ถอดโมเดล 'เสนา' ดัน คอนโดฯ ต่ำล้าน ทะลักหมื่นยูนิต

3 มีนาคม 2565 - ปฎิเสธไม่ได้ว่า ความเหลื่อมล้ำ ในสังคมไทย เป็นรากยั่งลึกของปัญหาระบบทุนนิยมที่ยังไร้ทางออก ภาพฉายวันนี้ เมืองใหญ่ อย่าง กทม. มีคนไร้บ้าน , มีชุมชนแออัด และ คนรุกที่ดิน ที่พร้อมจะถูกทางการไล่รื้อ แทรกซึมอยู่ทั่วเมือง ภาพติดตา ที่ดินตารางวาละ 1 -2 ล้านบาท ในย่านทองหล่อ เส้นแบ่งระหว่าง คนรวย - คนจน อยู่ห่างกันแค่คืบ การกระเสือกกระสน ดิ้นรนเพื่อต้องการมีบ้านที่อยู่ใกล้เมือง ใกล้แหล่งงาน จึงยังเกิดขึ้น 

สำหรับการพัฒนา 'โครงการที่อยู่อาศัยราคาถูก' ของเอกชนนั่น นับเป็นเรื่องยาก และแทบจะไม่เกิดขึ้นในห้วงเวลาหลายปีที่ผ่านมา ก่อนกลับมาได้รับความสนใจอีกครั้ง จากวิกฤติโควิด19 เมื่อปี 2563 - 2564 ที่ผ่านมา ซึ่ง โครงการคอนโดมิเนียมราคาถูก หรือ คอนโดต่ำล้านบาท และเริ่มไม่ถึง 1.5 ล้านบาท ถูกพัฒนาขึ้นมา เพื่อตอบรับ กลุ่มคนที่ได้รับผลกระทบจากการถูกเลิกจ้าง หรือ มีรายได้ลดลงจากโควิด

โดยผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่อย่าง บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ผ่าน แบรนด์  เสนาคิทท์ หรือ SENAKith  เช่น 

• เสนาคิทท์ ฉลองกรุง - ลาดกระบัง ใกล้นิคมอุตสาหกรรมลาดกระบัง
• เสนาคิทท์ เวสต์เกต - บางบัวทอง ใกล้ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวสต์เกต บนถนนบางกรวย-ไทรน้อย ช่วงใกล้ถนนวงแหวนกาญจนาภิเษก
• เสนาคิทท์ เพชรเกษม - พุทธมณฑล สาย 7 ใกล้โรงเรียนนายร้อนตำรวจสามพราน ใกล้ทั้งถนนเพชรเกษมและถนนบรมราชชนนี
• เสนาคิทท์ เทพารักษ์ - บางบ่อ ใกล้นิคมอุตสาหกรรมบางพลี
• เสนาคิทท์ MRT บางแค ใกล้สถานีรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ใกล้เดอะมอลล์บางแค

โดย โครงการคอนโดมิเนียมแบรนด์เสนาคิทท์ มีขนาดห้องประมาณ 25-27 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้นประมาณ 800,000 บาท หรือ ใกล้เคียง ซึ่งรวมเฟอร์นิเจอร์แล้ว คิดเป็นราคาต่อตารางเมตรเพียง 3 หมื่นบาทต้นๆ ผ่านโมเดล การพิจารณาซื้อคอนโดมิเนียมในทำเลใด หากราคาคอนโดมิเนียมค่อนข้างต่ำ เมื่อเทียบกับอัตราค่าเช่าในตลาด ทำให้อัตราส่วนราคา (Price) ต่อค่าเช่า (Rent) หรือ Price-to-Rent มีค่าต่ำ ก็จะทำให้มีความเหมาะสมที่จะซื้อคอนโดมิเนียมมากกว่าการเช่า

