"โอมิครอน" ตัวแปรใหม่เศรษฐกิจ เปิดความเสี่ยง อสังหาฯ ปี 65

08 ธ.ค. 2564 | 04:05 น.
อัปเดตล่าสุด :08 ธ.ค. 2564 | 11:28 น.

ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ ลุ้นมาตรการรัฐเข็น "ตลาดอสังหาฯ ปี 65" ฟื้นตัวอีกครั้ง ด้าน ธปท.เปิดความเสี่ยงใหม่ "โอมิครอน" ส่อฉุดทิศทางเศรษฐกิจ หดตัวนับครึ่ง ขณะ ฝาก 2 ผู้เล่น รัฐบาล - ธนาคาร ชี้วัดความสำเร็จ ปลดล็อก LTV หนุนบ้านระดับกลาง

นางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ เว็บไซต์สื่อกลางด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของไทย กล่าวถึง แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2565 ว่า คาดการณ์ ตลาดจะเริ่มฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป

 

ขณะปัจจัยที่จะมีผลโดยตรงนั้น ประกอบไปด้วย การควบคุมการแพร่ระบาด โควิด-19 รวมไปถึงความคืบหน้าของการกระจายวัคซีน สำคัญสุด คือ การฟื้นตัวของเศรษฐกิจ ซึ่งจะส่งผลต่อกำลังซื้อ รวมถึงสถานการณ์ทางการเมืองด้วย 

\"โอมิครอน\" ตัวแปรใหม่เศรษฐกิจ เปิดความเสี่ยง อสังหาฯ ปี 65

นอกจากนี้ ยังต้องติดตามผลต่อเนื่อง จากมาตรการกระตุ้นตลาดเพิ่มเติมจากภาครัฐ 3 ด้าน ได้แก่

  1. มาตรการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์ - ค่าจดจำนอง 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยใหม่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งอยู่ระหว่างการพิจารณาของกระทรวงมหาดไทยว่าจะต่ออายุหรือไม่ หลังจากจะสิ้นสุด 31 ธ.ค.2564 
  2. มาตรการผ่อนคลายมาตรการ LTV กู้ซื้อที่อยู่อาศัยได้เต็ม 100% เริ่มใช้ 21 ต.ค.2564 สิ้นสุด 31 ธ.ค.2565
  3. มาตรการต่างชาติซื้อบ้านในไทยได้ หลังคณะรัฐมนตรีมีมติ วันที่ 14 ก.ย. และอยู่ระหว่างหน่วยงานที่เกี่ยวข้องพิจารณาดำเนินการ

"ภาพอสังหาฯปีหน้ามีทิศทางบวกตามเศรษฐกิจ ผู้พัฒนายังเน้นระบายสต็อก +เปิดโครงการใหม่รู้ทางหนี ทีไล่มากขึ้น ขณะในมุมผู้บริโภค พบปัจจัยมาตรการรัฐ เป็นหลักสำคัญในการตัดสินใจซื้อ สำรวจพบ มองรัฐไม่ค่อยมีส่วนช่วย ต้องการมากสุด คือ ขอลดดอกเบี้ยสินเชื่อที่ผ่อนอยู่ทั้งบ้านใหม่และบ้านเก่าถึง 57%" 

 

สำหรับทิศทางด้านราคาอสังหาฯ นั้น นางกมลภัทร ระบุว่า ยังไม่มีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้นโดยเร็ว โดยเฉพาะในช่วงต้นปี 2565 จึงเป็นตลาดของผู้ซื้อที่มีความพร้อม และการผ่อนคลายมาตรการ LTV ยังเอื้อต่อกลุ่มผู้ซื้อและนักลงทุน  อย่างไรก็ตาม ที่อยู่อาศัยแนวราบ เช่น บ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์ มีแนวโน้มที่ราคาจะปรับเพิ่มขึ้น เนื่องจากความต้องการที่เพิ่มขึ้นตามพฤติกรรมการอยู่อาศัย ของผู้บริโภคที่ต้องการพื้นที่ใช้สอยมากขึ้น

\"โอมิครอน\" ตัวแปรใหม่เศรษฐกิจ เปิดความเสี่ยง อสังหาฯ ปี 65

ทั้งนี้ ประเมินว่า จากความคืบหน้าของโครงการรถไฟฟ้า 2 สายที่มีแผนจะเปิดให้บริการในปี 2565 ซึ่งประกอบด้วย รถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) และ รถไฟฟ้าสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) จะส่งผลต่อการปรับตัวเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาฯ ในทำเลแนวรถไฟฟ้าดังกล่าว

 

