"แอชตัน อโศก" บทเรียนราคาแพง 6.7 พันล้าน ศาลสั่งเพิกถอนใบอนุญาต

31 ก.ค.2564 - ปัญหาข้อพิพาท กรณีศาลปกครองกลาง พิพากษา สั่งเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง โครงการคอนโดมิเนียมหรู ' แอชตัน อโศก' ซึ่งพัฒนาโดยบริษัทย่อยของบริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จํากัด(มหาชน) ในนาม อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย อโศก จำกัด ด้วยมูลเหตุเก่า ถูกร้องเรียนทำการก่อสร้างและดัดแปลงอาคาร ที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย โดยตัวโครงการอาคารสูง ผิดข้อกฎหมาย พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522  ที่กำหนดไว้ในข้อ 2 วรรคสอง ของกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 (พ.ศ. 2535) ไว้ว่า ...

 

ด้านหนึ่งด้านใดของที่ดิน ต้องยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร  ขณะส่วนที่ติดถนนสาธารณะที่มีเขตทาง ต้องกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ในลักษณะยาวต่อเนื่องกัน จนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่น ที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร

อ่านข่าว : ศาลปกครองกลางสั่งเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างคอนโดหรู แอชตัน อโศก

 

ประเด็นดังกล่าว กลายเป็นกระแส ถูกพูดถึงอย่างมาก ตลอดช่วงค่ำวานนี้ ทั้งความสับสนในกลุ่มผู้ได้รับผลกระทบโดยตรง อย่างลูกค้า และ เจ้าของร่วม , คนในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ , สำนักข่าว ตลอดจนสังคมโซเซียลมีเดีย ว่านี่อาจเป็นบทเรียนครั้งใหญ่ มีค่าราคาแพง สำหรับการตัดสินใจในอนาคต

ท่ามกลางตลาดที่อยู่อาศัย ซึ่งหลายปีที่ผ่านมา เติบโตด้วยอัตราเร่ง ผลักดันให้อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย เกิดเม็ดเงินหมุนเวียนมหาศาลทั้งระบบ มูลค่าแตะราว 8-9 แสนล้านบาท  พบ 'โครงการคอนโดมิเนียม' มีดีมานด์ความต้องการเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ จากคนเมือง มือใหม่หัดซื้อ , เฟิร์สจ็อบเปอร์ (กลุ่มเริ่มวัยทำงาน) รวมไปถึงนักลงทุนระดับกลาง ถึง สูง เพราะนอกจาก ข้อดี ราคาที่ถูกกว่า เมื่อเทียบกับโครงการแนวราบ มีส่วนกลาง - สิ่งอำนวยความสะดวกหลากหลายแล้ว จุดเด่นหลักของคอนโดฯ หากแต่ เป็นเรื่องของ : ทำเลที่ตั้ง ที่มักอยู่ใกล้ หรือ ติดระบบขนส่งมวลชน ผู้อยู่อาศัยสามารถเดินทางง่าย ไม่จำเป็นต้องมีรถยนต์ส่วนตัว ไม่เสียเวลาเดินทาง และแฝงด้วยวิถีไลฟ์สไตล์คนเมือง ทั้งกลางวันและกลางคืน ยิ่งตึกสูง วิวสวย ทำเลเด่น ยิ่งเป็นที่ต้องการ 

ทำเลอโศก-สุขุมวิท ถือเป็นทำเลใจกลางเมือง ถูกจัดอยู่ในพื้นที่เศรษฐกิจ หรือ CBD ในแง่แวดวงอสังหาริมทรัพย์ พื้นที่เหล่านี้ ถูกเรียกเป็นทำเลทอง 'ไข่แดง' ด้วยมูลค่าที่ดินที่สูง และหาได้ยาก อโศกเอง มีข้อได้เปรียบจากการเป็น Interchange ของสถานีรถไฟฟ้า ทั้ง BTS และ MRT เส้นทางหลัก ผ่าน “สถานีอโศก” ซึ่งเป็นสถานีที่มีผู้ใช้บริการมากที่สุดของไทย 

 