เช่น หากราคาซื้อขายคอนโดมิเนียมอยู่ที่ 800,000 บาท แต่อัตราค่าเช่าในตลาดเช่าอยู่ที่เดือนละ 6,000 บาท (หรือปีละ 72,000 บาท) อัตราส่วน Price-to-Rent Ratio เท่ากับ 800,000/72,000 = 11.1 เท่า หรือหากอัตราค่าเช่าอยู่ที่เดือนละ 5,000 บาท (หรือปีละ 60,000 บาท) อัตราส่วน Price-to-Rent Ratio เท่ากับ 800,000/60,000 = 13.3 เท่า

เสนาประกาศแผนธุรกิจปี 2565 ทรานฟอร์มครั้งใหญ่ 

ในการประกาศแผนธุรกิจประจำปี 2565 ของ บมจ.เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ นอกจากความเปลี่ยนแปลง บิ๊กมูฟที่น่าจับตามองในหลายๆ ด้าน เช่น 

• การควบรวมกิจการบริษัท เจ.เอส.พี พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ JSP ขยายฐานกลุ่มลูกค้าใหม่ทั้งในกรุงเทพ - ปริมณฑล และต่างจังหวัด ได้ครอบคลุมทุกโลเคชั่น และเพิ่มพอร์ตโครงการแนวราบนับมหาศาล รวมพอร์ตในมือทั้งเก่า-ใหม่ นับ 90 โครงการในปัจจุบัน (มูลค่า 52,617 ล้านบาท) 
• การวางเป้าหมายยอดโอน 12,186 ล้านบาท และยอดขาย 13,979 ล้านบาท 
• การขยายธุรกิจใหม่ๆ เช่น การเตรียมเปิด “SENA HEALTHCARE” รองรับการเติบโตของสังคมสูงอายุ  , SENA WAREHOUSE   ธุรกิจให้เช่าคลังสินค้า พร้อมช่วยบริหารจัดการแบบครบวงจร และ S FINANCIAL SERVICE ธุรกิจให้บริการทางการเงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์
• การสร้างพันธมิตรเชิงกลยุทธ์ เหนียวแน่น กับทุนต่างชาติ ฮันคิว ฮันชิน พร็อพเพอร์ตี้ส์ คอร์ป ที่นอกจากจะร่วมทุนในโครงการคอนโดฯแล้ว ยังจะรุกไปสู่โครงการแนวราบอื่นๆ ซึ่งสิ่งที่จะตามมา คือ โปรดักส์ที่มีความต่างจากตลาดเดิมๆ ผสมผสานแนวการพัฒนาของประเทศญี่ปุ่น เป็นต้น 

" ในปี 2565 ถือเป็นปีแห่งการทรานส์ฟอร์มครั้งใหญ่ของเสนาที่จะสร้างการเปลี่ยนแปลงในการดำเนินธุรกิจครั้งสำคัญภายใต้กลยุทธ์ “SENA Next” มิติใหม่สู่การเติบโตอย่างยั่งยืน เพื่อให้บรรลุเป้าหมายและเติบโตอย่างแข็งแกร่ง พร้อมตอกย้ำแนวคิด Made From Her “คิดละเอียดกว่า ก็อยู่สบายกว่า” "

ดัน คอนโดแบรนด์ เสนาคิทท์ ราคาต่ำล้าน หมื่นยูนิต

ในแง่โครงการเปิดใหม่ของ บมจ.เสนา ปี 2565 ถือเป็นปีแห่งการเติบโตอย่างก้าวกระโดดบนความท้าทายนอกเหนือจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ระบุปีเสือ เตรียมเปิดใหม่ 49 โครงการ รวมมูลค่ากว่า 2.7 หมื่นล้าน (ไม่นับรวมโครงการของ JSP) ได้แก่ 

จะเห็นได้ว่า สัดส่วนการเปิด โครงการที่อยู่อาศัยราคาถูก (คอนโดเสนาคิทท์) มีมากปีนี้ราว 10,000 ยูนิต (24 โปรเจ็กต์) ซึ่งนับเป็นความท้าทายที่ ดร.ยุ้ย - เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน ก็ยังเอ่ยปากว่า 'ไม่ใช่เรื่องง่าย'

