โควิดฉุดไม่อยู่ ตลาดบ้านแพง ทำเลกลางเมืองคึก 

จำนวนที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่ ทั่วประเทศ ซึ่งมีการหดตัว ตั้งแต่ปี 2562 จากมาตรการ อัตราส่วนเงินให้สินเชื่อ ต่อมูลค่าหลักประกัน หรือ LTV และในปี 2563 หดตัวซ้ำเติมจากวิกฤติ COVID-19 ต่อเนื่อง จนส่งผลให้ตัวเลขรวมอยู่ที่-25.2% ขณะซัพพลายคงเหลือเพิ่มขึ้นสะสมรวมกว่า 2.26 แสนหน่วยนั้น ปฎิเสธไม่ได้ว่า คือ ดัชนีชี้วัดทิศทางอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 และอนาคตช่วง 1-2 ข้างหน้า บ้างมองเป็น “ระเบิดเวลา” ที่อาจทำให้ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ทรุดลงไปอีก ขณะอีกฝ่าย คาดการณ์ตามจีดีพี ว่าอาจมีแนวโน้มฟื้นตัวดีขึ้นตามลำดับ หลังจากผ่านจุดต่ำสุด ได้ปรับสมดุลทั้งในแง่ราคาและซัพพลายอย่างที่ควรจะเป็นแล้ว

ทั้งนี้ ตลาดโอกาสหลังสถาน การณ์ COVID-19 คลี่คลายลง ต่างยังคงเป็นที่ถกเถียงของคนในวงการอสังหาฯ ว่า โปรดักต์ หรือ เซ็กเมนต์ระดับราคาใด จะมีแนวโน้มกลับมาฟื้นตัวได้เร็วที่สุด เพราะหากสังเกตจากแผนเปิดตัวโครงการใหม่ของผู้ประกอบการรายใหญ่หลายราย ที่ทยอยประกาศออกมานั้น ยังคงเป็นไปในลักษณะกระจายพอร์ตการพัฒนา ในแนวตั้งรับความเสี่ยงแทบทั้งสิ้น ซึ่งนอกจาก วิกฤติอสังหาฯปี 2563 ได้ผลักดัน ให้ “ผู้ซื้อ” ขึ้นเป็นผู้คุมเกม และเปิดตลาดให้กับโปรดักต์แนวราบราคาไม่แพง สำหรับดีมานด์กลุ่มใหญ่แล้ว “ตลาดลักชัวรี” ก็นับเป็นอีกตลาด ที่กูรูอสังหาฯหลายราย ต่างฟันธงว่า มีโอกาสจะกลับมาได้เร็วสุดเช่นกัน เนื่องด้วย ซัพพลายมีไม่มาก แต่ดีมานด์เติบโตไม่มีขาด 

โดยก่อนหน้า นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย จำกัด ระบุว่า แม้ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ โดยรวม ได้รับผลกระทบเชิงลบจาก COVID แต่พบโครงการที่พักอาศัยระดับลักชัวรี ยังคงเป็นที่ต้องการ
อย่างมาก จากลูกค้ากําลังซื้อสูง โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมระดับพรีเมียมที่บริหารจัดการโดยเครือโรงแรม ในระดับราคาขายที่สมเหตุสมผลขึ้นก็ยังคงขายได้ เพียงแต่ลูกค้าตัดสินใจนานขึ้น  โดยยูนิตขนาดใหญ่ที่เคยขายได้ช้าในอดีต ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโด มิเนียมใจกลางเมือง หรือบ้านพักตากอากาศ กลับมีความเคลื่อนไหวมากขึ้นจากกลุ่มผู้มีความมั่งคั่งสูง หรือ High-net-worth individual (HNWI) (กลุ่มผู้บริหาร นักธุรกิจ และชาวต่างชาติ) ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง ซึ่งนอกจากจะเป็นโอกาสของโครงการพร้อมอยู่ใจกลางเมือง ที่ทำโปรโมชั่นแล้ว โครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง โดยมีกำหนดจะแล้วเสร็จในช่วง 1-2 ปีนี้ ก็จะได้รับอานิสงส์ไปด้วย โดยเฉพาะจากการกลับเข้ามา ของดีมานด์กลุ่มลูกค้าต่างชาติกำลังซื้อสูง หลังปลดล็อกเปิดประเทศนับหนึ่งอีกครั้ง 

ทั้งนี้ โครงการคอนโดมิเนียมใจกลางกรุงเทพฯ ที่ระดับราคาขาย 10 ล้านบาทต่อยูนิต ขึ้นไป ณ สิ้นไตรมาสที่ 3 ปี 2563  มีทั้งสิ้นประมาณ 16,033 ยูนิต ขายไปแล้วประมาณ 11,355 ยูนิต หรือคิดเป็น 70.8% เหลือขายทั้งหมด4,678 ยูนิต หรือคิดเป็น 29.2% ส่วนใหญ่ กระจายตัวอยู่ในพื้นที่โซนสุขุมวิท สีลม สาทร เพลินจิต ชิดลม เป็นต้น

