18 ตุลาคม 2564 - ทำความเข้าใจ และ ความแตกต่างของการขายคอนโดมิเนียม 3 รูปแบบ พร้อมข้อมูลเชิงลึก เพื่อสร้างโอกาสและทำกำไรสำหรับนักลงทุนมือใหม่ เพราะแม้ตลาดคอนโดมิเนียมจะไม่ได้เติบโตอย่างหวือหวาในช่วงที่ผ่านมา แต่ปฏิเสธไม่ได้ว่ายังคงมีความต้องการในตลาดไม่น้อย
ความสนใจซื้อคอนโดยังเพิ่ม
ล่าสุด ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (www.ddproperty.com) เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์เปิดเผยว่า ในเดือนกันยายน 2564 ซึ่งเป็นเดือนแรกที่มีการคลายล็อกดาวน์หลังเกิดการแพร่ระบาดฯ ระลอกล่าสุด พบว่า ความสนใจซื้อคอนโดฯ ภาพรวมในประเทศเพิ่มขึ้น 6% จากเดือนก่อนหน้า ส่วนความสนใจซื้อคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น 3% จากเดือนก่อนหน้า โดย 3 ทำเลที่มีความสนใจซื้อเพิ่มขึ้นมากที่สุด ได้แก่ บางแค เพิ่มขึ้น 115%, บางพลัด เพิ่มขึ้น 54% และหลักสี่ เพิ่มขึ้น 49% ด้วยความคุ้มค่าจากราคาและโปรโมชั่นที่ร้อนแรงเป็นปัจจัยสำคัญที่ดึงดูดให้ผู้บริโภคและนักลงทุนที่มีความพร้อมหันมาพิจารณาในการซื้อคอนโดฯ มากขึ้น
โดยมีตัวเลือกหลากหลายทั้งโครงการใหม่จากผู้พัฒนาอสังหาฯ หรือการประกาศขายจากผู้ที่มีสินค้าอยู่ในมือ หากผู้บริโภคที่เป็นเจ้าของคอนโดฯ แต่ไม่ได้อยู่อาศัยเองหรือจองไปแล้วแต่ขาดสภาพคล่องทางการเงิน ไม่พร้อมผ่อนต่อ หรือต้องการแบ่งเบาภาระหนี้อสังหาฯ ด้วยการประกาศขายคอนโดฯ ก็ควรเข้าใจเทคนิคหรือรูปแบบวิธีการขายคอนโดและความต้องการในตลาดให้ดีเสียก่อน
ทำความรู้จักการขายคอนโดฯ เลือกขายแบบไหนให้โดนใจผู้บริโภค
เทรนด์ Work from Home และการเว้นระยะห่างทางสังคมมีผลต่อมุมมองผู้บริโภคในการเลือกที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ดี แม้ตลาดคอนโดมิเนียมไม่ได้เติบโตอย่างหวือหวาในช่วงที่ผ่านมา แต่ปฏิเสธไม่ได้ว่ายังคงเป็นตัวเลือกที่อยู่อาศัยอันดับต้น ๆ ของผู้บริโภค ข้อมูลจากผลสำรวจความคิดเห็นของผู้บริโภคที่มีต่อตลาดที่อยู่อาศัยในไทย DDproperty’s Thailand Consumer Sentiment Study ฉบับล่าสุด พบว่า คนไทยส่วนใหญ่ต้องการซื้อคอนโดฯ มาเป็นอันดับสอง (16%) รองจากบ้านเดี่ยว (53%) เนื่องจากสามารถตอบโจทย์กลุ่มผู้บริโภคที่เป็นนักศึกษาหรือวัยทำงานได้มากกว่า ประกอบกับการที่ผู้ประกอบการหันมาแข่งขันสงครามราคาเพื่อเร่งระบายสินค้าในช่วงที่ผ่านมา จึงทำให้ราคาคอนโดฯ อยู่ในราคาที่เอื้อมถึงและคุ้มค่าสำหรับกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) หรือนักลงทุนที่มีความพร้อมทางการเงิน เห็นได้จากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Index ฉบับล่าสุด เผยว่า ดัชนีราคาคอนโดมิเนียมลดลง 3% จากไตรมาสก่อน และลดลงมากถึง 8% ในรอบปีเลยทีเดียว
