ดับฝัน"อสังหา"วิกฤติยูเครน ฉุดกำลังซื้อ ต้นทุนก่อสร้างพุ่ง 8%

 

 

 

มีการประเมินกันว่าภายในปี 2565 ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีสัญญาณเริ่มฟื้นตัวจากตัวแปรวัคซีนซึ่งเป็นมาตรการรับมือโควิด-19 ของรัฐบาล อีกทั้งนโยบายเปิดประเทศ ตลอดจนมาตรการกระตุ้นกำลังซื้อที่อยู่อาศัยปลดล็อกแอลทีวีการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองท่ามกลางการเปิดตัวกันอย่างคึกคักของผู้ประกอบการ

 

 

โดยเฉพาะค่ายใหญ่ต่างเข็นโครงการอสังหาฯใหม่เติมเข้าสู่ตลาดประมาณเกือบ 400 โครงการมูลค่าเกือบ 5 แสนล้านบาท เพื่อรับอานิสงส์ในครั้งนี้ไปพร้อมกับการระบายสต๊อกอสังหาฯเก่าที่ยังเป็นเผือกร้อนในมือทั่วประเทศไม่ต่ำกว่า 2 แสนหน่วยมูลค่ากว่า9แสนล้านบาทสะสมตลอดนับจากโควิดระบาด

สงครามยูเครนวิกฤติซ้อนวิกฤติ

               

การระบาดโควิด-19 ประทุรุนแรงอีกระลอกตั้งแต่ต้นปีทุบซ้ำด้วยชนวนสงครามรัสเชีย-ยูเครนสร้างความสั่นคลอนไปทั่วโลกลามลึกถึงเศรษฐไทยส่งผลให้เกิดปรากฏการณ์วิกฤติซ้อนวิกฤติตลาดอสังหาฯทำท่าจะผงกหัวขึ้นจากจุดต่ำสุดต้องฟุบลงสู่จุดเดิมกำลังซื้อต่างชาติที่เคยคาดหวังเดินทางเข้าประเทศต้องรอดูท่าทีต่อไป เพราะปัจจัยลบโควิดและภัยสงคราม

               

ขณะกำลังซื้อในประเทศยังคงเปราะบาง หลายรายชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยเนื่องจากไม่มั่นใจต่อสถานการณ์แม้รัฐจะออกมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาฯผ่อนปรนกู้ได้ 100% จากการปลดล็อกแอลทีวี แต่ในทางปฏิบัติหากผู้ขอสินเชื่อไม่มีความพร้อมสถาบันการเงินจะปฏิเสธสินเชื่อ

 

หรืออาจปล่อยสินเชื่อตามความสามารถในการผ่อนชำระ ซึ่งแน่นอนว่าไม่เต็มทั้ง 100% อย่างที่เข้าใจ นอกจากนี้สงครามที่เกิดขึ้นยังส่งผลกระทบโดยตรงต่อการปรับขึ้นของราคาน้ำมันต้นทุนขนส่ง วัสดุก่อสร้างขยับสูง มีผลต่อต้นทุนที่อยู่อาศัยใหม่ทันที

 

ทุบซ้ำอสังหาฯต้นทุนพุ่ง

               

นายสืบวงษ์ สุขะมงคล ประธานกรรมการบริหารแพทโก้กรุ๊ปบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ในภาคตะวันออกเปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า จากวิกฤติสงครามส่งผลกระทบกำลังซื้ออสังหาฯในไทย ซึ่งมาจากภาคการเกษตร ปศุสัตว์ ขาดแคลนวัตถุดิบและต้นทุนสูงขึ้นอีกทั้งภัยแล้งภายในประเทศเองผลที่ตามมาอาจไม่มีรายได้ที่จะซื้ออสังหาฯสร้างที่อยู่อาศัยขณะเดียวกันสถาบันการเงินจะเข้มงวดมากขึ้นจากเศรษฐกิจที่ถดถอยและนำมา ซึ่งการพิจารณาปล่อยกู้ที่ยากขึ้น

สอดคล้องนายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน)กล่าวว่า สงครามรัสเชีย-ยูเครนมีผลทำให้ต้นทุนวัสดุก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้นเป็นเหตุให้โครงการอยู่อาศัยใหม่ต้องปรับราคาสูงขึ้นทันทีราว 3% แต่มองว่าผู้ซื้อไม่สามารถรับไหวทำให้บริษัทต้องพิจารณาว่าจะปรับราคาหรือตรึงราคา อย่างไรก็ตามบริษัทได้เปรียบเรื่องการบริหารต้นทุนโดยเฉพาะระบบการก่อสร้างที่ส่งมอบได้เร็ว

               

