รถไฟฟ้า ‘สายสีนํ้าตาล’ ดัน‘เกษตร-นวมินทร์’ เมืองไฮเอ็นต์
รถไฟฟ้าสายสีน้ำตาล ประมูลปีหน้า ดัน ทำเล “เกษตร-นวมินทร์” เฟื่องยกระดับเมืองมิกซ์ยูสไฮเอ็นต์ เชื่อมสนามบินสุวรรณภูมิ ผังเมืองกทม.ใหม่ ส่งเสริมเต็มสูบ ดักคนไม่ให้เข้าเมือง ปรับพื้นที่สีส้มขึ้นตึกสูง ทุนยักษ์ ขยับยกแผง เจ้าสัวเจริญ-โรงพยาบาลดัง พญาไท นวมินทร์ได้พื้นที่สีแดง
ถนนเกษตร-นวมินทร์ หรือ“ประเสริฐมนูกิจ” กลายเป็นทำเลทองคำชานกรุงเทพ มหานคร จากจุดเด่น มีเขตทางกว้างและเป็นเส้นทางแรกที่มีระยะทางยาวทะลุออกนอกรัศมีของถนนวงแหวนฯ เชื่อมโยงไปยังโซนนานาชาติ อย่างสนามบินสุวรรณภูมิ ดึงคนเข้าพื้นที่ได้อย่างสะดวกทั้งไทยและต่างชาติ และวิ่งต่อไปยังถนนสายหลักอีกหลายเส้นทาง ทั้งลาดพร้าว รามคำแหง พหลโยธิน วิภาวดี-รังสิต ฯลฯ
จึงไม่แปลกที่ย่านนี้จะกลายเป็นเมืองมิกซ์ยูสระดับไฮเอ็นต์ ในอนาคตที่มีทั้งอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย ประเภทคอนโดมิเนียมอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า โรงแรมอยู่ภายในโครงการเดียวกัน จากราคาที่ดินแพง มีแลนด์ลอร์ดระดับเจ้าสัวผู้มองกาลไกล เริ่มนำที่ดินออกพัฒนา ซึ่งเป็นแม่เหล็กดึงดูดคนเข้าพื้นที่อีกชั้นบนถนนสายนี้
อีกทั้งรัฐบาลยังผลักดันโครงการก่อสร้างทางพิเศษ (ทางด่วน) ขั้นที่ 3 สายเหนือ คล่อมบนตอม่อที่รอมานานเกือบ20ปีและ รถไฟฟ้าสายสีนำตาล ช่วง แคราย-ลำสาลี (บึงกุ่ม) ระบบรถไฟฟ้ารางเดี่ยวหรือรถไฟฟ้าโมโนเรล มีระยะทางทั้งสิ้น 21 กิโลเมตร กระชับเมืองด้านฝั่งแคราย กับฝั่งเกษตร-นวมินทร์ ที่มีอัตราการเติบโตสูงเข้าด้วยกัน และยังเป็นโครงข่ายสายรองเชื่อมต่อกับโครงข่ายรถไฟฟ้า หลักอย่างบีทีเอส สายสีเขียวสายเหนือ ย่านพหลโยธินทะลุ ถนนวิภาวดี-รังสิตเชื่อมสายสีแดง ขณะเดียวกันยังเชื่อมกับสายสีเทาของกทม. บริเวณเลียบทางด่วน เอกมัย-รามอินทรา ก่อนมุ่งหน้าไป ถนนลาดพร้าวเชื่อมสายสีเหลือง ทะลุกลางเมืองย่านทองหล่อ เชื่อมบีทีเอส สายสุขุมวิท ขณะปลายทาง ลำสาลี (บึงกุ่ม) ยังเชื่อมกับสายสีเหลืองและสายสีส้ม ที่บางกะปิ ซึ่งกลายเป็นจุดเปลี่ยนถ่ายรถไฟฟ้า 3 สายมาบรรจบกัน เป็นต้น
จากความเจริญที่แผ่ขยาย ผังเมืองกทม.ฉบับใหม่ ได้ส่งเสริม เพิ่มการพัฒนา เป็นพื้นที่สีส้ม (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) สร้างตึกสูงได้มากขึ้น จากเดิมเป็นพื้นที่สีเหลือง (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) ส่งเสริมการพัฒนาให้เป็นบ้านแนวราบเป็นส่วนใหญ่มีเพียงช่วง หัวมุม ถนนเกษตร-นวมินทร์ตัดพหลโยธินที่สร้างตึกสูงได้ในปัจจุบัน ทำให้ทำเลนี้ราคาที่ดินขยับอย่างต่อเนื่อง
แหล่งข่าวจากกทม.เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า เนื่องจาก ถนนเกษตร-นวมินทร์หรือถนนประเสริฐมนูกิจ เป็นเส้นทางที่มีศักยภาพสูงทั้งการก่อสร้างรองรับสาธารณูปโภคค่อนข้างมาก อย่างขนาดของเขตทาง ระบบปะปา การระบายน้ำ จึงส่งเสริมให้ ตลอดเส้นทางสามารถพัฒนาตึกสูงที่มีผู้คนอาศัยรวมกันจำนวนมากได้อย่างเพียงพอ อีกทั้งยังมีจุดเด่น เป็นถนนระดับดินเชื่อมเข้าที่ดินเอกชน ที่รอปักหมุดขึ้นโครงการได้ทันที ต่างจากถนนราชพฤกษ์สองข้างทางจะผ่านทางยกระดับ สะพานข้ามคลอง ทำให้การพัฒนามีข้อจำกัด
