เจ้าสัวเจริญ ปั้น“เวิ้งนาครเขษม” 30ปีโกย 1.5 แสนล้าน
เจ้าสัวเจริญติดเครื่องยนต์ปั้นมิกซ์ยูสเวิ้งนาครเขษม 1.6 หมื่นล้าน พื้นที่ 1.48 แสนตร.ม.พลิกถนนเจริญกรุง-ไซน่าทาวน์ จุดหมายปลายทางนักท่องเที่ยวคนไทย-ต่างชาติ ประเมิน 30 ปีโกย 1.5 แสนล้านบาทกำไร 5.6 หมื่นล้าน ย้ำรายได้มาจากคอนโดหรูที่อยู่อาศัยเช่า รีเทล โรงแรมคลาสิกระดับโลก ในเครืออินเตอร์คอนติเนนตัล-ไวท์เลเบล ผสมภูมิปัญญาทางวัฒนธรรมท้องถิ่น
การประชุมสามัญผู้ถือหุ้น ประจําปี 2564 ของ บริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ป จำกัด (มหาชน) หรือ AWC บริษัทอสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่ใต้ร่มเงาเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี เมื่อวันที่ 23 เมษายน 2564 เพื่อขออนุมัติ วาระที่ 7.1 ถึงการเข้าลงทุนใน บริษัท ทีซีซี เวิ้งนาครเขษม จํากัด "โครงการพัฒนาเวิ้งนครเกษม" ภายหลังได้ซื้อต่อมาจากราชสกุลบริพัตรเนื้อที่ 14-1-91.0 ไร่ หรือ 23,164.00 ตรม.ในราคา 8,265 ล้านบาท ซึ่งต่ำกว่าบริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด (CBRE) ประเมินอยู่ที่ 8,513 ล้านบาท
โครงการพัฒนาเวิ้งนครเกษม จะเป็นแลนด์มาร์ก แห่งใหม่บนถนนเจริญกรุง ใกล้ไชน่าทาวน์เยาวราช ด้วยจุดเด่นความทันสมัยมีกลิ่นอายความเป็นกรุงเก่า เชื่อมการเดินทางด้วยรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินโครงข่ายถนน ทางพิเศษเข้าสู่ใจกลางเมืองได้อย่างสะดวกรวดเร็ว
รายงานการประชุม AWC ประเมินรูปแบบทางการเงิน และความเป็นไปได้ของการลงทุนโครงการนี้ โดยคาดการณ์รายได้รวม ที่จะเกิดขึ้น 30 ปี เป็นเงิน 151,753 ล้านบาท จากเม็ดเงินลงทุนรวม 16,513 ล้านบาท วางกำไรสุทธิ 30 ปี ราว 56,956 ล้านบาท จากโอกาสจากเติบโตของอัตราการเข้าพักโรงแรม และค่าที่พักในอนาคต รวมถึง รายได้จากการเช่าพื้นที่ส่วนรีเทลขนาดใหญ่อีกด้วย
ตอกย้ำที่ปรึกษาทางการเงินอิสระ วิเคราะห์ว่าการได้มาซึ่งที่ดินที่มีขนาดใหญ่ ตั้งอยู่ในทําเลที่ดี มีศักยภาพในเชิงธุรกิจ เหมาะสมต่อการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส (Mixed-Use Properties) แบบครบวงจรที่จะสร้างรายได้ต่อเนื่องให้แก่บริษัทในระยะยาวเป็นการบริหารพอร์ตการลงทุนโดยการพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ ซึ่งจะเป็นการกระจายรายได้ให้ครอบคลุมทั้ง 2 กลุ่มธุรกิจหลักของบริษัทฯ ได้แก่ กลุ่มธุรกิจโรงแรมและการบริการ และกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์
ระยะเวลาพัฒนาโครงการ จะเปิดดําเนินการโครงการในส่วนของที่จอดรถ ประมาณไตรมาสที่ 3 ปี 2569 ส่วนของรีเทลล์โรงแรมอินเตอร์คอนติเนนตัล และโรงแรม ไวท์เลเบล ประมาณไตรมาสที่ 1 ปี 2570 ส่วนของห้องชุดบริหารโดยโรงแรม ห้องชุดปล่อยเช่าร่วม และห้องชุดโซโห ประมาณไตรมาสที่ 3 ปี 2570
หากย้อนการพัฒนาโครงการของเจ้าสัวเจริญ ล้วนอลังการยิ่งใหญ่ อย่างอาณาจักรถนนพระราม 4 โครงการวันแบงค็อกสร้างความตื่นตะลึงว่าเป็นตึกสูงที่สุดในเมืองไทยมูลค่าสูงถึง 1.2 แสนล้านบาท เวิ้งนาครเขษม ก็เช่นเดียวกัน คาดว่าจะตรึงความสนใจชาวโลก โดยมีเป้าหมายรองรับต่างชาติ ในอีก 5-6 ปีข้างหน้า ภายหลังสถานการณ์โควิดคลี่คลาย
เพราะการลงทุน ต้องมีชั้นเชิงเหนือคู่แข่ง ด้วยที่อยู่อาศัยห้องชุดหรู บริหารโดยเครือโรงแรมแห่งแรกในย่านเยาวราช เรียกว่าภายในโครงการใช้เครือโรงแรมระดับโลกผสมกับภูมิปัญญาทางวัฒนธรรมท้องถิ่น ศูนย์รวมร้านค้าปลีก ชั้นใต้ดินขนาดใหญ่สุดในกรุงเทพมหานคร เปิดประสบการณ์ช็อปปิ้งรูปแบบใหม่ที่ต้องจับตา เพราะผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทพาณิชยกรรมหรือ ผังสี พ. 3 (เขตสีแดง) สัดส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน7:1 (FAR : 7:1) สร้างได้ 7 เท่าของแปลงที่ดิน
สำหรับข้อกําหนดความสูงอาคาร เนื่องจากอยู่ในเขตพื้นทีรอบเกาะรัตนโกสินทร์ความสูงของอาคารในเขตโซน 2 ต้องไม่เกิน 37 ม. (คิดเป็นพื้นที่ส่วนใหญ่ของที่ดิน)เขตที่ดินที่อยู่ในเขตโซน 3 ฝั่งติดถนนจักรวรรดิ คิดเป็นระยะ 50 เมตรจากขอบเขตที่ดินวัดชัยชนะสงครามให้มีความสูงอาคารได้ไม่เกิน 16 เมตรพื้นที่ใช้สอยรวม แปลงหลัก : 144,506.3 ตารางเมตร พื้นที่ใช้สอยรวม แปลงติดคลอง 8,148 ตารางเมตร พื้นที่ใช้สอยรวมของโครงการเป็นการใช้พื้นที่ของที่ดินแปลงหลักรวมกับที่ดินแปลงติดคลอง พื้นที่ส่วนของถนนบริพัตร ได้ให้ประโยชน์สาธารณะในการสัญจรโดยไม่ปิดกั้นเป็นระยะเวลาเกิน 10 ปี ที่ได้เปรียบราคาซื้อขายรวมของโครงการตํ่ากว่าราคาประเมินของผู้ประเมินราคาอิสระ ทำให้การคาดการณ์รายได้และผลกำไรในระยะยาวย่อมมีสูง
หน้า 20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 41 ฉบับที่ 3,677 วันที่ 9 - 12 พฤษภาคม พ.ศ. 2564