ปลดล็อก LTV ไร้ผล ยอดปฎิเสธสินเชื่อพุ่ง 70% วอนรัฐยืดลดภาษีโอน
นายกสมาคมอสังหาฯ หวั่นตลาดที่อยู่อาศัยไม่ฟื้น-สต๊อกบวม ซ้ำเติมหน่วยรอขายค้างท่อ 2 แสนล้าน เหตุสถาบันการเงินเข้ม ดันยอดปฎิเสธสินเชื่อยังพุ่ง บางจังหวัดแตะ 70% แม้ ธปท.ผ่อนปรนมาตรการ LTV โร่ทำหนังสือขอรัฐยืดอายุ มาตรการลดภาษีการโอนฯ 0.01% ออกไปก่อน หลังหมดอายุ 31 ธ.ค.
10 พ.ย.2564 - นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวถึง กรณีธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ปลดล็อก LTV เพื่อผ่อนคลายมาตรการด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็น 100% ในทุกระดับราคา ครอบคลุมสัญญาทุกหลัง โดยให้มีผลจนถึงสิ้นปี 2565 ว่า คาดจะมีผลเชิงบวกต่อตลาดที่อยู่อาศัยไทย ในแง่ช่วยเพิ่มกำลังซื้อที่หายไป ให้กลับเข้ามาในตลาดอีกครั้ง
แต่ทั้งนี้ พบผู้บริโภคบางส่วน ยังมีความเข้าใจคลาดเคลื่อนว่า การปลดล็อก LTV นั้น ทำให้การซื้อบ้านไม่ต้องวางเงินดาวน์ แท้จริงอาจมีผลเฉพาะโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ของบางดีเวลลอปเปอร์เท่านั้น แต่บ้านที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง โครงการส่วนใหญ่ กำหนดเงื่อนไข ผู้ซื้อยังมีความจำเป็นต้องมีเงินดาวน์ตามสัดส่วน
ยอดปฎิเสธสินเชื่อบ้าน บางตลาดพุ่ง 70%
อย่างไรก็ตาม แม้เบื้องต้น ธปท.ได้ผ่อนปรนให้ภาคธนาคาร - สถาบันการเงิน ปล่อยวงเงินสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้เต็มอัตรา 100% ของมูลค่า แต่เปรียบเป็นเพียง เปิดทางเข้าใหญ่ให้กับปัญหาเท่านั้น เนื่องจากปลายทางยังตัน พบยอดปฎิเสธสินเชื่อ (รีเจ็กต์) อยู่ในอัตราสูงมาก เทียบก่อนหน้าโควิด บ้านระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาท มียอดปฎิเสธไม่เกิน 3-5% ส่วนภาพรวมเฉลี่ยอยู่ที่ 30%
แต่ขณะนี้ ตลาดใหญ่ กลุ่มราคา 2-3 ล้านบาท มียอดปฎิเสธสินเชื่อสูงถึง 50-60% ขณะบางจังหวัดแตะที่ระดับ 70% แล้ว เปรียบขายออกไป 10 หน่วย รับคืนถึง 7 หน่วย ทำให้ผู้ประกอบการรายย่อย เผชิญปัญหาด้านสภาพคล่อง
“ผู้ประกอบการอยู่ในภาวะยากลำบาก โดยเฉพาะกลุ่มที่พัฒนาคอนโดฯเป็นพอร์ตหลัก เนื่องจากการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการอาศัยสินเชื่อ-การกู้เงิน จากธนาคาร ตั้งแต่แรกเริ่ม หาซื้อที่ดินไปจนถึงการจัดอีเว้นท์ขาย ค่าใช้จ่ายพนักงาน และ อื่นๆ แต่เมื่อโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จ ลูกค้าไม่สามารถโอนฯได้ ทำให้ขาดรายได้ที่ควรจะได้รับตามกำหนดเวลา และปัญหานี้ เริ่มลุกลามไปยังตลาดบ้านในบางทำเลแล้ว พบมีภาวะโอเวอร์ซัพพลาย เพราะสถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ รีเจ็กต์ขยับสูงขึ้น”