นอกจากนี้ ถนนเกษตร-นวมินทร์ ยังเชื่อมการเดินทาง เข้าออกเมืองสะดวกและอนาคต มีรถไฟฟ้าสายสีน้ำตาล พาดผ่านผังเมืองกทม.ใหม่จึงส่งเสริมการพัฒนาเมืองในพื้นที่นี้ เป็นพื้นที่สีส้ม (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) สร้างตึกสูงได้มากขึ้นจากเดิมกำหนดให้เป็นพื้นที่สีเหลือง (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) พัฒนาแนวราบเป็นส่วนใหญ่ และมองว่า ทำเลนี้มีที่ดินแปลงใหญ่ของเอกชนหลายราย เตรียมพัฒนา อย่างที่ดินของกลุ่มทีซีซี ของเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี 200 ไร่ มีแผนพัฒนามิกซ์ยูสระดับไฮเอนต์ และปรับบริเวณด้านหน้าติดถนนเป็นพื้นที่สีแดง (พาณิชยกรรม) ที่ดิน โรงพยาบาล พญาไท-นวมินทร์ ใกล้ตลาดปัฐวิกรณ์ ขอปรับค่าเอฟเออาร์ (สัดส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน) เพื่อก่อสร้างอาคารได้มากขึ้น รวมทั้งตลาดปัฐวิกรณ์เริ่มปรับเปลี่ยนการลงทุนซึ่งบริเวณนี้ เจ้าของที่ดินยื่นขอปรับเป็นพื้นที่สีแดง
อีกทั้งยังเชื่อมเข้ากับถนนเลียบทางด่วน เอกมัย-รามอินทรา หรือถนนประดิษฐ์มนูธรรม บริเวณนี้ มี ห้างเซ็นทรัล ,ซีดีซี คริสตัล ดีไซน์ เซ็นเตอร์ โครงการใหญ่คริสตัลพาร์ค เนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 200 ไร่ เตรียมขยายการลงทุน บ้านหรู รวมถึงโรงเรียนนานาชาติ ผังเมืองกทม.ใหม่ จึงส่งเสริม บริเวณนี้เลียบทางด่วน เป็นพื้นที่สีส้มพัฒนาตึกสูง รองรับความเจริญ ลดความแออัดไม่ให้คนกระจุกตัวกลางใจเมืองมากจนเกินไป
จะเห็นได้ว่าพื้นที่ไหนมีรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ ผังกทม.จะปรับเป็นพื้นที่สีส้มทั้งหมดรองรับการรวมกลุ่มคนอยู่บนอาคารสูงจำนวนมากๆ เฉกเช่น เวิ้ง ตั้งแต่ลาดพร้าววิ่งเข้าเลียบทางด่วน เลี้ยวเข้าเกษตร-นวมินทร์ รามอินทรา ล้วนเป็นพื้นที่สีส้มแทบทั้งสิ้นและแน่นอนว่า ราคาที่ดินขยับสูง
“ถนนเกษตร-นวมินทร์ ระยะทางกว่า 12 กิโลเมตร เชื่อมเส้นทางสายย่อลาดปลาเค้าเสนา วิ่งเป็นทางตรงเชื่อมถนน สายหลัก อย่างถนนพหลโยธิน ทะลุวิภาวดีฯ ถนนวงแหวนกาญจนาภิเษกด้านตะวันออก วิ่งไปรับกับสนามบินสุวรรณภูมิ เข้าพื้นที่ เชื่อมกับถนนเลียบทางด่วนรามอินทรา ที่มีจะรถไฟฟ้าสายสีเทาของกทม. เตรียมลงมือก่อสร้าง วิ่งเชื่อม ทั้งสายสีน้ำตาล บริเวณหัวมุม ถนนเกษตร-นวมินทร์กับเลียบด่วนรามอินทรา ไปบรรจบสายสีเหลืองบริเวณถนนลาดพร้าว ก่อนพาผู้โดยสาร ทะลุเข้ากลางใจเมืองไปทองหล่อ (บีทีเอสสายสุขุมวิท) ส่วนปลายทางของสายสีน้ำตาลจะบรรจบสายสีเหลืองที่ย่านบางกะปิ และสายสีส้ม”
หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40 ฉบับที่ 3,589