ขายคอนโดฯ อย่างไรให้ปล่อยได้เร็ว
การซื้อขายคอนโดมิเนียมมี 3 รูปแบบหลัก ๆ ได้แก่ การขายใบจอง การขายดาวน์ และการขายโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯ ซึ่งจะมีรายละเอียดที่แตกต่างกันออกไปตามช่วงระยะเวลาที่ดำเนินธุรกรรม ผู้บริโภคหรือนักลงทุนมือใหม่จึงควรศึกษาและทำความเข้าใจขั้นตอนต่าง ๆ ให้ดี เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาหนี้ก้อนโตตามมาในภายหลัง
" การขายใบจองเป็นการลงทุนที่มีความเสี่ยงไม่น้อย เนื่องจากต้องขายต่อให้ได้ก่อนถึงช่วงผ่อนดาวน์ ผู้ขายใบจองคอนโดฯ จึงควรศึกษาปัจจัยแวดล้อมต่าง ๆ ซึ่งจะมีส่วนช่วยให้สามารถขายใบจองได้เร็วขึ้น นอกจากนี้ควรมีเงินสำรองไว้สำหรับการผ่อนดาวน์ 2-3 เดือน ในกรณีที่ยังไม่สามารถขายได้ทันกำหนด ซึ่งนับเป็นต้นทุนที่ต้องคำนวณเพิ่มขึ้นเมื่อประกาศขายเช่นกัน "
" การขายรูปแบบนี้ผู้ขายสามารถเป็นเจ้าของคอนโดฯ ได้โดยชำระค่าจอง ค่าทำสัญญา และเงินผ่อนดาวน์ในแต่ละเดือน หากคอนโดฯ ที่มีได้รับความนิยมสูงจะสามารถขายต่อได้ราคาดีขึ้น อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันโครงการส่วนใหญ่มีการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมหรือค่าปรับการเปลี่ยนสัญญาจะซื้อจะขาย เพื่อป้องกันการลงทุนขายดาวน์คอนโดฯ เพื่อเก็งกำไร "
" การขายโอนคอนโดฯ จะเสร็จสมบูรณ์ได้เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์แล้ว ซึ่งจะมีค่าใช้จ่ายต่าง ๆ อาทิ ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมินหรือราคาขายคอนโดฯ, ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3% ของราคาประเมิน, ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันไดจากราคาประเมินและปีที่ถือครอง และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ค่าประกัน นอกจากนี้ในระหว่างรอการขาย ผู้ขายมีหน้าที่รับผิดชอบค่าส่วนกลางและค่าสาธารณูปโภคต่าง ๆ จนกว่าจะขายออก "
ศึกษาความต้องการตลาด เพิ่มโอกาสทำกำไรเมื่อคิดขาย
รายงาน DDproperty Thailand Property Market Index ฉบับล่าสุดเผยว่า จำนวนคอนโดมิเนียมมีสัดส่วนสูงถึง 87% ของจำนวนอุปทานทั้งหมดในกรุงเทพฯ ดังนั้นจึงมีการแข่งขันและมีความเสี่ยงสูงสำหรับผู้ขายมือใหม่ที่ไม่ใช่นักลงทุนหรือนายหน้าที่มีความเชี่ยวชาญในตลาดอสังหาฯ ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทย ขอแนะนำแนวทางในการวางแผนขายคอนโดฯ สำหรับผู้บริโภคที่ไม่สามารถผ่อนคอนโดฯ ต่อได้จากปัญหาสภาพคล่องการเงิน กู้ไม่ผ่าน รวมไปถึงผู้ที่ต้องการเริ่มลงทุนสร้างกำไรจากคอนโดฯ ที่มีอยู่
