เสนาฯ ฝ่าตลาดรีเจ็กต์  พลิกหน้าดิน เจาะกลุ่มต่ำล้าน

ปี 2563 ถือเป็นปีที่หนักหน่วงสำหรับเศรษฐกิจไทย และตลาดอสังหาริมทรัพย์ เนื่องด้วยต้องเผชิญกับวิกฤติที่ไม่อาจหลีกเลี่ยงได้ จากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 คาดการฟื้นตัวทั้งระบบ จะเป็นไปอย่างช้าๆ ในรูปแบบตัว U ตามหลักเศรษฐศาสตร์ ซึ่งจะใช้เวลาอย่างต่ำ 3 ปี ถึงจะไต่ระดับกลับมาขึ้นสูงได้ ช่วงเวลา
ดังกล่าว จึงเปรียบเป็นหลุมอากาศของการทำธุรกิจ เพราะทุกอุตสาหกรรม สาขาอาชีพ คงได้รับผลกระทบเป็นวงกว้าง ลุกลามไปยังการจ้างงาน และซ้ำเติมรายได้ของประชากร ที่มีแนวโน้มลดลง 7-13% ต่อปีอยู่ก่อนแล้ว แต่ตราบใดที่ “บ้าน หรือที่อยู่อาศัย” ยังเปรียบเป็นปัจจัย 4 สำคัญ และสะท้อนถึงความมั่นคงของการดำรงชีวิต นั่นคือ “โอกาสของธุรกิจอสังหาฯ” สำหรับบริษัทรายใหญ่ อย่าง เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ที่ประกาศลุยโปรเจ็กต์โครงการคอนโดมิเนียม ในกลุ่มราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท รองรับกลุ่มคนรายได้น้อยในอนาคต ท่ามกลางความเสี่ยงที่ยอมรับว่า ที่ผ่านมาเป็นตลาดที่ลูกค้าถูกธนาคารปฏิเสธสินเชื่อ (รีเจ็กต์) สูงนับ 40% อย่างไรก็ตาม หัวเรือใหญ่ของบริษัท นางสาวเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท เชื่อมั่นในความคับคั่งของดีมานด์ First Jobber โดยเฉพาะในย่านแหล่งงานขนาดใหญ่รอบนอกพื้นที่ กทม. ที่เดิมเป็นทำเลที่อยู่อาศัยรูปแบบเช่า ประเดิมส่งแบรนด์ใหม่ “เสนา คิทท์” ลุยโค้งสุดท้ายของปีต่อเนื่องปี 2564 เพิ่้มยอดขายฝ่าวิกฤติ

อสังหาฯติดลบ 15%
    ประเมินส่วนตัวว่าภาพรวมเศรษฐกิจไทยในปี 2563 นั้น อาจจะติดลบถึงประมาณ 10% สูงกว่าที่ทางธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)คาดการณ์ไว้ เนื่องจากเล็งเห็นว่า นอกจากไทยยังเผชิญกับความไม่แน่นอนของไวรัส ที่มีโอกาสกลับมาระบาดได้อีกครั้ง ซึ่งจะส่งผลต่อการเปิดประเทศรับนักท่องเที่ยวอย่างมีข้อจำกัดสูง เมื่อภาคท่องเที่ยวไม่สามารถฟื้นตัวได้เต็มที่ ธุรกิจต่างๆก็ยังมีความเสี่ยงต่อเนื่อง สำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์นั้น คาดทั้งปีอาจติดลบที่ 15% ในแง่มูลค่าของตลาด ซึ่งยอมรับว่าเป็น ภาวะที่ค่อนข้างแย่ที่สุด คาดอาจใช้เวลาถึงช่วงปี 2565 ถึงจะกลับมาคึกคัก อย่างไรก็ตาม ในแง่ดีที่เกิดขึ้น คือ ผู้ประกอบการต่างปรับตัว ลดเปิดโครงการ ทำให้ซัพพลายในตลาดถูกดูดซับจากดีมานด์ได้ดีขึ้น ขณะตลาดโอกาส ถูกเทน้ำหนักไปยังกลุ่มแนวราบ ซึ่งมีความเสี่ยงในแง่ซัพพลายและดีมานด์ที่ต่ำกว่าตลาดคอนโดฯ ทั้งยังตอบรับกับเทรนด์ความต้องการของผู้บริโภคใหม่ๆ ที่อยากได้พื้นที่มากขึ้น ตลาดบ้านจึงเป็นที่สนใจมากกว่า 

