การระบาด ระลอกที่ 3 กระทบอสังหาฯแค่ไหน
บทความ "การระบาด ระลอกที่ 3 กระทบอสังหาฯแค่ไหน "โดย สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด
การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ระลอกที่ 3 ที่เริ่มตั้งแต่ช่วงต้นเดือนเมษายนต่อเนื่องมาเรื่อยๆ และเริ่มมีการตรวจพบเจอคนที่ได้รับเชื้อมากขึ้นจนถึงช่วงปลายเดือนเมษายน ซึ่งการแพร่ระบาดครั้งนี้เกิดขึ้นในกรุงเทพมหานครซึ่งเป็นเมืองใหญ่ที่มีความหนาแน่นของประชากรเยอะ อีกทั้งเป็นการเริ่มต้นก่อนช่วงสงกรานต์ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่คนต่างจังหวัดที่ไปทำงานที่อื่นๆ รวมทั้งในกรุงเทพมหานครจะเดินทางกลับบ้านเกิดกัน แม้ว่าในตอนนั้นจะไม่มีการล็อกดาวน์หรือประกาศห้ามการเดินทางข้ามจังหวัด รัฐบาลมีการขอความร่วมมือจากคนในประเทศให้งดการเดินทางกลับบ้านเกิดกัน แต่หลายคนไม่ได้กลับบ้านมาตั้งแต่ปีที่แล้ว
รวมไปถึงตอนปีใหม่ ตรุษจีน เพราะมีเรื่องของการแพร่ระบาด ประกอบกับสภาพจิตใจของคนไทยส่วนใหญ่เริ่มคลายคามกังวลหรืออาจจะไม่เข้มงวดกับตนเองมาแบบช่วงที่เกิดการแพร่ระบาดมากในช่วงไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2563 จึงมีผลให้เกิดการแพร่กระจายของการติดเชื้อไปทั่วประเทศ ตัวเลขของผู้ติดเชื้อใหม่รายวันมากกว่า 2,000 คนต่อเนื่องกันหลายวัน และที่สร้างวิตกกังวลให้กับคนไทยมากที่สุด คือ การเสียชีวิตที่มากขึ้นเป็นทวีคูณเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา
ประกอบกับการเข้าถึงสถานพยาบาลหรือหน่วยงานที่รับรักษาเป็นไปได้ยากมากในปัจจุบัน ดังนั้น ช่วงเวลาหลังจากสงกรานต์มาการใช้ชีวิต การใช้จ่าย รวมไปถึงสภาพจิตใจของคนไทยจึงตึงเครียดกันอย่างมากช่วงต้นปี ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายรายประกาศแผนการลงทุนหรือแผนการเปิดขายโครงการบ้านจัดสรร และคอนโดมิเนียมใหม่ในปีพ.ศ.2564 กันคึกคัก ต่างแสดงออกถึงความเชื่อมั่นแบบชัดเจนว่าเศรษฐกิจจะฟื้นตัวในปีพ.ศ.2564
แม้ว่าสัดส่วนของโครงการบ้านจัดสรรจะมากกว่าคอนโดมิเนียมก็ตาม แต่ก็ยังเห็นได้ชัดเจนว่าผู้ประกอบการยังมีความเชื่อมั่นต่อภาวะเศรษฐกิจ ช่วงไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2564 ยังคงมีสัญญาณที่ดีอยู่เลย เพราะผู้ประกอบการบางรายมีการรายงานยอดขายหรือรายได้ในไตรมาสที่ 1 ออกมาบ้างแล้วปรากฏว่าผู้ประกอบการรายใหญ่ส่วนใหญ่ทำยอดขายหรือรายได้ได้ประมาณ 1 ใน 4 ของเป้าที่ตั้งไว้ ซึ่งถือว่าไม่ได้แย่อย่าที่คาดคิด และดูเหมือนทุกรายจะยังเชื่อมั่นว่าสิ้นปีจะทำได้มากกว่าหรือตามเป้าหมายที่ตั้งไว้ แต่พอมาเจอระลอกที่ 3 ซึ่งชัดเจนว่าแพร่กระจายเร็ว และมีอัตราการเสียชีวิตสูงมาก