เริ่มต้นวางแผนการขายอย่างรอบคอบ คำนวณต้นทุนให้ครบถ้วน ผู้บริโภคต้องมีเป้าหมายการจองหรือซื้อที่ชัดเจน ศึกษา/ทำความเข้าใจรูปแบบการขายคอนโดฯ แต่ละประเภทก่อนจอง เช่น ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง หรือปล่อยเช่าในช่วงระยะเวลาสั้น ๆ ก่อนขาย หรือเน้นการลงทุนระยะยาว นอกจากนี้ต้องคำนวณต้นทุนค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นตลอดช่วงเวลาการเป็นเจ้าของ ไม่ว่าจะเป็นต้นทุนจากการจอง ผ่อนดาวน์คอนโดฯ ราคาสุทธิของคอนโดฯ และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ค่าโอนกรรมสิทธิ์ ก่อนที่จะตั้งราคาขายคอนโดฯ โดยคำนวณกำไรให้เหมาะสมกับมูลค่าโครงการในตลาด หรือถ้าจำเป็นต้องขายอย่างเร่งด่วน ควรตั้งราคาให้ต่ำแต่ไม่ขาดทุน หรือรอจังหวะที่เหมาะสม หากเป็นการขายโอน เจ้าของห้องชุดควรมีชื่อในทะเบียนบ้านของห้องชุดนั้นอย่างน้อย 1 ปี เพื่อลดภาระในส่วนของภาษีธุรกิจเฉพาะที่จะเป็นต้นทุนเพิ่มเติม
ศึกษาความต้องการในตลาด เพิ่มโอกาสเข้าถึงกลุ่มเป้าหมาย การศึกษาอุปสงค์และอุปทานในตลาดโดยเฉพาะในทำเลของห้องชุดเพื่อนำมาใช้เป็นจุดขาย ช่วยดึงดูดและกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคได้ง่ายขึ้น การเลือกซื้อคอนโดฯ ในโครงการที่มีชื่อเสียงและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันจะช่วยเพิ่มโอกาสให้ขายออกได้ง่ายขึ้น รวมไปถึงการเลือกลงทุนในระดับราคาคอนโดฯ ที่ตอบโจทย์ความต้องการในตลาดก็จะช่วยเพิ่มโอกาสเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้มากขึ้นเช่นกัน ข้อมูลจากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Index พบว่า เกือบ 1 ใน 4 ของผู้บริโภค (24%) สนใจที่อยู่อาศัยระดับราคา 1-3 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นความต้องการที่สอดคล้องกับสภาพคล่องทางการเงินของผู้บริโภคในช่วงนี้
5 ทำเลยอดนิยมน่าลงทุนในกรุงเทพฯ ที่ราคาคอนโดฯ เติบโตมากที่สุด
นอกจากนี้ทำเลที่ตั้งโครงการเป็นปัจจัยแรก ๆ ที่มีผลในการพิจารณาก่อนตัดสินใจซื้อ หากผู้ขายเลือกลงทุนในทำเลที่มีความต้องการสูงก็ย่อมเพิ่มโอกาสในการขายที่มากขึ้น โดย 5 ทำเลยอดนิยมน่าลงทุนในกรุงเทพฯ ที่ราคาคอนโดฯ เติบโตมากที่สุดในรอบไตรมาสที่ผ่านมา อันดับ 1 ได้แก่ แขวงอนุสาวรีย์ เขตบางเขน ราคาเพิ่มขึ้นสูงที่สุด 6% จากการเปิดให้บริการรถไฟฟ้า BTS สายสีเขียวส่วนต่อขยาย ตามมาด้วยแขวงคลองจั่น เขตบางกะปิ, แขวงตลาดบางเขน เขตหลักสี่, แขวงบางโคล่ เขตบางคอแหลม ราคาเพิ่มขึ้นในสัดส่วนเท่ากันที่ 5% และแขวงลาดยาว เขตจตุจักร มีราคาคอนโดฯ เพิ่มขึ้น 4%
ข้อมูล : ดีดีพร็อพเพอร์ตี้