ขณะนางนลินรัตน์  เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด ให้มุมมองอีกแง่ ว่า จุดเปลี่ยนเรื่อง COVID ยิ่งตอกย้ำเทรนด์ความต้องการบ้านหรูในเมือง ที่เดิมมีความคึกคัก ได้รับความสนใจจากผู้พัฒนาฯ มาก่อนแล้ว ในช่วง 6-7 ปีที่ผ่านมา จากดีมานด์ของกลุ่มที่เรียกว่า real demand หรือ ผู้อยู่อาศัยจริง โดยความน่าสนใจของตลาดนี้คล้ายคลึงกัน คือ เป็นเพียงไม่กี่ตลาด ที่ไม่ได้รับผลกระทบจาก COVID ในช่วงปีที่ผ่านมา แม้หลายโครงการจำเป็นต้องทำโปรโมชั่นลดราคาลงบ้าง แต่ไม่ได้กระทบการขาย เนื่องจากเป็นตลาดของคนมีเงินอย่างแท้จริง เมื่อเปรียบเทียบแล้ว กำลังซื้อกลุ่มนี้ค่อนข้างแข็งแกร่งกว่าตลาดอื่นๆ 

ปัจจุบันตลาดนี้ ยังคงมีการเติบโตด้านซัพพลายต่อเนื่อง ซึ่งในช่วง 5 ปีที่ผ่านมามีโครงการใหม่เกิดขึ้น 56 โครงการ รวมทั้งสิ้น 796 หน่วย มูลค่าตลาดมากกว่า 4 หมื่นล้านบาท โดยเฉพาะการเข้ามาเล่นของผู้พัฒนาฯ รายย่อยนอกตลาดหลักทรัพย์ รูปแบบโครงการไม่ใหญ่มาก มีสัดส่วนรวมกันสูงถึง 61% ส่วนซัพพลายที่เยอะสุด คือ กลุ่มราคา 30-50 ล้านบาท รองลงมาเป็นตลาดราคาน้อยกว่า 30 ล้านบาท  อย่างไรก็ตาม ตลาดที่มีอัตราดูดซับดีสุดกลับเป็นช่วงราคา 20-30 ล้านบาท เนื่องจากมีฐานลูกค้าที่กว้างกว่า

ทั้งนี้ ทำเลหลักของบ้านกลุ่มนี้ ยังคงครอบคลุมพื้นที่ใจกลางเมืองและส่วนต่อขยาย ได้แก่ สุขุมวิท ซึ่งเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยชั้นดีของคนมีเงิน, สาทร - พระราม 3 มีโอกาสจากคนทำงานใจกลางเมือง, ขยับทางทิศเหนือ ย่านพหลโยธิน-รัชดา ทำเลที่อยู่อาศัยของกลุ่มเศรษฐีเก่า และบริเวณเอกมัย-รามอินทรา ส่วนต่อขยายจากสุขุมวิท เป็นต้น 

“หลังตลาดอสังหาฯ กลับมาฟื้นตัว คงมีสีสันหลายอย่างเกิดขึ้น จากพฤติกรรม-ไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป โดยเฉพาะความต้องการบ้านในเมือง ที่มีโอกาสเติบโตสูง  พบย่านสาทร มีตั้งแต่ระดับราคา 50 ล้าน ไปจนถึง 100 ล้าน ขยับออกไปไม่ไกล ราคาอาจต่ำลงมาที่ 20 ล้าน เป็นโอกาสให้คนเลือกซื้อ มองในแง่ความคุ้มค่าซื้อสินทรัพย์ประเภทนี้ คล้ายกับการลงทุน ได้ทั้งบ้าน-ที่ดิน ที่อนาคตมีโอกาสแต่จะสูงขึ้นเรื่อยๆ”

นางนลินรัตน์  กล่าวอีกว่า ปัจจุบันพบรายใหญ่ลงมาเล่นในตลาดบ้านแพงใจกลางมากขึ้น อาจเพื่อต้องการกระจายพอร์ตสินค้า แต่อย่างไรก็ตาม ในแง่ต้นทุนในการขาย อาจเสียเปรียบรายเล็ก ที่ทำราคาได้ดีกว่า นอกจากนี้ ลูกค้ากลุ่มนี้ มักให้ความสำคัญกับทำเล-คุณภาพของสังคมและสินค้ามากกว่าแบรนด์ดัง เป็นต้น 

ที่มา : หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40  ฉบับที่ 3,654 วันที่ 18 - 20 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2564