ลูกบ้าน “เดอะเม็ท” คัดค้านโครงการ125 สาทร

นับตั้งแต่กลางปีที่ บริษัท พีเอ็มที พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ได้เปิดเผยข้อมูลโครงการ “125 สาทร” เป็นอาคารแฝดสูง36 ชั้นความสูงอาคาร 143 เมตรจำนวนห้องชุด774 ยูนิตโดยจะก่อสร้างอาคารสูงขนาดใหญ่นี้ติดถนนสาทรใต้ มีพื้นที่พัฒนาโครงการประมาณ 3 ไร่อันเป็นบริเวณด้านหน้าอาคารชุดเดอะเม็ทคอนโดมิเนียมสูง 66 ชั้นซึ่งตั้งอยู่บนพื้นที่ 7 ไร่และเป็นอาคารสูงที่ได้รับรางวัลออกแบบดีเด่นทั้งในด้านสถาปัตยกรรมและสิ่งแวดล้อม  จึงเริ่มมีประเด็นถกเถียงกันมากในแวดวงธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และกลุ่มผู้ซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อการอยู่อาศัยและเพื่อการลงทุนว่า การอนุญาตให้มีการก่อสร้างอาคารสูงติดถนนใหญ่ในลักษณะนี้มีความเป็นไปได้จริงหรือ?

อย่างไรก็ตาม จากลักษณะทางกายภาพในบริเวณถนนสาทรใต้ที่จะมีการก่อสร้างโครงการ 125 สาทร พบว่ามี 2 อาคารที่มีพื้นที่ติดต่อในระยะประชิดกับพื้นที่ก่อสร้างโครงการ 125 สาทร ได้แก่ อาคารสถานทูตสิงคโปร์ และอาคารชุดเดอะเม็ท ซึ่งถือเป็นผู้ที่ได้รับผลกระทบโดยตรงและอาจได้รับความเสียหายหากการก่อสร้างโครงการดังกล่าวไม่ได้ดำเนินการให้เป็นไปตามกฎหมายล่าสุด กลุ่มลูกบ้านโครงการเดอะเม็ทได้ร่วมกันแสดงการคัดค้านการก่อสร้างโครงการ 125 สาทรภายหลังจากที่บริษัท พีเอ็มที พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ได้แสดงข้อมูลเกี่ยวกับแผนการก่อสร้างโครงการใหม่ และเตรียมนำเอกสารยื่นเรื่องต่อสำนักงานเขตสาทร เพื่อร้องเรียนเกี่ยวกับข้อกฎหมายและความเดือดร้อนที่อาจได้รับ

   นางสาวชิดชนก  เลิศอำพรไพศาล ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดเดอะเม็ท กล่าวว่าข้อกังวลใจของกลุ่มลูกบ้านโครงการเดอะเม็ทมีอยู่หลายประเด็น เช่น ประเด็นผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อมทั้งเรื่องของเสียง  ฝุ่น  แรงสั่นสะเทือนจากการขุดเจาะซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อโครงสร้างงานฐานรากของอาคารชุดเดอะเม็ท รวมไปถึงประเด็นความปลอดภัยในการอยู่อาศัย และประเด็นอื่นๆ ที่จะเกิดขึ้นได้ในระหว่างการก่อสร้าง  แต่ประเด็นสำคัญที่สุดในตอนนี้ที่เป็นความกังวลและเป็นข้อสงสัยของกลุ่มลูกบ้าน คือการใช้ประโยชน์ที่ดินของบริษัท พีเอ็มทีฯ ในแปลงที่ดินด้านหน้าโครงการเดอะเม็ทซึ่งเป็นที่ดินที่มีการขออนุญาตใช้ประโยชน์ที่ดินไปแล้วตั้งแต่เริ่มมีการก่อสร้างเดอะเม็ทนั้น จะเป็นไปตามข้อกฎหมายหรือไม่ ?

จากข้อกังวลนี้ คงต้องย้อนไปพิจารณาข้อมูลรายละเอียดทั้งหมดในการขอใช้ประโยชน์ที่ดินของบริษัท เพบเบิล เบ (ประเทศไทย) จำกัด ในเครือบริษัทโฮเต็ล พร็อพเพอร์ตี้ ผู้พัฒนาโครงการเดอะเม็ท ซึ่งถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินขนาดใหญ่สองแปลงติดถนนสาทรใต้ดังมีชุดข้อมูลในเอกสารซึ่งจัดทำโดยที่ปรึกษากฎหมายของอาคารชุดเดอะเม็ท ระบุว่า เพบเบิลเบได้ดำเนินการขออนุญาตก่อสร้างและใช้ประโยชน์ที่ดินทั้งสองแปลงนั้นไปแล้วเพื่อก่อสร้างโครงการเดอะเม็ท

ในเอกสารนั้น ได้ระบุว่า เมื่อเดือนมิถุนายน 2547 เพบเบิล เบ ได้จดทะเบียนต่อกรมที่ดินเพื่อแบ่งโฉนดที่ดินขนาด 10 ไร่ของตนออกเป็นที่ดินสองผืน ต่อมาในปีเดียวกัน เพบเบิล เบ ได้ใช้ที่ดินทั้งสองผืนดังกล่าวเพื่อขอใบอนุญาตก่อสร้างสำหรับโครงการเดอะเม็ท และเมื่อปี 2559 เพบเบิล เบ ได้ขายที่ดินขนาด 3 ไร่ ซึ่งแยกออกมาจากที่ดิน 10 ไร่ดังกล่าวให้กับบริษัท พีเอ็มที พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ซึ่งปัจจุบันประสงค์จะใช้ประโยชน์ที่ดินแปลงนี้เพื่อก่อสร้างโครงการ 125 สาทร