ในปี 2564 ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA สรุป 10 ทำเล ราคาที่ดินแพงสุด โดยพิจาณาจากขนาดที่ดิน เฉลี่ยประมาณ 4 ไร่ (หน้ากว้าง 40 เมตร ลึก 160 เมตร) คาดการณ์ ณ สิ้นปี 2564 พบ ถนนสุขุมวิท มีราคาที่ดินตารางวาละ 2.73 ล้านบาท ///สุขุมวิท 21 ราคาที่ดินตารางวาละ 2.5 ล้านบาท และ  สุขุมวิท-เอกมัย ราคาที่ดินตารางวาละ 1.7 ล้านบาท 

 

ปัจจุบัน อโศก - สุขุมวิท - พร้อมพงษ์ เป็นที่ตั้งของโครงการคอนโดมิเนียม ระดับพรีเมียมน้อย-ใหญ่ เฉลี่ยราคาขาย 250,000-300,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งทุกโครงการที่เปิดตัว ยังคงสามารถทำยอดขายได้ และยังคงมีโครงการคอนโดฯใหม่จ่อคิวเปิดตัวอยู่ตลอดเวลา เพราะเป็นทำเลที่ได้รับการตอบรับสูง จากทั้งผู้อยู่อาศัยคนไทย คนต่างชาติ และเป็นที่หมายตาของนักลงทุนอสังหาฯทั้งระยะสั้นและระยะยาว จากอัตราการปล่อยเช่าราคาดี กำไรเยอะ โดยพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าอโศก และพร้อมพงษ์ ถือเป็น ทำเลทอง ความต้องการสูงสุด เพราะมีแหล่งงานสำคัญ มีศูนย์การค้าขนาดใหญ่ในพื้นที่หนาแน่น ทั้ง ห้างเทอร์มินอล 21  , ดิ เอ็มโพเรียม และ ดิ เอ็มควอเทียร์ เป็นต้น 

สำหรับ บมจ.อนันดา ถูกขนานนาม เป็นผู้นำแห่งวงการพัฒนาที่อยู่อาศัย สำหรับคนเมือง และ ผู้นำตลาดคอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้า ก่อนช่วงปี 2557 มีโอกาสคว้าที่ดินผืนสวยย่านเศรษฐกิจ ขนาดพื้นที่ 2.3ไร่ ในซอยสุขุมวิท 19 แยก2 ซึ่งเรียกว่าแทบจะติดสถานีรถไฟฟ้า โดย 20 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้า MRT สุขุมวิท และ 230 เมตร จากสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอส อโศก เพื่อพัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียมที่น่าจับตามากที่สุดในตอนนั้น   เดือน ตุลาคม ปี 2557  อนันดา ประกาศเปิดตัว โครงการ แอชตัน อโศก  ด้วยความสูง 50 ชั้น จำนวน 783 ยูนิต มูลค่าโครงการ 6,701 ล้านบาท เคาะราคาขายเริ่มต้น 6.9 ล้านบาท หรือ 2.3 แสนบาทต่อตารางเมตร 

 

โครงการนี้ เป็นการพัฒนาภายใต้การร่วมทุนกับบริษัท มิตซุย ฟูโดซัง เรสซิเด้นท์เชียล จำกัด ในนามบริษัท อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย จำกัด ก่อสร้าง ปี 2557 กำหนดแล้วเสร็จปี 2560  การพรีเซลเป็นไปด้วยดี ลูกค้าตอบรับสูง จนสามารถปิดการขาย 100% ได้ในเวลาไม่นาน เพราะจุดเด่นด้านทำเลที่ตั้ง และ แบรนด์ระดับพรีเมียมของอนันดา 

แต่ใครจะรู้ ภายหลังเต็มไปด้วยปัญหาข้อพิพาท เพราะเดิมที่ดินผืนนี้ เจ้าของเดิม ถูก การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย หรือ รฟม. เวนคืนที่ดินบางส่วน ที่ติดถนนอโศกมนตรี เพื่อนำมาสร้างรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ฉะนั้น ไร้ทางเข้า-ออก หรือ ภาษาชาวบ้าน คือ เป็นที่ตาบอด  หากจะนำไปพัฒนาอาคารสูง ย่อมไม่เข้าเงื่อนไขในข้อบังคับ พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร แน่นอน 

 

