“ลดค่าโอน จดจำนอง -ผ่อนLTV”กลับมา แบงก์ ไม่ปล่อยกู้ ไร้ความหมาย

การกลับมาของ มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ที่เป็นไฮไลต์การผ่อนคลายหลักเกณฑ์ LTV (สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยต่อมูลค่าหลักประกัน)กู้ได้เต็ม 100% เพื่อกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ตามที่ภาคเอกชนเสนอ ซึ่งคาดการณ์ว่าจะช่วยระบายสต๊อกที่อยู่อาศัยกว่า 1.3 ล้านล้านบาทในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลให้ลดลง 

มาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาฯกลับมา

โดยเกณฑ์LTVมีผลบังคับใช้ 1 พฤษภาคม 2568 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569และมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองคาดว่าจะมีผลบังคับใช้ในเดือนเมษายนนี้

ท่ามกลางตลาดอสังหาริมทรัพย์ซบเซาหนี้ครัวเรือนตัวสูงตัวแปรที่สถาบันการเงินต้องเข้มงวดประเมินว่าแม้จะมียาแรงแค่ไหน หากกำลังย่อมไร้ความหมายถ้าสถาบันการเงินไม่ปล่อยสินเชื่อ รวมถึงกำลังซื้อที่อ่อนตัว

มุมกลับกัน มาตรการที่ออกมาจะช่วยต่อลมหายใจผู้ประกอบการ และขยายฐานกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูงนำเงินออกมาซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น ประการแรก การผ่อนปรนLTV บ้านหลังแรกหรือสัญญาแรก  ที่อยู่อาศัยตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปกู้ได้100%

จากเดิมสัญญาแรกกำหนดราคาไม่เกิน10 ล้านบาท ส่งผลให้ เศรษฐีใหม่ ซื้อบ้านหลังแรกในราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปและกู้ได้เต็ม 100% โดยไม่ต้องหาเงินก้อนมาวางดาวน์ ประการต่อมากลุ่มนักลงทุน รวมถึงกลุ่มที่จำเป็นต้องซื้อบ้านหลังที่ 2 ขึ้นไป

สามารถซื้อที่อยู่อาศัยตํ่ากว่า 10 ล้านบาทและกู้ได้ 100% โดยไม่ต้องดูว่าผ่อนหลังแรกหลังที่ 2 หลังที่ 3 ไปแล้วกี่เปอร์เช็นต์หรือกู้ได้ทุกสัญญาทุกระดับราคา ซึ่งต่างจากเกณฑ์เดิม ค่อนข้างมาก 

หากย้อนไปก่อนหน้านี้เหตุผลที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กำหนดเกณฑ์ LTV ขึ้น เพื่อช่วยลดความเสี่ยงที่ผู้กู้ผ่อนหลายสัญญาพร้อมกัน และนำมาซึ่งหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้หรือ NPL

นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่ออกมา จะเป็นจุดเริ่มต้นของการฟื้นฟูอสังหาริมทรัพย์  ให้กลับมาเป็นปกติโดยเร็ว 1.ถ้ามาตรการรัฐประกาศลดค่าจดจำนองค่าธรรมเนียมการโอนภาย ในเดือนเมษายน 2.เดือนพฤษภาคมนี้ ผ่อนคลายLTV 3.เหลือเงื่อนไขเดียวคือธนาคารพาณิชย์จะพิจารณาผ่อนคลายการปล่อยสินเชื่อลูกค้ารายย่อยแค่ไหน 

 มองว่ามาตรการดังกล่าวออกมาในจังหวะพอดีที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังจะจมนํ้า สะท้อน ตัวเลขศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ไตรมาส 4 ปี 2567 พบว่าจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายในกรุงเทพฯและปริมณฑล ราคา ไม่เกิน10 ล้านบาท 191,820 หน่วย คิดเป็น 89% และราคามากกว่า 10 ล้านบาทเหลือขาย 24,136 หน่วย รวม 215,956 หน่วย การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV รวมถึงมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง จะช่วยดึงกำลังซื้อสูงกลับเข้าสู่ตลาด

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยสะท้อนว่ามาตรการรัฐที่ออกมาเป็นเรื่องที่ดีช่วยพยุงให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เดินต่อได้ และผู้ประกอบการหวังขยายฐานไปที่กลุ่มกำลังซื้อสูงที่ไม่ติดปัญหาการกู้สินเชื่อ แต่ทั้งนี้ในภาพรวมหากสถาบันการเงินไม่ปล่อยสินเชื่อก็จะช่วยได้น้อย

หน้า  20  หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 45 ฉบับที่ 4,082 วันที่ 27 - 29 มีนาคม พ.ศ. 2568