ซีอีโอ อนันดา เปิดหน้าสู้ คดี แอชตัน อโศก ทำลายเชื่อมั่นประเทศ

ร้อนฉ่าไปทั้งวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย สำหรับกรณี เมื่อ 30 ก.ค.2564 ศาลปกครองกลาง พิพากษา มีคำสั่งให้เพิกถอนใบอนุญาต ก่อสร้างโครงการ “Ashton Asoke” (แอชตัน อโศก) คอนโดมิเนียมหรู มูลค่าราว 6.5 พันล้านบาท อาคารสูง 51 ชั้น ตั้งตระหง่าน บนทำเลทอง ติดสถานีรถไฟฟ้า MRT (สุขุมวิท) บริเวณ แยกอโศกมนตรี  ของ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จ และมีการโอนกรรมสิทธิ์ ลูกบ้านเข้าอยู่อาศัย ตั้งแต่ช่วงปี 2561 ที่ผ่านมาโดยปัจจุบัน มียูนิตเหลือขายแค่ 13% เท่านั้น ทำให้วันนี้ เจ้าของร่วม 578 ครอบครัว จำนวน 666 ยูนิต ตกอยู่ในชะตากรรมไม่คาดฝัน จากความเป็นไปได้ที่ในอนาคต หากคดีความสิ้นสุดลงไม่สวย แอชตันอโศกอาจต้องถูกทุบทิ้ง - รื้อถอนทำลาย

 

อันเนื่องมาจากการฟ้องร้อง คดีหมายเลขดำ ที่ ส.53/2559 ของคนในพื้นที่ นำโดยนายศรีสุวรรณ จรรยา นายกสมาคมต่อต้านสภาวะโลกร้อน รวม 16 คน เปิดฉากไล่บี้ ผอ.สำนักงานเขตวัฒนา, ผอ.สำนักการโยธา กทม., ผู้ว่าฯ กทม.,ผู้ว่าการการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) และ คณะกรรมการผู้ชำนาญการพิจารณารายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อมด้านอาคาร การจัดสรรที่ดิน และบริการชุมชน ภายใต้คณะกรรมการสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ  ผ่านการตั้งข้อสังเกตว่าผู้ถูกฟ้องทั้ง 5 ร่วมกันละเลยต่อการปฎิบัติหน้าที่ตามกฎหมาย 

เปิดปมฟ้องร้อง และคำพิพากษา แอชตัน อโศก

 

การร้องเรียนเกิดขึ้นต่อเนื่อง ช่วงปี 2559-2560 ในหลายประเด็น ขณะโครงการ แอชตัน อโศก อยู่ระหว่างการก่อสร้าง หลังเปิดขายเป็นครั้งแรกเมื่อปี 2557 นายศรีสุวรรณ เปิดฉากคดี  3 เรื่องใหญ่ ได้แก่

 

1.การก่อสร้างตึกสูงบริเวณสี่แยกอโศก ส่อแววขัดต่อกฎหมาย ไม่สามารถสร้างอาคารสูงได้ เพราะมีการรวมแปลงที่ดิน  2แปลงติดต่อกัน และมีถนนสาธารณะคั่นกลาง

2.การรับฟังความเห็นของประชาชนไม่ทั่วถึง

3.เรื่องถนนเข้า-ออกโครงการจากตัวโครงการมาออกทางถนนอโศกมนตรี โดยที่ดินของรฟม.ที่ได้เวนคืนจากประชาชนจะนำเอาไปเพื่อประโยชน์สาธารณะ ไม่ใช่เอาไปเพื่อธุรกิจเอกชนรายใดรายหนึ่งเป็นเฉพาะ

 

นอกจากนี้ ยังมีประเด็นอื่นๆ เช่น การก่อสร้างส่งเสียงดังรบกวน - สร้างมลพิษ, การยื่นแจ้งประกอบการก่อสร้าง เริ่มแรกเป็นอาคาร 7 ชั้น ภายหลังเปลี่ยนเป็นอาคารสูง ทำให้คนในพื้นที่ต่างเกิดความไม่พอใจ

