระราม 9 ซีบีดีแห่งใหม่ ที่ขยายจากสุขุมวิท ทั้งการอยู่อาศัย แหล่งงาน และแหล่งช็อปปิ้งครบรส พร้อมเส้นทางรถไฟฟ้า 2 เส้นทางใต้ดินเอ็มอาร์ที และสายสีส้ม (ตะวันออก-ตะวันตก) โดยมีจุดเชื่อมที่ศูนย์วัฒนธรรมฯ เมื่อซีพีเอ็นมีห้างขนาดใหญ่ปักหมุดบริเวณนั้น การถ่างอาณาจักรเกี่ยวกับที่ดินสินทรัพย์จีแลนด์มาอยู่ในอุ้งมือนับแสนล้านบาท จึงไม่ใช่เรื่องแปลก แต่เมื่อมี "อาณาจักรซีพีของเจ้าสัวธนินท์ เจียรวนนท์" อยู่ฝั่งตรงข้าม และนี่คือ เกมขย่มขวัญที่น่าสะพรึงระหว่าง 2 เจ้าสัว

 

[caption id="attachment_319982" align="aligncenter" width="503"] เจ้าสัวธนินท์ เจียรวนนท์[/caption]

ดับฝันตึกสูงสุดในอาเซียน
สำหรับรายละเอียดการพัฒนาขุมทรัพย์จีแลนด์ แม้โครงสร้าง "ซุปเปอร์ทาวน์เวอร์" ตึกสูงที่สุดในอาเซียน 125 ชั้น กว่า 600 เมตร ของคนในตระกูลบุญดีเจริญ อาจต้องดับวูบลง ว่ากันว่า ผู้ถือหุ้นรายใหญ่ 'ซีพีเอ็น' อาจปรับผังใหม่ พัฒนามิกซ์ยูสแนวราบตามถนัด เพราะมองว่า ตึกสูงไม่คุ้มทุน แม้จะตอกเสาเข็มไปแล้วก็ตาม

สอดคล้องกับนักวิเคราะห์จากบริษัทหลักทรัพย์กสิกรไทยฯ ที่ออกมาระบุว่า ซีพีเอ็นจะทบทวนแผนการพัฒนาโครงการและการดำเนินงานภายในของจีแลนด์ทั้งหมด คาดว่าจะถูกยกเลิกทั้งซูเปอร์ทาวน์เวอร์และเดอะอาเขต ที่ประกาศไปก่อนหน้านี้ ซึ่งเป็นโครงการที่ใช้งบลงทุนมากกว่า 1.8 หมื่นล้านบาท และหันไปพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสน่าจะให้ผลตอบแทนสูงกว่า



ในมุมมองวิเคราะห์ของ KGI ประเมินว่า เนื่องจากมีห้างเซ็นทรัลพระราม 9 ในละแวกเดียวกัน ดังนั้น ดีลนี้จึงช่วยให้ซีพีเอ็นสามารถพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ในย่านสำคัญของกรุงเทพฯ ได้ โดยโครงการหลักที่จีแลนด์มีอยู่แล้ว ทั้งอาคารสำนักงาน ทั้งจีทาวเวอร์ ยูนิลีเวอร์เฮ้าส์ เดอะไนทาวเวอร์ และคอนโดมิเนียม เบ็ลแกรนด์ คาดว่าซีพีเอ็นจะมีพื้นที่เช่าในพอร์ต 168,000 ตารางเมตร ซึ่งมีทั้งพื้นที่สำนักงานค้าปลีก โดยเมื่อสิ้นปีไตรมาส 2 ปี 2561 พื้นที่ปล่อยเช่าสุทธิอยู่ที่ 1.7 ล้านตารางเมตร เรียกว่า โอกาสที่หาได้ยากและคุ้มมากกว่าเสี่ยง