บมจ. อนันดารับรู้ปัญหา และใช้วิธีเจรจา ขอใช้ที่ดินบางส่วนของ รฟม. ในการขยายถนนให้มีความกว้าง 12 เมตามข้อกำหนด ใน พรบ.ควบคุมอาคาร เพื่อใช้เป็นพื้นที่ทางเข้า- ออก ของโครงการแอชตัน อโศก ทั้งในเรื่องความสะดวก และความปลอดภัย กรณีเกิดเหตุเพลิงไหม้ จำเป็นต้องมีรถดับเพลิงขนาดใหญ่เข้าในพื้นที่  โดยอนันดาทำตอบแทน รฟม.เป็นลายลักษณ์อักษร  ผ่าน 'อาคารจอดรถ' มูลค่าประมาณ 97 ล้านบาท แลกกับการขอใช้ทางตลอดไป โดยยืนยันว่า ขณะนั้น มีคณะกรรมการของ รฟม.เป็นผู้อนุมัติ เป็นการปฏิบัติตามระเบียบ การขอใช้พื้นที่ ของ รฟม. ปี 2556 ซึ่งเป็นระเบียบเดียวกันกับที่หลายโครงการในกทม.มากกว่า 10 แห่ง ที่ทำสัญญากับ รฟม.ในการใช้พื้นที่เช่นกัน

อ่านข่าว : อนันดาฯยัน"แอชตัน อโศก"บอร์ดรฟม.อนุมัติใช้ทางออกด้านอโศก

 

อย่างไรก็ตาม กระแสความไม่พอใจ เกิดการต่อต้านของคนในชุมชนมากขึ้น หลังจากมีผู้ไปร้องต่อศาลปกครอง ทั้งในส่วนของกลุ่มสมาคมต่อต้านสภาวะโลกร้อน และคนในชุมชน ว่าถนนส่วนหน้าโครงการนั้น ซึ่งเป็นที่ดินของ รฟม. น่าจะไม่ได้รับการอนุญาตที่ถูกต้องตามกฎหมาย 

 

" เนื่องจากที่ดินดังกล่าวมีด้านที่ดินถนนสาธารณะเพียง 6.40 เมตรเท่านั้น ไม่ถึง 12 เมตรตามที่กฎหมายกำหนด แม้จะขอเช่าจาก รฟม.เพิ่มอีก  6.60 เมตร แต่ก็หาใช่ที่สาธารณะไม่ " นายศรีสุวรรณ จรรยา นายกสมาคมต่อต้านสภาวะโลกร้อน ระบุ 

 

ตามคำร้องของชาวบ้านในพื้นที่ถนนสุขุมวิท ซอย 19 แยก 2 เขตวัฒนา กรุงเทพมหานคร (กทม.) ยื่นฟ้องทั้ง ผอ.สำนักงานเขตวัฒนา , ผอ.สำนักการโยธา กทม.  ,ผู้ว่าฯ กทม.,  ผู้ว่าการฯ รฟม.  และ คณะกรรมการผู้ชาญการพิจารณารายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อมด้านอาคาร การจัดสรรที่ดิน  และบริการชุมชน ภายใต้คณะกรรมการสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ  นับรวมผู้ถูกฟ้องที่ 1-5

จนกระทั่ง ช่วงปี 2560 หลังจาก โครงการ แอชตัน อโศก ก่อสร้างเสร็จสิ้น 100% แต่ยังไม่ได้รับเอกสารรับรองการก่อสร้างและเปิดใช้อาคาร (อ.6) จากกรุงเทพมหานครได้ จนนำไปสู่การไม่สามารถส่งมอบห้องชุดให้กับลูกค้าที่จองซื้อได้ทันภายในไตรมาส 1 ปี 2560 และขยายเวลาออกไปอีก 1 ปี ถึงวันที่ 26 มีนาคม ปี 2562 หลังจากเกิดการร้องต่อศาลปกครอง

 

ขณะนั้น อนันดา ได้ยื่นอุทธรณ์เพื่อขอคุ้มครอง และขอให้ทางกทม.ออกใบอนุญาตใช้อาคารให้เร็วที่สุด โดยให้เหตุผลว่า ถึงแม้จะมีคดี แต่ กทม.ไม่จำเป็นต้องทุเลาการออกใบอนุญาตใช้อาคาร เพราะโครงการนี้ก่อประโยชน์ให้กับชุมชน และรฟม.ได้ลูกค้าเพิ่มที่เป็นผู้พักอาศัยในแอชตัน อโศกด้วย  โดยภายหลัง ศาลได้มีคำสั่งคุ้มครองชั่วคราว ก่อนยกเลิกคำสั่งดังกล่าว  ทำให้เรื่องอยู่ในขั้นตอนที่ศาลปกครองมาเนิ่นนาน 

 