 

ปมการใช้พื้นที่ร่วมกันของ โครงการ แอชตัน อโศก และ รฟม. ให้เป็นทางเข้า- ออก เพื่อให้เข้าเงื่อนไขการขออนุญาตก่อสร้างอย่างถูกต้อง ตาม พรบ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 ที่ถูกกำหนดไว้ในข้อ 2 วรรคสอง ของกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 (พ.ศ. 2535) ระบุไว้ว่า...ด้านหนึ่งด้านใดของที่ดิน ต้องยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร  ขณะส่วนที่ติดถนนสาธารณะที่มีเขตทาง ต้องกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ในลักษณะยาวต่อเนื่องกัน จนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่น ที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ...

 

ถูกศาลใช้เป็นคำพิพากษาสำคัญ หลังพบว่า ขนาดพื้นที่โครงการ 2.3 ไร่ ของ อนันดา เป็นการซื้อที่ดิน ขนาดเล็กย่อย 3 แปลงรวมกัน ภายในซอยสุขุมวิท 19 แต่ขณะนั้น (ก่อนปี 2557) ปรากฏทางที่จะวางไว้ใช้เป็นทางเข้า-ออกโครงการหลัก มีเพียงราว 6.4 เมตรเท่านั้น โดยอนันดา ใช้วิธี ขอใช้ที่ดินบางส่วนของ รฟม. ในการขยายถนนให้ครบความกว้าง 12 เมตร

 

โดยศาลระบุว่า ...ข้อเท็จจริงที่ดินที่ตั้งของอาคารสูง หรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษของผู้ร้องสอด (บมจ.อนันดา) ไม่มีด้านใดด้านหนึ่ง ติดถนนสาธารณะเลย และการที่ รฟม. อนุญาตให้ผู้ร้องสอดสามารถ ใช้ที่ดินเป็นทางเข้าออกได้นั้น ไม่ได้หมายความว่าที่ดินนั้นเป็นของผู้ร้องสอด เพราะที่ดินของ รฟม. ได้มาโดยการใช้อำนาจมหาชนเวนคืนมาจากประชาชน เพื่อประโยชน์สาธารณะร่วมกัน กฎหมายไม่ได้อนุญาตให้นำมาใช้ เพื่อแสวงหากำไร และผลประโยชน์ อีกทั้งทางเข้า - ออกโครงการ ที่ รฟม. อนุญาตให้ใช้พื้นที่นั้น แม้จะมีความกว้าง 13 เมตร แต่ความกว้างที่รถยนต์สามารถเข้าออกได้มีเพียง 6 เมตร เท่านั้น รถดับเพลิงขนาดใหญ่ ไม่สามารถเข้า - ออกได้ จึงเป็นแบบแปลนที่ไม่เป็นไปตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 50  ศาลจึงมีคำสั่งให้เพิกถอนหนังสือ รับแจ้งการก่อสร้างอาคารพิพาททุกฉบับ โดยให้มีผลย้อนหลังไปถึงวันที่ออกคำสั่งดังกล่าว เพื่อมิให้คำสั่งดังกล่าวมีผลในระบบกฎหมายต่อไป...

เปิดคำชี้แจงอนันดาฯ 

 

ทันทีที่คำพิพากษาดังกล่าว ออกสู่สาธารณชน เป็นข่าวใหญ่ แม้เคยเกิดกรณีเรียกน้ำย่อยมาแล้ว ครั้งเมื่อโครงการแล้วเสร็จ 100% ช่วงปี 2560 แต่ แอชตัน อโศก กลับไม่ได้รับเอกสารรับรองการก่อสร้างและเปิดใช้อาคาร (อ.6) จาก กทม. เนื่องจากปมฟ้องร้องเดียวกัน จนนำไปสู่การไม่สามารถส่งมอบห้องชุดให้กับลูกค้าได้ ก่อนขยายเวลาไปและโอนกรรมสิทธิ์ได้ครั้งแรกเดือน มี.ค. 2561  

