อุปทานทะลัก! ออฟฟิศกทม. ผุดซัพพลายใหม่ 1.1 ล้านตร.ม. ท้าทายการดูดซับในอนาคต
ตลาดพื้นที่สำนักงานให้เช่ากทม. เผชิญความท้าทาย คาดอุปทานใหม่เพิ่มขึ้นกว่า 1.1 ล้านตร.ม. ในปี 68-70 สร้างแรงกดดันให้กับผู้พัฒนา ขณะที่อุปสงค์ใหม่เติบโตไม่ทันท่วงที
ปี 2567 ถือเป็นปีแห่งความเปลี่ยนแปลงของตลาดพื้นที่สำนักงานกรุงเทพฯ โดยข้อมูลจากแผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย สิ้นสุดไตรมาสที่ 4 ตลาดอาคารสำนักงานใหเช่ามีอุปทานรวม 10.266 ล้านตารางเมตร เพิ่มขึ้น 3.79% จากปีก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม อัตราการเช่าโดยรวมกลับลดลงเล็กน้อยเหลือ 86.86% เนื่องจากพื้นที่สำนักงานใหม่หลายแห่งยังคงมีอัตราการเช่าที่ต่ำกว่าที่คาดการณ์
ซึ่งในช่วงปี 2568-2570 คาดการณ์ว่าอุปทานพื้นที่สำนักงานใหม่จะเข้าสู่ตลาดอีกมากกว่า 1.1 ล้านตารางเมตร หากดีมานด์ความต้องการพื้นที่เช่าไม่สามารถเติบโตได้ทัน อาจทำให้พื้นที่ว่างรอการเช่าเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง สร้างแรงกดดันต่อผู้พัฒนาพื้นที่สำนักงานอย่างมาก
สำหรับปี 2567 ที่ผ่านมา กลุ่มธุรกิจที่มีบทบาทสำคัญในความต้องการพื้นที่สำนักงาน ได้แก่ อีคอมเมิร์ซ สถาบันการเงิน และโคเวิร์กกิ้งสเปซ นอกจากนี้ การย้ายสำนักงานเพื่อลดต้นทุนก็เป็นหนึ่งในแรงผลักดันหลัก โดยพบว่าผู้เช่าบางรายต่อสัญญาเช่าแต่ลดขนาดพื้นที่ลง ขณะเดียวกัน ผู้เช่ารายใหญ่ที่ครองพื้นที่มากในอาคารสำนักงาน มีอำนาจการต่อรองที่สูงขึ้นเพื่อเรียกร้องเงื่อนไขที่ดีกว่า
เทรนด์อาคารใหม่-อาคารเก่าปรับตัว
แม้จะมีพื้นที่สำนักงานใหม่เพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ แต่ความนิยมของอาคารสำนักงานที่ผ่านการรีโนเวทหรือมีการปรับปรุงให้ทันสมัย ยังคงเป็นกลยุทธ์สำคัญของเจ้าของอาคารเก่าอายุเกิน 15 ปี หลายแห่งเลือกที่จะปรับเพิ่มพื้นที่ส่วนกลาง สร้างรูฟท็อปบาร์ หรือเพิ่มบริการอื่น ๆ เพื่อดึงดูดผู้เช่า
สำหรับอาคารใหม่ การออกแบบที่สอดคล้องกับมาตรฐานอาคารเขียวและนวัตกรรมที่ทันสมัย ยังคงเป็นตัวเลือกแรกของผู้เช่าในยุคปัจจุบัน โดยทำเลพระราม 4 และพื้นที่รอบสวนลุมพินียังคงโดดเด่นในสายตาผู้เช่า ด้วยการเชื่อมต่อที่สะดวกและสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครัน
ความท้าทายของการกดดันราคาและการปรับตัวของผู้พัฒนา
การปรับขึ้นราคาค่าเช่าของพื้นที่สำนักงานยังคงถูกจำกัด เนื่องจากการแข่งขันในตลาดที่รุนแรงและพื้นที่ว่างรอการเช่าที่เพิ่มขึ้น ผู้พัฒนาพื้นที่สำนักงานจำเป็นต้องพิจารณาเพิ่มจุดขายใหม่ ๆ ไม่ว่าจะเป็นการเพิ่มพื้นที่ส่วนกลาง การจัดกิจกรรม สร้างทราฟฟิกในอาคาร หรือการนำเทคโนโลยีมาปรับใช้ เพื่อรักษาผู้เช่าและดึงดูดผู้เช่ารายใหม่
ซึ่งในปี 2568 ความสำเร็จของตลาดพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่คาดว่าจะขึ้นอยู่กับความสามารถของผู้พัฒนาในการปรับตัวและสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับพื้นที่เดิม รวมถึงความสามารถในการตอบสนองความต้องการของผู้เช่าที่เปลี่ยนแปลงไป พร้อมกันนี้ การดูดซับพื้นที่ใหม่ที่กำลังจะเข้าสู่ตลาดจะเป็นตัวชี้วัดสำคัญถึงความยืดหยุ่นและศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์สำนักงานไทยในยุคใหม่