6 มีนาคม 2562 กระแสไม่พอใจจากเจ้าของร่วมมีมากขึ้น อนันดาทำข้อเสนอให้กับลูกค้าที่จองซื้อเลือก 3 ข้อคือ 

1.ให้ส่วนลด 7.5% ของวงเงินที่จ่ายมาแล้ว หากครบกำหนดขยายเวลาและบริษัทฯไม่สามารถส่งมอบได้ ถ้าลูกค้าจะยกเลิกสัญญา บริษัทฯจะจ่ายให้เต็มจำนวนพร้อมดอกเบี้ยอัตราสูงสุดของธนาคารกรุงไทย 

2.ถ้าผู้จองซื้อไม่ต้องการถือต่อไป และอยากขายคืน บริษัทฯก็จะจ่ายให้เต็มจำนวน 

3.ถ้าลูกค้าต้องการจะเปลี่ยนจากแอชตัน อโศก เป็นคอนโดมิเนียมโครงการอื่นของอนันดาฯ ทางบริษัทฯก็มีโครงการให้เลือก 5 แห่ง มี แอชตัน จุฬา-สีลม, แอชตัน สีลม, แอชตัน เรสซิเดนซ์ 41, ไอดีโอคิว และคิว ชิดลม

การซื้อ - ขาย - โอน - เปลี่ยนมือ ในโครงการ แอชตัน อโศก ไร้ปัญหา ถูกดำเนินการเรื่อยมา โดยสามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้าได้ครั้งแรก ในช่วงเดือนมีนาคม ปี 2561 ย้ายเข้ามาอยู่อาศัย ข้อมูล ณ ปัจจุบัน 83% คล้ายเจ้าของโครงการ และเจ้าของร่วม ต่างมั่นใจจะไม่เกิดปัญหาตามมาอีก โครงการนี้ โด่งดังในเหล่านักลงทุนอสังหาฯ มีข้อมูลออกมาว่า ครั้งหนึ่งเคยทำการขายต่อจากราคาแรกซื้อได้เกือบ 3 เท่าตัว ด้วยศักยภาพของทำเล และดีไซน์ รูปโฉมโครงการ ที่ตั้งตระหง่านน่าดึงดูด 

จนกระทั่ง 30 ก.ค.2564 ฟ้าผ่าเปรี้ยง ศาลปกครองกลาง มีคำพิพากษา เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง "แอชตัน อโศก" หลังพิจารณาว่า ผู้ถูกฟ้อง 1- 5   ได้ร่วมกันละเลยต่อหน้าที่ตามที่กฎหมายกำหนดให้ต้องปฏิบัติ ด้วยการ อนุญาต บจก.อนันดา เอ็มเอฟ เอเชียอโศก  ดำเนินการก่อสร้างโครงการอาคารชุดที่พักอาศัยแอชตัน อโศก ซึ่งเป็นอาคารสูงขนาดใหญ่พิเศษ ขนาดความสูง 51ชั้น รวมชั้นใต้ดิน ในพื้นที่ขนาด 2.3ไร่ ในซอยสุขุมวิท 19 แยก 2 โดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย ผิดข้อกำหนด พรบ.อาคารชุด

 

จึงสมควรที่ศาลจะพิพากษาให้เพิกถอนหนังสือรับแจ้งการก่อสร้างอาคารพิพาททุกฉบับ โดยให้มีผลย้อนหลังไปถึงวันที่ออกคำสั่งดังกล่าว เพื่อมิให้คำสั่งดังกล่าวมีผลในระบบกฎหมายต่อไป

 

ภายหลัง บมจ. ทำหนังสือ ชี้แจง ต่อสื่อมวลชน โดยระบุใจความว่า .... บริษัท ในฐานะผู้บริหารโครงการยังมีความเห็นแตกต่างจากคำพิพากษาดังกล่าวในประเด็นข้อเท็จจริงและข้อกฎหมายที่สำคัญ  โดยเตรียมจะใช้สิทธิอุทธรณ์คำพิพากษาดังกล่าวตามขั้นตอนของกฎหมายต่อไปยังศาลปกครองสูงสุด

 