 

อนันดา นำโดย นายชานนท์ เรืองกฤตยา ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ระบุ ในวันเดียวกัน 30 ก.ค.2564 จะใช้สิทธิอุทธรณ์ คำพิพากษาดังกล่าว ตามขั้นตอนของกฎหมายต่อไปยังศาลปกครองสูงสุด อีกทั้งยืนยันเสียงแข็ง ว่า ในการก่อสร้าง บริษัทฯได้ดำเนินการอย่างถูกต้อง ตามขั้นตอนของกฎหมายทุกประการ โดยผ่านการพิจารณาเห็นชอบจากส่วนงานราชการที่เกี่ยวข้องในทุกภาคส่วน ไม่มีการใช้ช่องทางลัด และให้คำมั่นว่าจะยืนหยัดเคียงข้างลูกบ้าน-เจ้าของร่วม ตลอดกระบวนการของศาลปกครองสูงสุด ซึ่งอาจจะต้องใช้เวลานาน 3-5 ปี ก็ตาม 

 

นายชานนท์ ไล่เรียงข้อพิพาท ยกปมการขอใช้พื้นที่ รฟม. เพื่อการขยายถนนให้มีความกว้าง 12 เมตร ได้มาอย่างถูกต้องตามแนวคิดของรัฐ การพัฒนาเมืองแบบ TOD หรือ  Transit Oriented Development เข้าเงื่อนไขประกอบธุรกิจที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ ทำข้อตกลง กำหนดอัตราค่าตอบแทน อย่างเป็นลายลักษณ์อักษร  ผ่านรูปแบบ ‘อาคารจอดรถ’ มูลค่าประมาณ 97 ล้านบาท แลกกับการขอใช้ทางตลอดไป โดยยืนยันว่า ขณะนั้น มีคณะกรรมการของ รฟม.เป็นผู้อนุมัติ เป็นการปฏิบัติตามระเบียบ การขอใช้พื้นที่ ของ รฟม. ปี 2556 ซึ่งเป็นระเบียบเดียวกันกับที่หลายโครงการในกทม.มากกว่า 10 แห่ง ที่ทำสัญญากับ รฟม.ในการใช้พื้นที่ ตามแนวคิด TOD เช่นกัน 

 

ยืนยันโครงการ แอชตัน อโศก พัฒนาอย่างถูกต้อง โปร่งใส ผ่านการอนุมัติจาก 8 หน่วยงานราชการ ได้แก่ 1.สำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากร ธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.), 2.รฟม., 3.สำนักงานเขตวัฒนา, 4.สำนักงานที่ดินพระขโนง, 5.สำนักการจราจรและขนส่ง กรุงเทพฯ (สจส.), 6.กรมโยธาธิการและผังเมือง, 7.สำนักการโยธา กรุงเทพฯ และ 8.กรมที่ดิน  

 

โดยมีใบอนุญาต 9 ฉบับ ได้แก่ 1.ใบอนุญาติใช้ทางของรฟม., 2.ใบอนุญาตเชื่อมทางสาธารณะ, 3-5. ใบรับแจ้งการก่อสร้างตามมาตรการ 39 ทวิ 3 ใบ, 6.ใบรับรองเปิดใช้อาคาร, 7.หนังสือรับรองจดทะเบียนอาคารชุด, 8.หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด และ 9 หนังสือเห็นชอบรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA)  

ขณะเดียวกัน ยังได้ขอความเห็นก่อนดำเนินการจาก 8 หน่วยงาน ประกอบด้วย 1.รฟม., 2.สำนักงานเขตวัฒนา, 3.กองควบคุมอาคาร, 4.สำนักการจราจร, 5.กองควบคุมอาคาร, 6.สำนักการโยธา กทม., 7.สำนักงานที่ดิน และ 8.สผ. โดยผ่านคณะกรรมการ 5 ชุด ทุกขั้นตอนมีคณะกรรมการจากหลากหลายส่วนงานเข้ามาพิจารณาร่วมกัน  

