อสังหาฯอ่วม ที่ดินพุ่ง - โควิดซ้ำ เซ็นจูรี่ 21 แนะ คุมต้นทุน

นายกิติศักดิ์ จำปาทิพย์พงศ์ ประธานและผู้ก่อตั้ง บริษัท เซ็นจูรี่ 21 (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 อย่างรุนแรงในระลอกที่ 3 เกินกว่าที่หลายฝ่ายคาดการณ์เอาไว้ ในทางสังคมมีผู้ติดเชื้อและเสียชีวิตเป็นจำนวนมาก และยังไม่สามารถคาดคะเนได้ว่าสถานการณ์จะคลี่คลายอย่างมีนัยยะได้เมื่อไร ขณะที่ในภาคเศรษฐกิจก็ได้รับกระทบอย่างหนักจากวิกฤตการณ์ดังกล่าว และซ้ำเติมด้วยสถานการณ์การเมืองที่ร้อนระอุอย่างหนักในเวลานี้จึงมีแนวโน้มว่าเศรษฐกิจไทยจะติดลบต่อเนื่องจากปี 2563 ที่ติดลบ -6.1%

 

" วิกฤติที่เกิดจากไวรัสโควิด-19 ได้ส่งผลกระทบทั้งทางตรงและทางอ้อมต่อภาคธุรกิจ รวมถึงภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็ได้รับผลกระทบจากกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อ่อนตัวลง และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภค ผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวได้เร็วและสร้างสรรค์กว่า ก็จะสามารถฝ่าวิกฤกติและฟื้นตัวได้ก่อนใคร หรืออย่างน้อยก็สามารถพาตัวเองให้อยู่รอดท่ามกลางสถานการณ์ครั้งนี้ไปได้" นายกิติศักดิ์กล่าว 

แนะกลยุทธ์อยู่รอด

สำหรับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จะยังสามารถอยู่รอด แต่ก็ต้องบริหารเรื่องต้นทุนใหม่ รองรับกับการเปลี่ยนรูปแบบสินค้าให้ตรงกับความต้องการของตลาดตามพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปหลังเกิ วิกฤตการณ์โควิด-19 โดยเฉพาะผู้ซื้อในประเทศ เช่น ความต้องการพื้นที่ส่วนตัวที่เพิ่มขึ้น ความปลอดภัยด้านสุขอนามัยในที่พักอาศัยและในโครงการ ความต้องการเทคโนโลยี่เพื่อประหยัดพลังงานจากการที่ต้องอยู่บ้านมากขึ้น เป็นต้น 

" สิ่งเหล่านี้กระทบต่อต้นทุนของที่อยู่อาศัย ในขณะที่แพ็คเกจราคายังต้องสอดรับกับกำลังซื้อของผู้บริโภคกลุ่มใหญ่ซึ่งเป็นคนทำงานระดับกลาง การบริการต้นทุนใหม่จึงเป็นเรื่องสำคัญ ตั้งแต่การซื้อที่ดิน การก่อสร้าง ค่าใช้จ่ายในการขายและการดำเนินการต่างๆ เป็นต้น โดยอาศัยเทคโนโลยีและดิจิทัล เข้ามาเป็นตัวช่วยในการคุมต้นทุนให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น "
 

 

นอกจากนี้ เรายังไม่สามารถคาดหวังกับผู้ซื้อลงทุนต่างชาติในตลาดคอนโดมิเนียมได้ ผู้ประกอบการจึงยังต้องมุ่งหา target และ segment ใหม่ๆ จากความต้องการแบบเฉพาะกลุ่มที่มีมากขึ้นเรื่อยๆ พร้อมทั้งหาพันธมิตรทางการเงิน เพื่อให้ความรู้และอำนวยความสะดวกด้านสินเชื่อให้กับลูกค้า เนื่องจากภาระหนี้จะยังคงเป็นไปหาใหญ่ในอนาคต  โดยต้องสร้าง ecosystem ใหม่ ขึ้นมาเพื่อรองรับการดำเนินธุรกิจที่เปลี่ยนไปหลังโควิด-19 
 

คดีแอชตันอโศก สะเทือนหลักซื้อที่ดิน

นายกิติศักดิ์กล่าวอีกว่า ความเคลื่อนไหวในการซื้อขายที่ดินสำหรับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในขณะนี้ก็ยังมีการซื้อขายกันอยู่ แต่ราคาที่ดินจะขึ้นหรือลงมีปัจจัยต่างๆ อาทิ ศักยภาพของเจ้าของที่ดิน ถ้าผู้ถือครองได้รับผลกระทบจากวิกฤติโควิด-19 ไปถึงธุรกิจหลัก และที่ดินที่ติดภาระจำนองอยู่ก็อาจทำให้ต้องยอมปล่อยขายที่ดินออกมาในตลาด อย่างไรก็ตามปัจจัยหลักในการเลือกซื้อที่ดินยังคงเป็นเรื่องของทำเลที่ตั้ง การใช้ประโยชน์ของที่ดิน ต้นทุนในการพัฒนา และเงื่อนไขระยะเวลาในการโอน