เจาะยอดพีระมิดที่อยู่อาศัย
    ทั้งนี้ อีกตลาดที่บริษัท มองว่าเป็นโอกาส ภายใต้ปัจจัยควบคุมไม่ได้ เรื่องภาวะเศรษฐกิจในอนาคตนั้น คือ ตลาดที่อยู่อาศัยต่ำกว่า 1 ล้านบาท หลังพบว่าวิกฤติโควิด-19 ทำให้รายได้ประชากรส่วนใหญ่ลดลง แต่หนี้สินกลับสูงขึ้น ซึ่งในเชิงกลยุทธ์ บริษัทมองไม่เห็นความจำเป็น ในการฝืนตลาด ผ่านการพัฒนาโปรดักต์ ซึ่งประชากรส่วนใหญ่ไม่สามารถเข้าถึงได้ หรือ เจาะในเซ็กเมนต์ ที่มีซัพพลายเหลือขายค้างอยู่ในตลาดจำนวนมากแล้ว เช่น กลุ่ม 3ล้านบาท ที่มีหน่วยสะสมสูงถึง 6.3 หมื่นหน่วย ราว 70% ของตลาดคอนโดฯ ขณะพบกลุ่มที่อยู่อาศัย ซึ่งได้รับแรงหนุนจากรัฐ ผ่านมาตรการกระตุ้นต่างๆ และมีธนาคารของรัฐ (ธอส.) เป็นเครื่องมือสนับสนุนเรื่องสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย อย่างกลุ่มราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท กลับไม่มีซัพพลาย เพื่อตอบสนองดีมานด์กลุ่มใหญ่ โดย ณ ครึ่งแรกของปีนี้ มีเอกชนพัฒนาโปรดักส์ดังกล่าวเข้าสู่ตลาดเพียง 221 หน่วยเท่านั้น จากหน่วยเปิดใหม่ทั้งสิ้น 6,075 หน่วย เปรียบเป็นยอดพีระมิดบนสุดของตลาด ประมาณ 1% ซึ่งถูกมองข้าม 
    “เซ็กเมนต์ราคาต่ำกว่าล้าน เป็นตลาดขนาดใหญ่ ไม่โอเวอร์ซัพพลาย แต่โอเวอร์ดีมานด์ ซึ่งจะเป็นตลาดใหม่ของบริษัท หลังเราพบปัญหาของคนไทยขณะนี้คือ แนวโน้มรายได้ที่ลดลง ส่งผลในอนาคตตลาดดังกล่าวน่าจะขยายขึ้นอีก”

ฝ่าความยากตลาดหิน
    นางสาวเกษรา กล่าวต่อว่าอีก 2 ปัจจัยที่ทำให้ตลาดดังกล่าว ไม่ค่อยมีผู้ประกอบการเข้ามาเล่น เพราะนอกจากจะเผชิญกับความเสี่ยงลูกค้ากู้ยากแล้ว (ปัจจุบัน ธอส.ออกสินเชื่อสนับสนุน) ยังมาจากต้นทุนราคาที่ดินก้อนใหญ่ ซึ่งราคายังปรับตัวอยู่เล็กๆ ท่ามกลางวิกฤติและรวมถึงผลกำไรน้อยจากการพัฒนา ที่ไม่จูงใจการลงทุน แต่ในแง่ดี กลุ่มราคาดังกล่าว ปัจจุบันได้รับการสนุนจากบีโอไอ ลดหย่อนภาษีนิติบุคคลให้กับผู้พัฒนาฯที่เข้าเงื่อนไข ซึ่งช่วยทำให้ต้นทุนลดลงบ้างเล็กน้อย ขณะทำเลที่อยู่อาศัยใหม่ๆ ซึ่งไม่ได้ถูกยึดติดแค่ในพื้นที่เมืองของกทม. เท่านั้น แต่การขยายตัวสูงขึ้นในทำเล 5 จังหวัดปริมณฑล นนทบุรี นครปฐม ปทุมธานี สมุทรสาคร และโดยเฉพาะ สมุทรปราการ อย่างน่าสนใจนั้น จึงเป็นโอกาสสำหรับเจาะตลาด โดยเฉพาะ การแย่งชิงดีมานด์จากตลาดเช่า ที่หากเทียบค่าเช่าอพาร์ตเมนต์กับผ่อนจ่ายคอนโดฯต่ำกว่าล้านบาทรายเดือน จะไม่ค่อยแตกต่างกันมากนัก ดึงดูดดีมานด์จากกลุ่มคนทำงาน หรือ frist Jobber อายุ 25-30ปี รายได้ 15,000 บาท ซึ่งต้องการที่อยู่อาศัย หรือ มองหาการลงทุน ท่ามกลางดอกเบี้ยที่ถูก 
    “ตลาดที่อยู่ขณะนี้ ไม่ง่าย เพราะลูกค้าติดกับดักหนี้ครัวเรือน ทางแก้ คือ เฟ้นหาลูกค้าให้เจอ ก่อนคนเหล่านั้นจะมีหนี้รถ-หนี้บัตรเครดิต ท่ามกลางรายได้ลดลง ซึ่งกลุ่มต่ำกว่าล้าน เข้าถึงง่ายสุด และโควิดที่เข้ามาเป็นวิกฤติ จะเป็นบทเรียน ถึงความไม่แน่นอนในชีวิต แต่ที่อยู่อาศัย ถ้ามีเร็ว ก็รองรับภาวะเสี่ยงต่างๆได้” 

ปีหน้า ลุย 5-10 โครงการ
 บริษัทจะเน้นพัฒนาโครงการคอนโดฯต่ำล้านต่อเนื่อง ภายใต้แบรนด์ “เสนา คิทท์” โดยปีนี้ เปิด 7 โครงการ มูลค่า 2,376 ล้านบาท ซึ่งเปิดไปแล้ว 4 โครงการ 1,363 ยูนิต มียอดขายเฉลี่ยประมาณ 70-80% ขณะไตรมาส 4 เตรียมเปิดเพิ่มอีก 3 โครงการ 902 ยูนิต มูลค่า 916 ล้านบาท เช่น “เสนา คิทท์ เทพารักษ์-บางบ่อ” จังหวัดสมุทรปราการ ขณะ ในปี 2564 มีแผนพัฒนาอีก 5-10 โครงการ ซึ่งทำเลสำคัญ จะเป็นแหล่งงาน มีชุมชน ประชากรหนาแน่นรองรับ ผ่านขนาดโครงการตั้งแต่ 300-1,000 หน่วย หวังสร้างการเติบโตของยอดขายและรายได้ในระยะต่อไป 

หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40  ฉบับที่ 3,615 วันที่ 4 - 7 ตุลาคม พ.ศ. 2563