 

แง่พันธมิตรต่างชาติ อนันดา ระบุว่า มิตซุย ฟูโดซัง เรสซิเด้นท์เชียล เป็นบริษัทขนาดใหญ่ของประเทศญี่ปุ่น ซึ่งเข้มต่อกฎระเบียบ ความถูกต้องอย่างมาก ฉะนั้น ไม่มีทางที่บริษัทจงใจจะทำผิดกฎหมาย หรือ ละเลยต่อขั้นตอนต่างๆ ให้กลายเป็นประเด็นปัญหาภายหลัง

 

“เราได้พิจารณาถึงความเสี่ยง ศึกษาความเป็นไปได้จากหลายหน่วยงาน รวมถึง กทม.ด้วย และ วันที่ 4 ก.ค 2557 มีการอนุญาตให้บริษัท ใช้ประโยชน์ในที่ดินของรฟม. เป็นทางผ่านได้อย่างถูกต้อง แลกกับที่จอดรถมูลค่าเกือบ 100 ล้านบาท วันที่ 10 ก.พ 2558 รายงาน อีไอเอ ให้ความเห็นชอบ ยืนยัน เราศึกษาข้อมูลของที่ดินก่อนเริ่มพัฒนาโครงการ และขอใบอนุญาตก่อสร้างมาอย่างดี เพราะที่ดินไม่ได้ถูกๆ ใจกลางอโศก ฉะนั้น การที่ศาลพิพากษาว่าผิด สะท้อนว่า การทำงานของระบบราชการไทย ที่มีกระบวนการหลายชั้น หลายขั้นตอน ล้มเหลวอย่างสิ้นเชิง และสร้างผลกระทบให้กับประชาชนภายหลัง ยกคดีนี้จะเป็นกรณีตัวอย่างที่ไฟลามทุ่งไปทั้งระบบ”

 

“ผมไม่ได้เป็นนักกฎหมาย พูดในฐานะประชาชน - ผู้บริหารคนหนึ่ง เรื่องแบบนี้ไม่ควรเกิดขึ้นในประเทศไทย เราไม่อยากทะเลาะกับใคร แต่ขอตั้งข้อสังเกตว่า ระบบจัดการของไทยมันพังขนาดนี้แล้วหรือ? กลุ่มคนเหล่านั้น มีหน้ามีตาในสังคม ทำงานกันต่ออย่างไร เจตนาของ TOD คืออะไร แต่กฎระเบียบของหน่วยงานต่อเนื่อง ไม่สอดรับกัน ซับซ้อน เป็นระบบที่คลุมเครือ โดยมี 578 ครอบครัวเป็นเหยื่อ” 

กระทบความเชื่อมั่นต่างชาติ

 

ด้านนายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ซึ่งครั้งหนึ่งเคยอยู่ในฐานะ นายกกิตติมศักดิ์สมาคมอาคารชุดไทย ยื่นมือเข้ามาช่วย ลูกบ้านโครงการนี้ ที่ช่วงปี 2560 โครงการเกิดปัญหาโอนฯไม่ได้ วันนี้ อยู่ในตำแหน่งบทบาทสำคัญ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารสายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บมจ.อนันดา โดยระบุว่า กรณีนี้ ผลกระทบไม่ได้เกิดขึ้นจำกัดเฉพาะบริษัท และลูกค้าในโครงการเท่านั้น แต่ความเสียหาย แรงสั่นสะเทือน ‘โดมิโนเอฟเฟคต์’ ไปทั้งวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ใช่แค่โครงการที่อยู่อาศัย แต่รวมถึงธุรกิจโรงแรม ห้างสรรพสินค้า อาคารสำนักงาน บ้านจัดสรร ฯล ที่มีการก่อสร้างเชื่อมทางกับพื้นที่ของรัฐ พบเบื้องต้นมี 13 โครงการ โดยเป็นการขอใช้พื้นที่ของรฟม. ราว 6 โครงการ ซึ่งข้อขัดแย้งครั้งนี้ยังจะส่งผลกระทบต่อระบบเศรษฐกิจในวงกว้าง 

