ผ่อนเกณฑ์ LTV แค่ประคองเศรษฐกิจ

แม้ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ผ่อนคลายกฎเกณฑ์มาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยเรื่องสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน หรือ LTV  ซึ่งบังคับใช้มาเกือบหนึ่งปี และสามารถตัดวงจรคอนโดเงินทอน หรือเก็งกำไรในตลาดคอนโดมิเนียมได้อย่างชะงัด และส่งผลให้ธุรกิจต่อเนื่องอีกมากมายซบเซาตามไปด้วย ถึงขั้นเศรษฐกิจในภาพรวมของประเทศทรุดตัว  

มาตรการ LTV ที่ผ่านมา ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์และสถาบันการเงิน เสียงแตกออกเป็น 2 กลุ่ม กลุ่มหนึ่ง เห็นด้วยกับ ธปท. หลังจากในปี 2562 ตลาดคอนโดมิเนียมทำสถิติเปิดตัวขายใหม่สูงสุดเป็นประวัติการณ์ กว่า 6.6 หมื่นยูนิต เกินกว่ากำลังซื้อของคนไทยที่มีอยู่ แม้จะรวมกำลังซื้อในส่วนของต่างประเทศก็เชื่อยังมีเหลือๆอีกมาก  อีกกลุ่มหนึ่ง ก็คัดค้าน  มองว่าธุรกิจยังเดินหน้า มีการเติบโต  ที่สำคัญการซื้ออสังหาฯเป็นการออมรูปแบบหนึ่ง ฉะนั้น ไม่สมควรจะใช้ยาแรงสกัดความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้ซื้อแบบเหมารวมเช่นนี้     

อย่างไรก็ดี หลังทีมเศรษฐกิจของรัฐบาล ซึ่งมีกระทรวงการคลังเป็นหัวหอก ได้ขอความร่วมมือไปยัง ธปท.ให้ทบทวนและผ่อนคลายกฎเกณฑ์มาตรการ LTV  เพื่อให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เดินหน้าได้อีกครั้ง เนื่องจากยังมีผู้ซื้อกลุ่มเรียลดีมานด์ที่ต้องการบ้านอีกมาก

ล่าสุด ธปท.ผ่อนคลายกฎเกณฑ์ LTV ลง สำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้านในสัญญาแรกและสัญญาที่สอง โดยสัญญาแรกยังคงกำหนด LTV ไว้ที่ 100% เช่นเดิม แต่ผู้ซื้อยังสามารถขอกู้เงินเพื่อซื้อเฟอร์นิเจอร์หรือของตกแต่งบ้านเพิ่มได้อีก 10%

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท –พรีเมียม บริษัทพฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ กล่าวถึงผลต่อตลาดอสังหาฯว่า มีผลดีอยู่บ้าง โดยเฉพาะกลุ่มสัญญาที่ 1 สามารถกู้ได้เต็ม 100% และยังขอกู้เพื่อซื้อเฟอร์นิเจอร์ ตกแต่ง อีก 10% แต่สัญญาที่ 2 ยังติดล็อค กู้ได้เพียง 90% สำหรับลูกค้ากลุ่มสัญญาที่ 2 มีประมาณ 30% ของตลาดคอนโดมิเนียม คิดเป็นมูลค่าประมาณ 1.5 แสนล้านบาท

“แบงก์ชาติมองว่ายังมีการเก็งกำไรอยู่ ซึ่งเป็นข้อมูลในอดีต แต่สถานการณ์ปัจจุบันภาวะเก็งกำไรคอนโดมิเนียมไม่มีแล้ว วันนี้ลูกค้าอยากจะยกเลิกสัญญา หรือชะลอการตัดสินใจ ดังนั้นการผ่อนคลายกฎเกณฑ์ครั้งนี้ถือว่าแค่ประคองตลาด เท่านั้น เพราะภาวะเศรษฐกิจยังไม่เอื้อ คาดว่าปีนี้ตลาดอสังหาฯในภาพรวมยังใกล้เคียงกับปีที่แล้ว”

นายประเสริฐ ย้ำว่า ทิศทางการกระตุ้นเศรษฐกิจจากนี้ไป รัฐบาลต้องใช้มาตรการด้านการเงินมาช่วยประคับประคองเศรษฐกิจ พร้อมกับขอบคุณรัฐบาลที่ขอความร่วมมือ ธปท.ผ่อนกฎเกณฑ์ LTV ดังกล่าว

ขณะที่นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า การผ่อนเกณฑ์ LTV  เป็นผลดีต่อกลุ่มที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจริง หรือเรียลดีมานด์ สามารถซื้อบ้านได้ง่ายขึ้น ถือว่าผู้ซื้อเรียลดีมานด์ที่เป็นสัญญาที่ 1 ได้ประโยชน์ค่อนข้างมากหากซื้อบ้านในช่วงปีนี้ โดยจะได้อานิสงค์จากมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ที่ลดค่าโอนและค่าจดจำนองลงเหลือ 0.01% สิ้นสุดปลายปี 2563 และยังมี บ้านดีมีดาวน์ คืนเงินให้อีก 5 หมื่นบาท

ด้านสัญญาที่ 2 ถือว่าปลดล็อกจากเดิมที่กำหนดระยะเวลาไว้ 3 ปี ลงเหลือ 2 ปี และวางดาวน์ 20% ทั้งนี้ เกณฑ์ใหม่ หากผ่อนสัญญาที่ 1 มากกว่า 2 ปี กำหนดวางเงินดาวน์ 10%  ถ้าหากผ่อนสัญญาที่ 1 น้อยกว่า 2 ปี ต้องวางดาวน์ 20%

นอกจากนี้ยังกระตุ้นผู้ซื้อเรียลดีมานด์ที่ต้องการซื้อคอนโดมิเนียมในเมือง ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนทำงานที่มีบ้านอยู่ชานเมือง แต่ทำงานในกรุงเทพฯ จึงต้องการคอนโดฯในเมืองเพื่อพักอาศัยสำหรับวันทำงาน อย่างไรก็ตาม สำหรับกลุ่มซื้อลงทุน ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นสัญญาที่ 3ขึ้นไป การคุมเข้มยังเหมือนเดิม นั่นคือ ต้องวางดาวน์ 30%

อย่างไรก็ตาม การผ่อนคลายกฎเกณฑ์มาตรการ LTV ไม่ส่งผลต่อตลาดอสังหาฯมากนัก เพราะยังต้องลุ้นสถาบันการเงินจะผ่อนคลายคุณสมบัติของผู้ยื่นกู้ด้วยหรือไม่