ผู้ประกอบการทุกรายเลือกที่จะหยุดกิจกรรมทางการตลาดต่างๆ ไปก่อนในช่วงนี้ โดยเฉพาะเรื่องของการเปิดขายโครงการใหม่ และมีผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงนี้ดูเงียบเหงาลงไปทันที ซึ่งไม่เพียงแต่ตลาดที่อยู่อาศัยเท่านั้น แต่กระทบไปทุกๆ ตลาดอสังหาริมทรัพย์เลย และดูแนวโน้มว่าการระบาดรอบนี้จะกินเวลาอีกนานกว่าที่สถานการณ์จะชะลอลงแบบปีที่แล้ว ซึ่งมีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์แน่นอน และครึ่งแรกของปีนี้ก็คงผ่านไปในแบบที่มีการขยายตัวลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้านี้ค่อนข้างแน่นอนแล้ว
คอนโดมิเนียมนั้นชัดเจนอยู่แล้วว่าชะลอตัวต่อเนื่องมาตั้งแต่ปีที่แล้ว มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเพมหานครในไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2564 เพียง 3,840 ยูนิตลดลงจากไตรมาสที่ 4 พ.ศ.2563 ประมาณ 33% และลดลงจากไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2563 ประมาณ 17% และดูแล้วไตรมาสที่ 2 ก็คงไม่แตกต่างจากไตรมาสที่ 1 แต่ตลาดคอนโดมิเนียมยังมีปัจจัยสำคัญอีกอย่างที่เข้ามากดดันให้ผู้ประกอบการชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ คือ คอนโดมิเนียมเหลือขายในตลาดที่ยังคงสูงอยู่ และคาดว่าต้องใช้เวลาในการขายอีกเป็นปีกว่าจะหมดหรือลดลงจนไม่น่าหนักใจ ประกอบกับการไม่สามารถเดินทางเข้ามาโอนกรรมสิทธิ์ได้ของผู้ซื้อชาวต่างชาติ เพราะสถาณการณ์โควิด-19
ยิ่งตอกย้ำให้ผู้ประกอบการจำนวนมากต้องเร่งระบายสต๊อกยูนิตเหลือขายออกไปให้มากที่สุด เพราะพวกเขาต้องการเงินสดเข้ามาหมุนเวียนในบริษัทในช่วงที่รายได้จากโครงการใหม่ลดลงจนแทบไม่มี การลดราคาขายจึงเป็นเรื่องปกติที่สามารถเห็นได้ในทุกโครงการที่ยังมียูนิตเหลือขายอยู่และลดกันจนมีผลให้ผู้ที่ซื้อไปแล้วก่อนหน้านี้ไม่พอใจเลยก็มี ตลาดบ้านจัดสรรอาจจะไม่มีเรื่องของยูนิตเหลือขายเข้ามากดดันมากนัก ยกเว้นในกลุ่มของตลาดทาวน์เฮ้าส์ที่ผู้ประกอบการสามารถสร้างกันได้เร็วก็อาจจะมียูนิตเหลือขายค่อนข้างมากเพียงแต่ยังน้อยมากเมื่อเทียบกับคอนโดมิเนียม แต่ด้วยภาวะเศรษฐกิจปัจจุบันก็คงมีผลให้การซื้อขายบ้านจัดสรรในทุกระดับราคาชะลอตัวไปบ้าง