 

เนื่องจากปัจจุบันโครงการแอชตัน อโศก มีการส่งมอบโครงการไปแล้ว 87% คิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 5,639 ล้านบาท หรือ 666 ยูนิต มีเจ้าของร่วม 578 ครอบครัว เป็นลูกค้าชาวไทย 438 ครอบครัว ที่สำคัญ มีลูกค้าต่างชาติ 140 ครอบครัว จาก 20 ประเทศ เช่น จีน ญี่ปุ่น อังกฤษ เกาหลี สิงคโปร์ ออสเตรเลีย สวีเดน ฝรั่งเศล มาเลเซีย ฯล กลายเป็นความกังวลใจ ว่ากลุ่มลูกค้าต่างชาติเหล่านี้ จะส่งต่อความไม่สบายใจ ไปยังประเทศต้นทางอย่างไร เมื่อเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในไทยอย่างถูกต้อง แต่ปรากฏภายหลัง โครงการถูกเพิกถอนใบอนุญาตทุกฉบับ  ผลกระทบที่ตามมา คือ ความเชื่อมั่นของประเทศ และระบบเศรษฐกิจไทยที่ด่างพร้อย

 

“กระบวนการขอก่อสร้างโครงการ - ระบบใบอนุญาต ของประเทศไทย น่าจะมีขั้นตอนมากที่สุดในโลก ซึ่งบริษัทดำเนินการมาอย่างถูกต้อง ซึ่งหากท้ายที่สุด ศาลปกครองสูงสุด พิพากษา ว่าแอชตัน อโศก ผิด นี่อาจจะเป็นโทษต่อประเทศ โดยเฉพาะความเชื่อมั่นในกลุ่มลูกค้าต่างชาติ กระทบต่อประเทศไทย ระบบทรัพย์สินไทย หลักประกันของสถาบันการเงิน และ ระบบสาธารณูปโภคไทย เมื่อการขออนุญาตทางกฎหมาย หรือ กฎหมายที่ถูกออกไปแล้ว  มีโอกาสจะถูกเพิกถอน ยกเลิกได้ในภายหลังเช่นนี้”

นายชานนท์ กล่างทิ้งท้ายอีกว่า นอกจากภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย จะไม่ได้รับความไว้ใจต่อนักลงทุนในไทยแล้ว ยังส่งผลต่อภาพลักษณ์การลงทุนในไทยของนักลงทุนต่างชาติ ระดับสากลด้วย จากระบบกฎหมาย และระเบียบราชการไทยที่ไม่มีประสิทธิภาพ ท่ามกลางผลกระทบจากสถานการณ์โควิด-19 ที่อสังหาฯไทย อยู่ในสภาวะยํ่าแย่อยู่ก่อนแล้ว ล่าสุดบริษัทร่วมทุนญี่ปุ่น แม้จะยืนหยัดร่วมพันธมิตรต่อ แต่ก็เกิดความกังวลไม่น้อย และตั้งข้อสังเกตถึงวงการอสังหาฯไทย ซึ่งข่าวโด่งดังที่ออกไป คงกระเพื่อมไปถึงประเทศอื่นๆ ยกกรณีนี้ เป็นแรงกระทบทางเศรษฐกิจ และจะเป็นชนวนของ ‘สึนามิเศรษฐกิจไทย’ เพราะเกี่ยวโยงกับอุตสาหกรรมใหญ่ และ ภาคสถาบันการเงิน ภาพลักษณ์ระดับประเทศ  

 

ทั้งนี้ บริษัท จะเดินหน้าดำเนินการเรื่องอุทธรณ์ต่อศาลปกครองสูงสุดภายใน 30 วัน ควบคู่กับการชี้แจง ทำความเข้าใจร่วมกับลูกบ้านในโครงการ ขณะเดียวกัน อยู่ระหว่างการหาช่องทางให้ลูกบ้าน เข้ามามีส่วนร่วม