จี้รื้อ ‘ผังนนท์’ รถไฟฟ้า สายสีชมพู-ม่วง ดันที่พุ่ง วาละ 3 แสน

                การเพิ่มขึ้นของจำนวนประชากรแฝงในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล โดยเฉพาะการเข้ามาเรียน และทำงานในช่วงกลางวัน กระจุกตัวสูงสุดในจังหวัดนนทบุรี แซงหน้าเมืองหลวงหลักอย่างกรุงเทพฯ และรอยต่อโซนเหนือ สำคัญจังหวัดปทุมธานี ตลอดช่วงหลายปีที่ผ่านมานั้น ทำให้จังหวัดนนทบุรี มีการเติบโตสูงในแง่ดีมานด์ที่อยู่อาศัย ตั้งแต่ระดับกลาง-ล่าง ไปจนถึงระดับบนในกลุ่มแนวราบ และคักคึกพีคสุดในช่วงปี 2558 ก่อนการเปิดให้บริการรถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางซื่อ-บางใหญ่) รวมถึงทาง ด่วนศรีรัช-วงแหวนฯ ซึ่งเอื้อต่อการเดินทางเข้าเมืองชั้นในได้อย่างรวดเร็วสะดวกสบาย เกิดแหล่งไลฟ์สไตล์ใหม่ๆ รองรับ นับเป็นการจุดพลุตลาดคอนโดฯ ครั้งสำคัญ                           

                ขณะผู้ประกอบการรายใหญ่ รายใหม่ แห่กว้านซื้อที่ดิน อำเภอเมือง ตลอดแนวรถไฟฟ้าดังกล่าว นำมาพัฒนาโครงการขึ้นพรึ่บพรั่บ สูงถึง 9,672 หน่วย ในปีดังกล่าว ก่อนฝันกลางวันหยุดลง เมื่อค่าตั๋วโดยสารรถไฟฟ้า แพงเกินรับไหว กดดันดีมานด์ความต้องการคอนโดฯ ไม่เปรี้ยงอย่างที่คิด หน่วยการโอนกรรมสิทธิ์เริ่มชะลอตัว ขณะการเปิดตัวโครงการใหม่ ลดลงเฉลี่ย 20% ต่อปี โดยช่วง 9 เดือนที่ผ่านมาของปี 2563 นั้น มีหน่วยเปิดใหม่รวมเพียง 1,670 หน่วย

   อย่างไรก็ตาม เมื่อคำนวณถึงการเติบโตของยอดโอนกรรมสิทธิ์ ในแง่มูลค่า ครอบคลุมพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล (ปี 2560-2562) พบจังหวัด นนทบุรี ยังขึ้นแท่นตัวเลขสูงสุดเป็นอันดับ 2 รองจากจังหวัดสมุทรปราการ ซึ่งมาจากตลาดแนวราบ ที่ได้รับความนิยมสูงแรงดีไม่มีตก เติบโตราว 26% ในช่วง 5 ปีผ่านมา สะท้อนการซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง โดย 60% เป็นตลาดทาวน์โฮม โซน บางบัวทอง- บางใหญ่ ส่งผลราคาเปิดตัวสูงขึ้นเฉลี่ยถึง 3% ต่อปี ขณะปี 2563 ซึ่งมีการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 เกิดดีมานด์แง่พื้นที่ใช้สอยในบ้านเพิ่มขึ้น ทำให้แนวราบจังหวัดนนทบุรี ยิ่งเติบโตสูงขึ้นอีก โดยผู้ประกอบการรายใหญ่ เข้ามาจับจองที่ดิน พัฒนาโครงการในหลายโปรดักต์และระดับราคามากขึ้น โดยปัจจุบันมีหน่วยสะสมในตลาด 90,478 หน่วย ยอดโอนกรรมสิทธิ์ 76,651 หน่วย

                นายปรีชา กุลไพศาลธรรม นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์นนทบุรี ระบุ จากข้อมูลข้างต้นนั้น สะท้อนว่า ทำเลนนทบุรี ยังเป็นโซนที่อยู่อาศัยที่น่าสนใจ สำหรับทั้งผู้ประกอบการ และเรียลดีมานด์ในตลาดแนวราบ ผ่านราคาขายที่ต่ำกว่าทำเลกรุงเทพฯ ราว 30-50% ขณะราคาที่ดินในทำเลรอบนอก อยู่ที่ 1-4 หมื่นบาทต่อตารางวา