โดยเฉพาะในกลุ่มของบ้านราคาไม่สูงมากหรือไม่เกิน 5-6 ล้านบาทต่อยูนิตที่อาจจะติดขัดในเรื่องของการขอสินเชื่อธนาคารที่การพิจารณาเข้มงวดมากกว่าเดิม ซ้ำเติมการหมุนเวียนของเงินไม่ให้เข้ากระเป๋าผู้ประกอบการแบบง่ายๆ ผู้ประกอบการรายกลางรายเล็กหรือรายใหม่ ที่เพิ่งมีโครงการคอนโดมิเนียมหรือบ้านจัดสรรล้วนติดขัดในเรื่องของการขอสินเชื่อธนาคารเพื่อพัฒนาโครงการเช่นกัน โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมที่ทางธนาคารเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อให้เป็นอย่างมาก ในขณะที่รายใหญ่ยังสามารถออกหุ้นกู้หรือมีช่องทางระดมทุนอย่างอื่นอยู่อีก
ตลาดโรงแรมและที่พักยังคงไม่ฟื้นตัวแน่นอน แม้ว่าในช่วงเดือนธันวาคม พ.ศ.2563 ดูเหมือนในหลายจังหวัดมีอัตราการเข้าพักที่ปรับตัวดีขึ้นจากช่วงต้นปี แต่พอมีข่าวของระลอกที่ 2 ก็มีผลให้อัตราการเข้าพักลดลงไปแบบก่อนหน้านี้อีกครั้ง
แม้ว่าจะมีมาตรการกระตุ้นการท่องเที่ยวภายในประเทศจากรัฐบาลมาสนับสนุนก็ตาม ยิ่งมาเจอระลอกที่ 3 ช่วงสงกรานต์พอดียิ่งมีผลให้ตลาดโรงแรมและที่พักคงยังไม่ฟื้นตัวแน่นอนในปีพ.ศ.2564 และคงมีคนในธุรกิจนี้ตกงาน ว่างงาน หรือรายได้ลดลงมากขึ้น ซึ่งส่วนหนึ่งมีผลต่อตลาดที่อยู่อาศัยแน่นอน การปิดให้บริการชั่วคราวเป็นทางเลือกที่เจ้าของโรงแรมเลือกใช้กันในช่วงนี้ แต่อนาคตดูแล้วการเปลี่ยนมือโรงแรมคงมีให้เห็นมากขึ้นแน่นอน
ตลาดพื้นที่ค้าปลีกก็ได้รับผลกระทบ แม้ว่าในเดือนเมษายน พ.ศ. 2564 จะยังไม่มีการประกาศล็อกดาวน์ แต่ก็เหมือนจะมีการล็อกดาวน์โดยคนทั่วไป เพราะจำนวนคนที่เดินทางเข้าโครงการพื้นที่ค้าปลีกต่างๆ ลดลงค่อนข้างชัดเจน และมีผลต่อร้านค้าหรือผู้เช่าในโครงการแน่นอน และสุดท้ายแล้วจะมีผลกระทบต่อเจ้าของโครงการพื้นที่ค้าปลีก เพราะรายได้ของผู้เช่าลดลง พื้นที่ว่างเริ่มมีให้เห็นบ้างแล้วโดยเฉพาะในโครงการพื้นที่ค้าปลีกขนาดเล็ก หรือในโครงการที่อยู่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครรอบนอก และถ้า
สถานการณ์การแพร่ระบาดยังไม่กลับสู่จำนวนน้อยๆ จะมีผลให้โครงการพื้นที่ค้าปลีกต่างๆ ได้รับผลกระทบมากขึ้นแน่นอน และจะมากกว่าปีที่แล้ว พื้นที่ว่างจะมากขึ้น อาจจะมีโครงการที่จำเป็นต้องปิดการให้บริการชั่วคราวไปก่อนก็เป็นไปได้ เพราะถ้ามีการรายงานว่ามีคนติดโควิด-19 ภายในโครงการหรือมีคนติดโควิด-19 มาใช้บริการอาจจะมีผลเสียโดยตรงต่อร้านค้า ผู้เช่าในโครงการมากกว่าการเปิดให้บริการแล้วมีคนใช้บริการน้อย ค่าเช่าของโครงการพื้นที่ค้าปลีกมีทิศทางที่จะลดลงในปีพ.ศ.2564