ดร.ยุ้ย ระบุว่า ที่ผ่านมา การทำธุรกิจไม่ว่าจะอยู่ในเซกเตอร์ไหนต่างได้รับผลกระทบจากสถานการณ์โควิด โดยเฉพาะภาคการท่องเที่ยวที่ต้องหยุดชะงัก ซึ่งมีส่วนสำคัญต่อจีดีพีของประเทศไทย รวมถึงอีกหลายกลุ่มธุรกิจที่ได้รับผลกระทบเข้าขั้นรุนแรง ทำให้สัดส่วนภาระหนี้สินครัวเรือนปรับเพิ่มขึ้น พฤติกรรมของผู้บริโภคเปลี่ยนไป และกำลังซื้อลดลงส่งผลต่อเนื่องมายังธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และ แบรนด์ เสนาคิทท์ คือ โอกาสทางธุรกิจ แม้วันนี้ จะมีความเสี่ยง ต่อการที่ลูกค้าจะถูกปฎิเสธสินเชื่อ และมีกับดักด้านต้นทุน อย่างที่ดินราคาแพง และ วัสดุก่อสร้างปรับราคาสูงขึ้น 

บ้านต่ำล้าน คอนโดต่ำล้าน ไม่มีคนซื้อ หรือ ไม่มีคนทำ?

ดร.ยุ้ย เล่าา ข้อมูลทางสถิติ สินค้ากลุ่มนี้ แทบจะไม่มีข้อมูลจัดเก็บให้เห็น เพราะซัพพลายแต่ละปีน้อยมาก จึงเป็นคำถามให้คิด ว่า แท้จริงแล้ว ไม่มีคนทำ หรือ ไม่มีคนซื้อกันแน่! อย่างไรก็ดี ลูกค้ากลุ่มนี้ มีขนาดใหญ่มาก ฐานคนมีเงินเดือน 10,000 - 20,000 บาท อีกจำนวนมาก ที่ต้องการมีที่อยู่อาศัย เป็นของตัวเอง แต่ปัญหา กลับไม่มีสินค้าให้ซื้อ กลยุทธ์ของ เสนาคิทท์ คือ การกระจายหลายทำเลและโลเคชั่น ในแหล่งงาน ที่มีแต่โครงการบ้านแพงรายล้อม เป็นการเพิ่มทางเลือกให้คนละแวกนั้น ๆ ผลที่ได้กลับมา คือ ความสำเร็จด้านยอดขาย และปีนี้ บมจ.เสนา จะมีพอร์ตคอนโดต่ำล้านรวมในมือ 24 โครงการ 

" ในทุกๆ บริษัท จะมีคนกลุ่มเงินเดือน 1-2 หมื่นบาทอยู่ทุกที่ คำถาม? แล้วคนกลุ่มนี้ ไม่ต้องการบ้านเหรอ ยิ่งไทย ไม่มีรัฐสวัสดิการ ถ้าเกษียณแล้วไม่มีบ้าน ก็ไม่ต่างจากคนไร้บ้าน วันนี้ บ้าน คือความมั่นคงในชีวิต  รายได้ของคนกรุงเทพ โตช้ากว่าราคาบ้าน ราคาที่ดินที่ขยับในแต่ละปี ขณะรายได้ต่อหัว อ้างอิงการโตของจีดีพี แต่ละปี 2-3% เท่านั้น พอเป็นแบบนี้ คนที่รายได้ไม่มาก หากไม่มีโอกาสซื้อบ้าน ในช่วงเวลาที่ยังมีกำลังผ่อน บั่นปลายก็จะลำบาก "