ส่วนที่ดินติดแนวรถไฟฟ้า มีการซื้อขายกันตั้งแต่ 1-3 แสนต่อตารางวา ซึ่งเริ่มหาได้ยากแล้ว

                ทั้งนี้ แม้ตลาดคอนโดฯ ยังเผชิญกับภาวะ โอเวอร์ซัพพลาย แต่แนวโน้มการพากันลดเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงหลายปีก่อนหน้า ช่วยปรับสมดุลตลาด ทำให้หน่วยคงเหลือราว 10,000 หมื่นหน่วย ณ ต้นปี 2563 นั้น ค่อยๆ ถูกดีมานด์ปกติ ดูดซับออกไป คาดการณ์ ณ สิ้นปี จะเหลือค้างอยู่เพียง 4,000 หน่วยเท่านั้น และจะหมดภายในปี 2564 

                “จากแนวโน้มจำนวนประชากรแฝงกลางวันที่เพิ่มขึ้น สะท้อนถึงการขยายตัวของแหล่งงานที่เชื่อมต่อมาจากกทม. ซึ่งหากอนาคตเศรษฐกิจกลับมาฟื้นตัว รถไฟฟ้าสายสีม่วงเชื่อมต่อกับสายสีชมพู ค่าโดยสารต่ำลง การพัฒนาในตลาดคอนโดฯ จะกลับมามีความหวังอีกครั้ง ขณะตลาดแนวราบด้วยปริมาณซัพพลาย ดีมานด์ไม่น่าห่วง”                                        แผนพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานใหม่ๆ อย่างต่อเนื่อง นอกเหนือจากรถไฟฟ้าสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) ที่เริ่มก่อสร้าง และจะเชื่อมต่อกับสายสีม่วงในอนาคต, ถนนตัดใหม่ ช่วงราชพฤกษ์, มอเตอร์เวย์บางใหญ่ และ ทางด่วนเชื่อมถนนกาญจนาภิเษก- ราชพฤกษ์ แล้วนั้น นายกสมาคมอสังหาฯนนทบุรี ยังระบุว่า ล่าสุดจังหวัดมีการเคาะแผนการพัฒนาโครงการโทลเวย์ 2 ชั้น บริเวณวงแหวนรอบนอก ซึ่งจะเชื่อมไปยังปทุมธานี และ พระราม 2 อีกหนึ่งโครงการขนาดใหญ่ โดยมีพื้นที่นนทบุรีเป็นกึ่งกลาง ในรูปแบบการลงทุนร่วมระหว่างภาครัฐและเอกชน (PPP) ซึ่งจะช่วยให้โครงการคืบหน้าแล้วเสร็จเร็วขึ้น เป็นอีกปัจจัยที่ส่งเสริมความเป็นเมืองของนนทบุรี ผ่านเส้นทางการเชื่อมต่อการเดินทางใหม่ๆ ช่วยผลักดันให้จังหวัดนนทบุรี เป็น “ย่านที่อยู่อาศัยชั้นดี” ได้ไม่ยาก

                แต่สิ่งที่เป็นกับดักสำคัญของการขยายตัวในตลาดที่อยู่อาศัยจังหวัดนนทบุรี คือ ผังเมืองฉบับใหม่ ซึ่งคาดจะมีการประกาศใช้ช่วงต้นปี 2564 โดยที่ผ่านมา นายปรีชา กล่าวว่า ได้ก่อปัญหาหนักใจให้กับผู้ประกอบการตั้งแต่ในขั้นตอนร่าง จากเนื้อหา เงื่อนไข ข้อระเบียบบังคับต่างๆ ที่สับสน และขัดแย้งกับความเป็นจริง แม้สมาคมจะตัวแทน พยายามทักท้วงเพื่อให้เกิดการเปลี่ยนแปลงในรายละเอียด เช่น สีของผังเมือง, ข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน แต่ด้วยจังหวะเวลา ทำให้ไม่สามารถดำเนินการได้ทัน ส่งผลการซื้อขายที่ดินหยุดชะงัก และการขออนุญาตจัดสรรโครงการลดลงอย่างเห็นได้ชัด เพราะผู้ประกอบการต่างกังวลในข้อจำกัดการพัฒนาที่อาจเสียเปล่าในอนาคต ทั้งนี้ หลังการประกาศใช้ผังเมืองดังกล่าว สมาคมจะเดินหน้ายื่นเรื่องข้อแก้ไขทันที เพื่อเพิ่มโอกาสให้กับผู้ประกอบการ ซึ่งเบื้องต้น ผู้ว่าราชการจังหวัด รับทราบและเห็นด้วยในข้อปัญหาต่างๆ 