ตลาดอาคารสำนักงานอาจจะมองเห็นผลกระทบได้ไม่มากนักในปัจจุบัน แม้ว่าการทำงานที่บ้านหรือที่อื่นนอกเหนือจากสำนักงานจะทำให้หลายบริษัทเลือกที่จะทบทวนแผนการเช่าพื้นที่ของตนเองใหม่ แต่สุดท้ายแล้วคนทำงานส่วนใหญ่ยังคงพอใจกับการเดินทางไปทำงานที่สำนักงานมากกว่า เพราะมีความสะดวกหรือสามารถทำงานได้เต็มประสิทธิภาพมากกว่า แต่เจ้าของกิจการหรือเจ้าของธุรกิจบางส่วนเริ่มมองเห็นภาพรวมของการทำงานมากขึ้น อาจจะสามารถตัดสินใจลดคนทำงาน หรือลดงานบางอย่างออกไปจากระบบของบริษัทได้ เช่น งานส่วนของฝ่ายบุคคล บัญชี หรือฝ่ายสนับสนุนบางส่วนแล้วแทนที่ด้วยระบบคอมพิวเตอร์ บริการเอาท์ซอร์สต่างๆ เพื่อลดค่าใช้จ่ายคงที่จากตัวบุคคล เจ้าของอาคารสำนักงานพยายามเจรจาหรือต่อรองผู้เช่าปัจจุบันให้ขยายหรือต่อสัญญาเช่าออกไปให้นานขึ้นกว่าปัจจุบัน โดยค่าเช่าอาจจะไม่มีการปรับเพิ่มขึ้นจากปัจจุบัน เพื่อเป็นการการันตีว่าเจ้าของอาคารจะยังมีผู้เช่าและมีรายได้ต่อเนื่องต่อไปอีกอย่างแน่นอน
หากการแพร่ระบาดระลอกที่ 3 สามารถคลี่คลายได้ในช่วงครึ่งแรกของปีพ.ศ.2564 ก็อาจจะช่วยให้คนไทยคลายความกังวลและกลับมาใช้ชีวิตกันแบบก่อนหน้านี้ได้ แต่ถ้าจะให้เกิดความมั่นใจในระยะยาวจริงๆ ก็ต้องเร่งการฉีดวัคซีนให้มีความรวดเร็วและทั่วถึงมากที่สุด โดยกระจายออกไปทั่วประเทศ อีกทั้งการเปิดรับนักท่องเที่ยวหรือชาวต่างชาติก็เป็นอีก 1 ช่องทางในการฟื้นฟูเศรษฐกิจเพียงแต่ต้องตั้งอยู่บนความไม่ประมาทและเฝ้าระวังแบบใกล้ชิด เพราะเชื้อไวรัสจากต่างประเทศอาจจะเข้ามาสร้างความปั่นป่วนได้อีกครั้งแบบคราวระลอกที่ 2 และ 3
แม้ว่าการฉีดวัคซีนอาจจะไม่ได้ป้องกันการติดเชื้อใหม่แบบ 100% แต่การฉีดวัคซีนนั้นเป็นเสมือนการสร้างความมั่นใจให้กับคนในประเทศว่าจะไม่ป่วยรุนแรงหรืออาการไม่หนักแน่นอนอย่างไรก็ตาม เศรษฐกิจภายในปีนี้คงยังไม่ฟื้นตัวและคงไม่มีการขยายตัวได้ตามที่ตั้งเป้าไว้แน่นอน ช่วงครึ่งหลังของปีพ.ศ.2564 ก็คงอยู่ในช่วงของเร่งฉีดวัคซีน และการเฝ้าระวังผลข้างเคียงจากการฉีดวัคซีน รวมไปถึงเฝ้าระวังไม่ให้เกิดการแพร่ระบาดรุนแรงอีกครั้ง เพราะถ้าเกิดอีกครั้งผลของมันคงหนักกว่า 3 ครั้งที่ผ่านมาแน่นอน เพราะคนจำนวนมากยังคงไม่ฟื้นตัวจากปีที่แล้วเลย
หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 41 ฉบับที่ 3,678 วันที่ 13 - 15 พฤษภาคม พ.ศ. 2564
ข่าวที่เกี่ยวข้อง