บ้านต่ำล้าน แก้ความเหลื่อมล้ำคนเมือง 
 
ดร.ยุ้ย ยังเกี่ยวโยงภาพให้เห็น บ่อเกิดของการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยราคาถูก ว่าส่วนหนึ่งต้องการแก้ความเหลื่อมล้ำในกรุงเทพฯ หากเปรียบ กรุงเทพฯเป็นกระดาษแผ่นนึง วันนี้มีทั้งสีขาวและดำ ติดๆกัน เทียบสีขาว คือ ห้างสวย คนรวย ช้อปปิงของแพง  แต่สีดำ คือ คนไร้บ้าน พบคน 2 กลุ่มนี้ อยู่ใกล้กันมา เช่น ชุมชนแออัดทองหล่อ เป็นกลุ่มคนขนาดใหญ่ ที่ไม่มีความสามารถ ในการซื้อที่อยูอาศัยได้ มีความต้องการมาก แต่ซื้อบ้านไม่ได้ ถ้าถามถึงแนวทางแก้ไข ตามทฤษฎี คนรวยซึ่งอยู่ด้านบนต้องมาช่วยคนด้านล่าง ครั้นจะให้เอกชนช่วยอย่างเดียว ยอมรับว่ายาก และไม่ใช่ทุกรายจะทำได้ 

" วันนี้ ในกลไกตลาด บ้านราคาต่ำ ทำไม่ได้ ฉะนั้น รัฐต้องช่วย ถ้าไม่ทำเอง ก็ต้องช่วยให้เอกชนทำได้ง่ายขึ้น เช่น ในต่างประเทศ จะมีกฎหมาย พัฒนาคอนโด 1 โครงการ จะต้องมีสัดส่วน 20 % กั้นไว้ เพื่อขายให้คนอาชีพรายได้ไม่เยอะให้เข้าถึงได้  เป็นกฎหมายที่รัฐสนับสนุน เพราะราคาที่ดินมันแพง ไม่มีใครอยากทำ "  

เมื่อถามถึง การแข่งขันของตลาดคอนโดฯต่ำล้าน ดร.ยุ้ย ระบุ เสนาเอง ฯ ขยายเปิดเยอะมากราว 1 หมื่นยูนิต แต่ทั้งเซกเตอร์จะมากเท่าไหร่ยังไม่รู้ เพราะขณะนี้ผู้พัฒนาหลายรายเริ่มมาให้ความสนใจ เพราะเห็นโอกาสทางธุรกิจ เป็นแง่ดีของคนซื้อ แต่จะทำให้ราคาขายต่อยูนิตได้ต่ำล้านได้หรือไม่ ยังไม่แน่ใจ ตลาดนี้อาจกว้างไปถึง คอนโดราคาล้านต้นๆ จากต้นทุนที่สูง 

แก้โจทย์ แบรนด์เสนาคิทท์ 

สำหรับกลยุทธ์ในปีนี้ คงจะขยายโครงการกลุ่มนี้ให้มากขึ้น โดยเฉพาะกระจายเจาะให้ครบนิคมอุตสาหกรรม ทั้งในกทม. และ ปริมณฑล และหาโอกาสขยายไปยังต่างจังหวัดเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม ไม่ปฎิเสธว่าลูกค้ากลุ่มนี้ (รีเจ็กต์) สูง  สิ่งที่ผู้พัฒนาต้องทำ คือ ทำความเข้าใจกับลูกค้า ถึงพื้นฐานการเตรียมตัว ในระยะโครงการระหว่างก่อสร้าง สร้างวินัยการออม ให้มองเห็นความสำคัญของการซื้อบ้าน ก่อนสร้างภาระหนี้ส่วนอื่นๆ จากความสามารถการซื้อที่น้อยกว่าคนรายได้สูง 

ส่วนความท้าทายสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ นอกจาก แผนการกระตุ้นทางเศรษฐกิจ หลังสถานการณ์โควิด ดร.ยุ้ย ระบุว่า เรายังจับตาถึงปัจจัยทางการเมืองร่วมด้วย เช่น ไทม์ไลน์การเลือกตั้งผู้ว่า กทม. ,อุบัติเหตุทางการเมือง อย่างการยุบสภา ลาออก เพราะความไม่เข้มแข็งทางการเมือง จะทำให้เศรษฐกิจ ไม่สามารถขยายได้ต่อเนื่อง การสลับเปลี่ยนตัวผู้บริหารในระดับกระทรวง ทำให้ขาดความต่อเนื่องในเชิงนโยบายการพัฒนาประเทศ และ การเติบโตทางเศรษฐกิจ 

ข้อมูลเพิ่มเติม  : คอนโดฯราคาถูก เสนาคิทท์