ด้าน บริษัทหลักทรัพย์บัวหลวงฯ วิเคราะห์ว่า เหตุผลของการเข้าซื้อหุ้นจีแลนด์ที่ 3.1 บาทต่อหุ้น อาจดูค่อนข้างสูง แต่มองว่า เหตุผลหลักของการเข้าเทกโอเวอร์ ซีพีเอ็น ต้องการสินทรัพย์ของจีแลนด์ ทำเลแยกรัชดาฯ-พระราม 9 มากกว่าธุรกิจของจีแลนด์ ที่เน้นที่อยู่อาศัยและโครงการเชิงพาณิชย์กว่า 90% ของมูลค่าทรัพย์สินที่แกรนด์พระราม 9 ซึ่งประกอบด้วย 1.ที่ดินเปล่า 13.7 ไร่ หลังเซ็นทรัลพระราม 9 จะพัฒนาเป็นตึกสูง 125 ชั้น , 2.ที่ดิน 5.9 ไร่ อยู่ระหว่างพัฒนา The Arcade ซึ่งเป็นค้าปลีกให้เช่า , 3.ที่ดินขนาด 4 ไร่ ที่เป็นที่ตั้งของยูนิลีเวอร์เฮ้าส์ , 4.ที่ดินขนาด 7.7 ไร่ เป็นที่ตั้งของเดอะไนน์ทาวเวอร์ , 5.อาคารสำนักงานจีทาวเวอร์ , 6.สิทธิ์การเช่ายาวถึงปี 2577



'เซ็นทรัล' ผนึก "บีทีเอสกรุ๊ป"
เบื้องลึกไปกว่านั้น ที่ซีพีเอ็นจะได้ครอบครองที่ดินเกือบ 50 ไร่ (ตรงข้ามกับแดนเนรมิตเดิม) ทำเลรถไฟฟ้าสายสีเขียวเหนือ ช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-ลำลูกกา อีกหนึ่งขุมทองพัฒนามิกซ์ยูสขนาดใหญ่ ซึ่งจีแลนด์ร่วมทุน 50 : 50 กับบีทีเอสกรุ๊ป มีแผนพัฒนาร่วมกันสำหรับโครงการ Bay Water จะเป็นมิกซ์ยูสขนาดใหญ่อีกแห่งของกรุงเทพฯตอนเหนือ ที่มีมูลค่ามหาศาล เพราะย่านนั้นมีเซ็นทรัลลาดพร้าว ที่มองว่า ถูกการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) กดดันเพิ่มค่าเช่าที่มีมูลค่าสูง อีกทั้งยังปักหมุดโครงการคอนโดมิเนียม ติดรถไฟฟ้าย่านพหลโยธิน 34

จากการสอบถาม สุรพงษ์ เลาหะอัญญา กรรมการผู้อำนวยการใหญ่ บมจ.ระบบขนส่งมวลชนกรุงเทพฯ (บีทีเอส) ระบุว่า เมื่อจีแลนด์ขายหุ้นให้กับซีพีเอ็น อนาคตคงพัฒนาร่วมกัน แต่กติกาต้องยึดสัญญาที่จีแลนด์ทำไว้เดิม ต่อข้อถามที่ว่า "แนวโน้มจะร่วมกันลุยรถไฟความเร็วสูงอีอีซีหรือไม่" นายสุรพงษ์ ระบุว่า ยังตอบไม่ได้ในตอนนี้

การเทกโอเวอร์จีแลนด์ของซีพีเอ็น นอกจากจะใช้เป็นแนวรบกับคู่แข่งแล้ว แต่คู่แข่งสำคัญที่เขย่ากันแรง คงหนีไม่พ้นซีพี ทำเลแยกพระราม 9 และการจับตา ร่วมทุนกับบีทีเอสบนที่ดินแปลงงาม พหลโยธิน ว่า จะร่วมขบวนรถไฟความเร็วสูงด้วยหรือไม่

……………….
รายงานพิเศษ โดย โต๊ะข่าวอสังหาฯ

หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับที่ 3,401 วันที่ 16-19 ก.ย. 2561 หน้า 31

ข่าวที่เกี่ยวข้อง :
● BNK48 ผนึกรวมรุ่น 1+2 โชว์เต็มสตรีม! งานเปิดตัวจอดิจิตอลใหญ่สุดในโลก @เซ็นทรัลเวิลด์
● เรื่องที่คาดไม่ถึงเซ็นทรัลซื้อจีแลนด์ 2 หมื่นล้าน