จับตาผลประกอบการธุรกิจอสังหาฯ
นายพรนริศ ยังกล่าวว่า จากปัญหาข้างต้น อาจสวนทางกับภาพรวมด้านรายได้ของผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งจากข้อมูล 36 บริษัท พบทิศทางรายได้ยังเป็นบวก ทั้งในปี 2563 และปี 2564 คาดเป็นผล มาจากการโอนฯหน่วยค้างเก่าที่ขายไปจำนวนมากช่วงปี 2561- 2562 แต่ต้องจับตาช่วงหลังจากนี้
เนื่องจากพบกลุ่มลูกค้าที่เคยผ่านการขออนุมัติสินเชื่อล่วงหน้า (Pre Approve) ช่วงโควิดหลายราย ประวัติการเงินเปลี่ยนไป และส่งผลให้สถาบันการเงินปฎิเสธสินเชื่อภายหลัง โดยเฉพาะกลุ่มผู้พัฒนาฯ ที่เริ่มไปจับตลาดโครงการที่อยู่อาศัยราคาถูก เช่น คอนโดต่ำล้าน ว่าช่วง 1-2 ปี ข้างหน้า สถาบันการเงินจะจับมือกันช่วยปล่อยสินเชื่อ หรือ ปฎิเสธสินเชื่อให้ผู้ซื้อ
นอกจากนี้ ปัญหาสถาบันการเงินเข้มงวดสินเชื่อ ซึ่งสวนทางกับนโยบาย ธปท. นั้น อาจส่งผลต่อปัญหาโอเวอร์ซัพพลายในอนาคตด้วย เนื่องจากพบขณะนี้ ผู้ประกอบการเริ่มกลับมาเดินเครื่อง เปิดโครงการใหม่ โดยพบมีอีกกว่า 150 โครงการ รอเปิดขาย ซึ่งแม้ไม่เยอะเมื่อเทียบกับช่วงก่อนโควิด แต่กังวล จากมูลค่าหน่วยค้างรอขายซึ่งรออยู่ในตลาดอีก 2 แสนล้านบาท หากยังไม่ถูกดูดซับออกไปได้มาก การเติมซัพพลายเข้ามาใหม่ อาจทำให้มีปัญหาได้เนื่องจากเจาะอัตราการขายในช่วง 7 เดือน (ม.ค. - ก.ค.) ภาพรวมยังไม่สูง
โร่ทำหนังสือขอรัฐยืดมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนฯ
ทั้งนี้ ล่าสุดสมาคมฯ ได้ทำหนังสือไปยัง ธปท. เพื่อชี้แจงปัญหาที่เกิดขึ้น และเรียกร้องไปยังรัฐบาล เพื่อขอให้กระทรวงมหาดไทย พิจารณาขยาย มาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอน และจดทะเบียนจำนอง 0.01% ในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งจะหมดอายุในวันที่ 31 ธ.ค. นี้ ออกไปก่อน เนื่องจากสามารถกระตุ้นตลาดได้ดี ในแง่ขายดี - โอนเร็ว แต่ได้เสนอให้รัฐพิจารณา เพดานของที่อยู่อาศัยที่จะได้รับประโยชน์ให้กว้างขึ้น ซึ่งหากไม่สามารถทำให้ได้ครอบคลุมทุกระดับราคา แต่ขอให้เปิดเพดานลดหย่อนสำหรับ 3 ล้านบาทแรกก็ยังดี ส่วนที่เหลือจัดเก็บตามเพดานอย่างเหมาะสม คาดจะช่วยให้ตลาดอสังหาฯฟื้นตัวเร็วขึ้น และมีผลขับเคลื่อนจีดีพีของไทยอีกด้วย
โดยคาดกระทรวงการคลัง และกระทรวงมหาดไทยอาจต้องพิจารณาร่วมกัน เนื่องจาก เข้าใจว่างบประมาณส่วนนี้ที่ขาดหายไป จะกระทบต่องบประมาณดูแลระดับท้องถิ่น จำเป็นต้องจัดสรรงบอื่นๆมาชดเชย ทำให้ยังติดขัดในการต่ออายุ
“ลดค่าธรรมเนียมโอน เปรียบเหมือน ยาพาราเซต ใช้ได้ดีกับทุกวิกฤติ ทำให้ขายดี โอนได้เร็ว แต่เพดาน ซึ่งกำหนดให้แค่กลุ่มต่ำกว่า 3 ล้าน ทำให้การกระตุ้นไม่ดีมากนัก เพราะตลาดส่วนใหญ่ราคา 3-5 ล้านบาท อยากให้รัฐพิจารณาขยายเพดานช่วยให้ตรงจุด”