 

สำหรับที่ดินในเมืองซึ่งมีจำนวนแปลงเหลือน้อยมากทำให้ราคาต่อตารางวายังคงสูงขึ้นและไม่มีแนวโน้มว่าจะลดลง ประกอบกับ ความเข้มงวดทางด้านกฎหมาย การใช้ประโยชน์จากที่ดิน ทางเข้าออก ความกว้างของถนน ที่ต้องพิจารณาอย่างละเอียดถี่ถ้วน เพราะองค์ประกอบเหล่านี้มีผลต่อการขอ EIA รวมทั้งการขออนุญาตก่อสร้างโดยเฉพาะที่ดินที่ติดกับทรัพย์สินของหน่วยงานรัฐวิสาหกิจหรือราชการ การทำหนังสือขออนุญาตใช้เส้นทางหรือการผ่านพื้นที่เข้าออก ต้องมีการตรวจสอบอย่างละเอียด 

 

ทั้งนี้ หากไม่ระมัดระวัง และไม่ตรวจสอบที่ดินอย่างถี่ถ้วน อาจเกิดปัญหาเหมือนกรณีโครงการคอนโดมิเนียม High Rise ย่านอโศก ที่มีการร้องเรียนและมีการแก้ไขมาระดับหนึ่งแล้ว จนกระทั่งโครงการสร้างเสร็จและโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อ แต่สุดท้ายก็ยังมีปัญหาทางเข้าออกโครงการที่ต้องหาข้อสรุปกันอีก แต่ก็ทำให้ทั้งผู้ประกอบการและผู้ซื้อขาดความมั่นใจในการลงทุน 

“ผมมองว่า กระบวนการขั้นตอนต่างๆ ถ้าหน่วยงานภาครัฐไม่ชัดเจน มันจะส่งผลต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในบ้านเรา และจะส่งผลกระทบในวงกว้างไปถึงความเชื่อมั่นในการลงทุนทั้งในและต่างประเทศ” นายกิติศักดิ์ กล่าว

 

ในส่วนของที่ดินรอบนอกกรุงเทพฯ ซึ่งเป็นที่สนใจในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด หรือทาวน์โฮม ในช่วงเวลานี้ เพราะความต้องการของผู้ซื้อที่เป็น real demand ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ต้องการหาทำเลที่เหมาะสมกับรายได้ มีพื้นที่ใช้สอยที่ใหญ่ขึ้น เพื่อตอบสนองกับการทำงานรูปแบบใหม่ที่เป็น hybrid คือ ทำงานที่บ้านบ้าง หรือเดินทางเข้าออฟฟิศบ้าง 

 

ที่ดินรอบนอกกรุงเทพฯ ที่คาดว่าจะมีการพัฒนาโครงการแนวราบอย่างต่อเนื่องอยู่ในพื้นที่ที่เรียกว่า Greater Bangkok Cities คือ นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ ยังมีราคาที่อยู่อาศัยที่สมเหตุสมผล และมีราคาที่ตรงกับความต้องการในแต่ละเซ็กเมนต์ เริ่มตั้งแต่ 1 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งผู้ซื้อยังสามารถซื้อและเข้าถึงได้ นอกจากนี้ทั้ง 3 พื้นที่มีระบบขนส่งมวลชนที่เชื่อมถึงแล้วทั้งรถไฟฟ้าสายสีเขียวและสายสีม่วง ทำให้การเดินทางมีความสะดวกมากยิ่งขึ้น 

การพัฒนาโครงการในขณะนี้คงต้องมุ่งเน้นกำลังซื้อในประเทศและกำลังซื้อในพื้นที่เป็นหลัก จึงควรต้องคำนึงถึงพฤติกรรมของผู้บริโภคที่กำลังเปลี่ยนแปลงไป การสำรวจความต้องการที่อยู่อาศัย พบว่า มากกว่าครึ่งหนึ่ง มีความต้องการสิ่งอำนวยความสะดวกภายในบ้านและโครงการมากที่สุด ไม่ใช่เรื่องของราคาถูกหรือโปรโมชั่น จึงเป็นช่วงเวลาแห่งความท้าทายของภาคอสังหาฯ ไม่ว่าภาครัฐ ภาคเอกชน ทั้งบริษัทพัฒนาอสังหาฯและสถาบันการเงิน ต้องช่วยกันขับเคลื่อนเพื่อฝ่าวิกฤตครั้งนี้ไปให้ได้