จึงกล่าวได้ว่า ที่ดินกว่า 3 ไร่ที่กำลังมีการเตรียมการก่อสร้างโครงการ 125 สาทรเป็นแปลงที่ดินซึ่งเคยขออนุญาตใช้ประโยชน์ที่ดินไปแล้วตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคารและกฎหมายว่าด้วยการผังเมือง ซึ่งตามกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2556 บัญญัติไว้ชัดเจนว่า“การใช้ประโยชน์ที่ดินประเภท พ.5 ให้มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินไม่เกิน 10:1 ทั้งนี้ ที่ดินแปลงใดที่ได้ใช้ประโยชน์แล้วหากมีการแบ่งแยกหรือแบ่งโอนไม่ว่าจะกี่ครั้งก็ตาม อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินของที่ดินแปลงที่เกิดจากการแบ่งแยกหรือแบ่งโอนทั้งหมดรวมกันต้องไม่เกิน 10:1”

ตามเอกสารที่ยื่นต่อ กทม. เพื่อประกอบคำขออนุญาตก่อสร้างอาคารสำหรับโครงการเดอะเม็ท พื้นที่ดินของที่ดินสองแปลงที่ใช้ในการขออนุญาตก่อสร้างรวมกันมีขนาด 16,862.45 ตร.ม. เมื่อคำนวณอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน10 ต่อ 1 พื้นที่อาคารรวมสำหรับที่ดินสองแปลงนี้จึงต้องมีขนาดไม่เกิน 168,624.5 ตร.ม.และเนื่องจากอาคารชุดเดอะเม็ทมีพื้นที่อาคารรวม (GFA) 124,885 ตร.ม. ดังนั้น อาคารอื่นๆ บนที่ดินซึ่งได้ใช้ประโยชน์ไปแล้วในการขออนุญาตก่อสร้างอาคารชุดเดอะเม็ทจึงต้องมีพื้นที่อาคารรวม (GFA) ไม่เกิน 43,739.5 ตร.ม.เท่านั้น ไม่ว่าต่อมาจะมีการแบ่งแยกหรือแบ่งโอนที่ดินดังกล่าวกี่ครั้งก็ตาม

อย่างไรก็ตาม ในการรับฟังความคิดเห็นการมีส่วนร่วมของประชาชนครั้งแรกช่วงเดือนกรกฎาคม 2563 ที่ปรึกษากฎหมาย ตัวแทนลูกบ้าน และตัวแทนคณะกรรมการโครงการเดอะเม็ท ได้เสนอข้อซักถามแย้งในประเด็นนี้ ต่อทางพีเอ็มทีไปแล้ว เนื่องจากชุดข้อมูลแบบแปลนโครงการ 125 สาทรบนที่ดินกว่า 3 ไร่นั้นได้ระบุการก่อสร้างพื้นที่อาคารรวม (GFA) ของโครงการใหม่ไว้ที่ 63,345 ตร.ม. ซึ่งเกินกว่าอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (floor area ratio) เมื่อคิดในอัตราเดิม ทำให้เกิดเป็นข้อกังวลของกลุ่มลูกบ้านเดอะเม็ทด้วยเกรงว่าจะได้รับผลกระทบและอาจได้รับความเสียหาย หากการก่อสร้างโครงการดังกล่าวไม่ได้ดำเนินการให้เป็นไปตามกฎหมายอย่างเคร่งครัด

“ทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องทั้งคณะกรรมการตัวแทนลูกบ้าน  นิติบุคคลอาคารชุด  บริษัทผู้บริหารอาคารเดอะเม็ท ต่างมีความเห็นตรงกันว่า การพัฒนาที่ดินด้านหน้าโครงการเป็นเรื่องที่ลูกบ้านเดอะเม็ทยอมรับได้ หากการก่อสร้างโครงการนั้นเป็นไปตามกฎหมายและเป็นการพัฒนาที่ดินในรูปแบบเดิมที่ถูกกำหนดไว้ตั้งแต่ครั้งแรกที่ได้มีการขออนุญาตใช้ประโยชน์ที่ดินทั้งหมดว่าหากจะมีการพัฒนาโครงการในอนาคตในพื้นที่ด้านหน้าอาคารชุดเดอะเม็ท จะเป็นการพัฒนาโครงการในรูปแบบอาคารโลว์ไรส์” หนึ่งในตัวแทนกลุ่มลูกบ้านโครงการเดอะเม็ท กล่าวให้ความเห็น

ทั้งนี้ ในการประชุมรับฟังความคิดเห็นการมีส่วนร่วมของประชาชนครั้งที่ 2 ปลายเดือนตุลาคมที่ผ่านมาบริษัท พีเอ็มที พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ยังคงยืนยันที่จะพัฒนาโครงการ 125 สาทรตามแผนและแบบแปลนเดิมที่ได้นำเสนอไว้  กลุ่มลูกบ้านเดอะเม็ท จึงตัดสินใจร่วมกันแสดงเจตจำนงชัดเจนในการคัดค้านโครงการ 125 สาทร และการเคลื่อนไหวต่อจากนี้ ตัวแทนลูกบ้านเดอะเม็ทนิติบุคคลอาคารชุดพร้อมด้วยที่ปรึกษากฎหมายจะนำเอกสารร้องเรียนเกี่ยวกับข้อกฎหมายและความเดือดร้อนที่คาดว่าจะได้รับหากมีการก่อสร้างเกิดขึ้นเพื่อยื่นเรื่องต่อสำนักงานเขตสาทรให้พิจารณาการให้ใบอนุญาตก่อสร้างและการพิจารณาอนุมัติ EIA โครงการ 125 สาทรนั้นจะต้องดำเนินการให้เป็นไปตามกฎหมายอย่างเคร่งครัด