ด้าน นาย ดอน นาครทรรพ ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายเศรษฐกิจมหภาค ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เผยถึง ปัจจัยระดับมหภาคที่จะมีผลต่อการฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ ช่วงปี 2565 ว่า คาดการณ์สถานการณ์เศรษฐกิจปีหน้า มีโอกาสปรับดีขึ้นต่อเนื่องตั้งแต่การผ่อนคลายมาตรการควบคุมการแพร่ระบาด อย่างไรก็ตาม เศรษฐกิจโลกที่ดีจะเป็นอีกปัจจัยหลักที่ช่วยเกื้อหนุนการฟื้นตัว

 

แต่ทั้งนี้ การอุบัติของสายพันธุ์โอมิครอน กลับเปิดความเสี่ยงใหม่ให้กับทั้งเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยอีกครั้ง ประเมินผลกระทบต่อเศรษฐกิจนั้น ขึ้นอยู่กับ 2 ปัจจัย ได้แก่

 

  1. ความรุนแรงของสายพันธุ์โอไมครอน ,ประสิทธิภาพของวัคซีน
  2. มาตรการควบคุมการแพร่ระบาด

 

ทั้งนี้ ในกรณีเลวร้ายที่โลกต้องกลับไปล็อคดาวน์ สำนัก Oxford Economics ประเมินการขยายตัวของจีดีพีโลกอาจจะหายไปครึ่งหนึ่ง 

\"โอมิครอน\" ตัวแปรใหม่เศรษฐกิจ เปิดความเสี่ยง อสังหาฯ ปี 65

ส่วนกรณีการผ่อนคลายมาตรการ LTV ของ ธปท. ซึ่งเป็นอีกเครื่องมือหลักในการช่วยภาคอสังหาฯ และกระตุ้นเศรษฐกิจชั่วคราว โดยเปิดช่อง การผ่อนคลายสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่า ต่ำกว่า10 ล้านบาท กู้ได้เต็มราคา 100% และกู้เพิ่มเติม (Top-Up) ได้อีก 10% แม้ขัดต่อหลักการออมก่อนซื้อบ้านราคาแพง

 

แต่ ธปท.มีแนวคิดมุ่งเน้นการฟื้นฟูเศรษฐกิจเป็นอันดับแรก ซึ่งกลุ่มที่ได้รับประโยชน์ ครอบคลุม ผู้ประกอบการอสังหาฯ ,ซัพพลายเชน ,คนซื้อบ้าน และตลาดบ้านมือสอง โดยผ่อนคลายให้ไปจนถึงสิ้นปี 2565 เพื่อเร่งการตัดสินใจ (นาทีทอง) ซึ่งสอดคล้องกับช่วงของการฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ต้องการแรงสนับสนุนและเป็นช่วงที่ความเสี่ยงจากการเก็งก่าไรน่าจะอยู่ในระดับต่่า

 

อย่างไรก็ตาม ธปท.เป็นเพียง 1 ใน 4 ของผู้เล่นหลักชี้วัดความสำเร็จของการปลด LTV ว่าจะช่วยฟื้นอสังหาฯและเศรษฐกิจได้หรือไม่ โดยยังขึ้นอยู่กับผู้เล่นที่เหลืออีก 3 ส่วน พบแนวโน้มฝั่งผู้ประกอบการดี มีทิศทางออกโปรโมชั่นมากระตุ้นตลาดในปีหน้าแล้ว เหลือเพียงรัฐบาล และ ภาคธนาคาร ว่าจะมีส่วนร่วมอย่างไร เพราะพบ หลายมาตรการกำลังจะหมดอายุ ขณะการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ ยังคุมเข้ม ซึ่ง ธปท.ไม่มีอำนาจสั่งให้ผ่อนคลายได้

 

" เราหวังว่าการผ่อนคลายมาตราการ LTV จะฟื้นอสังหาให้ดีขึ้น และมีผลดีต่อเศรษฐกิจไทยในระยะข้างหน้า หนุนการซื้อบ้านทั้งหลังที่ 1,2 หรือ 3 แต่ต้องฝากให้รัฐช่วยเข็นมาตรการใหม่ๆออกมา โดยเฉพาะการดำเนินตามข้อเสนอของ 3 สมาคมอสังหาฯ ยืดอายุมาตรการลดค่าโอนฯ และขยายเพดาน ให้ครอบคลุม 3 ล้านบาทแรก เพื่อให้สอดคล้องกับสิ่งที่ปลดล็อก หนุนบ้านระดับกลางมากกว่า 3 ล้าน เนื่องจากกลุ่มล่างยังคงได้รับผลกระทบ ซึ่งอาจแลกมากับการที่รัฐต้องยอมสูญเสียรายได้บางส่วน รอท่าทีของกระทรวงการคลัง ขณะภาคธนาคารนั้น หากยังเข้มอยู่ ก็ไม่มีทางสำเร็จ หวังปีหน้าเศรษฐกิจดีขึ้น ธนาคารน่าจะลดการ์ดลง เปลี่ยนโหมดจากการปล่อยสินเชื่อส่วนบุคคล มาที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น "