" คำพิพากษาศาลปกครองกลางซึ่งเป็นศาลขั้นต้นยังไม่มีผลบังคับจนกว่าจะมีคำตัดสินของศาลปกครองสูงสุด จึงยังไม่มีผลกระทบต่อการอยู่อาศัยของเจ้าของร่วมแต่อย่างใดกรณีพิพาทดังกล่าว บริษัทฯ ผู้บริหารโครงการขอยืนยันว่าบริษัทฯได้ดำเนินการอย่างถูกต้องตามขั้นตอนของกฎหมายทุกประการ โดยผ่านการพิจารณาเห็นชอบจากส่วนงานราชการที่เกี่ยวข้องในทุกภาคส่วนดังที่เคยแจ้งต่อสาธารณชนมาก่อนหน้านี้แล้ว  บริษัทฯขอให้ความมั่นใจว่า บริษัทฯในฐานะผู้บริหารโครงการจะดำเนินการตามกฎหมายอย่างเต็มที่เพื่อประโยชน์แก่ลูกค้าและเจ้าของร่วมอย่างเต็มกำลังความสามารถ และจะมีการแจ้งให้เจ้าของร่วมและ ผู้เกี่ยวข้องทุกท่านได้ทราบถึงความคืบหน้าต่อไป " ผู้บริหารโครงการ แอชตัน อโศก ระบุ 

อย่างไรก็ตาม ล่าสุด นายศรีสุวรรณ จรรยา นายกสมาคมต่อต้านสภาวะโลกร้อน ออกมาไล่บี้ประเด็นดังกล่าวอีกครั้ง โดยเตรียม ยื่นเอาผิด ฝ่ายโยธา กทม. - ผู้บริหาร รฟม. และข้าราชการที่มีส่วนเกี่ยวข้องในการออกใบอนุญาตโครงการ แอชตัน อโศก อีกครั้ง โดยระบุว่า .....แม้อาคารคอนโดแอชตัน อโศก จะก่อสร้างเสร็จไปนานแล้ว มีการขาย การโอนให้กับผู้จองซื้อ และมีคนย้ายเข้าไปอยู่อาศัยกันกว่า 83% แล้วก็ตาม แต่กฎหมายต้องเป็นกฎหมาย ผู้ซื้อจะต้องไปไล่เบี้ยเอากับผู้ขายกันเอาเอง ส่วนสมาคมฯจะต้องนำคำพิพากษาไปดำเนินการเอาผิดกับข้าราชการทุกคนที่ใช้อำนาจโดยมิชอบด้วยกฎหมายในกรณีนี้ต่อไป โดยเฉพาะฝ่ายโยธา กทม. และผู้บริหาร รฟม. ต่อไป

 

กลายเป็นประเด็นที่ต้องจับตานับหลังจากนี้ ว่า บมจ.อนันดา จะหาทางลงให้กับปัญหานี้อย่างไร เพื่อคุ้มครองสิทธิ์ลูกค้า และเจ้าของร่วม ที่ไม่ได้มีส่วนเกี่ยวข้องใดๆ แต่กลับเป็นผู้ได้รับผลกระทบเต็มๆ ซึ่งขณะนี้ 'ฐานเศรษฐกิจ' ตรวจสอบ พบว่า เจ้าของร่วมโครงการ อยู่ระหว่างการรวมกลุ่มกัน เพื่อหาทางต่อสู้ทางกฎหมาย อย่างไรก็ตาม ข้อพิพาทดังกล่าว ถือเป็นบทเรียนราคาแพงครั้งสำคัญ ให้กับผู้ที่ตัดสินใจ จะซื้อโครงการที่อยู่อาศัย และในแง่ผู้พัฒนาโครงการด้วย ซึ่งในอนาคตคงจะต้องศึกษาข้อมูล และทำการบ้านกันอย่างหนัก ก่อนตัดสินใจลงทุนใดๆ โดยเฉพาะในส่วนที่มีความผูกพันธ์แง่ข้อกฎหมาย ที่มักเกิดปัญหาขึ้นบ่อยครั้ง บ้างหาทางออกได้ แลกด้วยค่าชดเชยให้ผู้เกี่ยวข้องมหาศาล แต่บางโครงการ กลับแลกมาด้วยความน่าเชื่อถือของแบรนด์ และตัวผู้พัฒนาเอง ..... 

 

สำหรับ ปี 2564 นั้น บมจ.อนันดา ตั้งเป้าเป็น Top 3 ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ จากสต็อกพร้อมขาย  ราว 32,957 ล้านบาท จาก 35 โครงการ ขณะผลดำเนินงานในช่วงไตรมาส 2/2564 มียอดขายอยู่ที่  3,264 ล้านบาท