                โดยประเด็นสำคัญ จะมีการเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขในเรื่องขนาดความกว้างของถนนในซอย ซึ่งจะลดหย่อนให้ลดลง ตรงกับสภาพจริง เช่น ประเมินการใช้ประโยชน์ของที่ดิน จากปริมาณการจราจรในซอย ตามขนาดถนนที่เหมาะสมสำหรับโปรดักต์นั้นๆ เนื่องจากในรายละเอียดของผังเมืองใหม่ กำหนดการพัฒนาอาคารสูง ต้องอยู่บนเขตทางกว้าง 10 เมตร และ 12 เมตร ซึ่งขัดแย้งกับความกว้างของถนนส่วนใหญ่ในพื้นที่ ที่มีขนาดกว้างเพียง 6-8 เมตร ขณะแนวราบปิดกั้นโปรดักต์ทาวน์เฮาส์ หากพื้นที่ดังกล่าว มีขนาดของถนนแคบต่ำกว่า 8 เมตร ทำให้ตลาดเสียโอกาส กระทบการจัดสรรโครงการใหม่และการลงทุนใหม่ เพราะไม่มีใครกล้าซื้อที่ดินมาค้างไว้ในมือ เหตุเสี่ยงไม่ได้รับการอนุญาตจัดสรร กลายเป็นที่ดินเปล่า ก่อสร้างโครงการไม่ได้ จากสีของผังเมืองที่ยังไม่ชัดเจน และมีรายละเอียดต่างกันออกไปอีก โดยพื้นที่ราว 30-40% ของจังหวัดกำลังเผชิญความสับสนดังกล่าว

    “หากไม่มีการแก้ไขผังเมือง จะส่งผลกระทบต่ออสังหาฯในนนทบุรีทั้งหมด เพราะรายละเอียดบางประการ ลดทอนศักยภาพของทำเล ความคับคั่งของดีมานด์ และซัพพลายคงหนีไปกระจุกตัวในจังหวัดรอยต่อ เช่น ปทุมธานีแทน ซึ่งขณะนี้เริ่มเห็นสัญญาณแล้ว หลังที่ผ่านมา ช่วงที่มีปัญหาผังเมือง ดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ หนีไปพัฒนาโครงการในโซนปทุมธานี ทั้งนี้ คาดหลังยื่นแก้ไขจะใช้เวลาราว 1 ปี ถึงแล้วเสร็จ 100% ซึ่งต้องรอถึงช่วงสิ้นปี 2565 หรือต้นปี 2566 อาจได้เห็นการเปลี่ยน แปลงในแง่การซื้อขายที่ดิน และจัดสรรโครงการ อีกครั้ง”

                จังหวะดังกล่าว นับเป็นช่วงเวลาที่จะรีเซ็ตตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดนนทบุรีอีกครั้ง เมื่อความหยืดหยุ่นด้านกฎหมายเกิดขึ้น รถไฟฟ้าสายสีชมพูเปิดให้บริการ และซัพพลายในตลาด โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ถูกดูดซับจนหมด ฉะนั้น ดีมานด์น่าจะกลับมาคึกคัก รับความเป็น Smart City แหล่งที่อยู่อาศัยชั้นดี ตามที่มั่นหมายในอนาคต

หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40  ฉบับที่ 3,616 วันที่ 8 - 10 ตุลาคม พ.ศ. 2563