อย่างไรก็ตามยังไม่มีแผนชะลอโครงการในปีนี้เหมือนช่วงโควิดระบาดรอบแรก เพราะหากสงครามคลี่คลายเชื่อว่าเศรษฐกิจจะเดินต่อได้   

 

เม.ย.ขึ้นราคาบ้าน 5-8%

               

สำหรับภาคก่อสร้าง นายวรวุฒิ กาญจนกูล นายกสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน สะท้อนผลกระทบจากวิกฤติสงครามรัสเซีย - ยูเครน ว่า จากกรณีสหภาพยุโรป หรือ EU ประกาศคว่ำบาตรรัสเซีย ผ่านการลดการเข้าซื้อน้ำมัน และมีแผนจะดึงน้ำมันดีเซลมาใช้แทนก๊าซธรรมชาติของรัสเซียนั้น นับเป็นสัญญาณวิกฤติราคาพลังงานที่น่ากังวลอย่างมาก เนื่องจาก จะดันให้ราคาน้ำมันในภาคการขนส่งแพงขึ้น ซ้ำเติมราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับแพงขึ้นมาพุ่งเท่าตัวระยะนึงแล้ว

               

เช่น ราคาเหล็กจากกิโลกรัมละ17-18 บาท ปัจจุบันพุ่งขึ้นมา อยู่ที่กิโลกรัมละ 27-28 บาท กลุ่มโลหะราคาสูงขึ้น 60% รวมถึง อะลูมิเนียม ทองแดง และ นิกเกิล ที่หลังจากรัสเซียเปิดฉากสงคราม พบราคาเพิ่มขึ้นมาถึง 60% โดยวัสดุกลุ่มนี้จะไปกระทบต้นทุน งานเชิงโครงสร้าง งานวางระบบไฟฟ้า ให้เพิ่มขึ้น ราว 20-30% ต่อต้นทุน/หลัง

               

ทั้งนี้ คาดต้นเดือน เมษายน นี้ อาจมีการขอปรับขึ้นราคาบ้านครั้งใหญ่ คาดอย่างต่ำ 5-8% จากราคาปลูกสร้างบ้านปัจจุบัน ซึ่งเริ่ม 1.8 หมื่นบาทต่อตร.ม.  แล้วแต่รูปแบบและขนาดของบ้าน เนื่องจากผู้ประกอบการ ระบุเป็นเสียงเดียวกัน ว่าไม่สามารถตรึงราคาต้นทุนได้อีกต่อไปแล้ว หลังจากพยายามคงราคาไว้ให้ผู้บริโภคมาตลอด 2 ปีที่ผ่านมา

               

“วิกฤติสงคราม กระทบต้นทุนน้ำมัน และราคาวัสดุก่อสร้างอย่างน่ากังวล ซึ่งบริษัทรับสร้างบ้านเอง ที่ผ่านมา ไม่ต้องการขยับราคาบ้านขึ้น เพราะเกรงกระทบต่อการตัดสินใจของลูกค้า แต่ขณะนี้ ต้นทุนมันขึ้นเร็วมาก เราอั้นไว้ไม่ไหวแล้ว เหตุราคาวัสดุ โดยเฉพาะกลุ่มเหล็ก-โลหะ ราคาพุ่งนับเท่าตัว หากวิกฤติน้ำมันรุนแรง”

               

ส่วนแนวทางแก้ปัญหานั้น พบขณะนี้หลายบริษัท ใช้วิธีสั่งจองกักตุนเหล็กเอาไว้บ้าง เพื่อแก้แนวโน้มราคาเหล็ก ที่คาดว่าน่าจะสูงขึ้นเป็น 2 เท่าตัว แต่ข้อจำกัดก็ทำได้เฉพาะรายใหญ่ที่มีสภาพคล่องสูงเท่านั้น

 

เร่งระบายสต๊อก

               

นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยระบุว่า อสังหาฯ กำลังอยู่ในภาวะลำบาก สิ่งที่ทำได้ คือ การพยายามระบายสต๊อก รักษาสภาพคล่อง ตัดขาด ทิ้งกำไรไปบางส่วน เพราะปัจจัยแวดล้อม แทบจะไม่มีเชิงบวก ยังต้องจับตาสถานการณ์สงครามแบบรายวันอีก  ที่กลายเป็นปัจจัยซ้ำเติม ตลาดที่อยู่อาศัย ที่เจ็บหนักจากเศรษฐกิจย่ำแย่ เนื่องด้วยวิกฤติโควิด-19 อยู่ก่อนแล้ว

 

อสังหาฯชายทะเลอ่วม

               

นายเลิศมงคล วราเวณุชย์ อุปนายกและเลขาธิการสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ระบุในเชิงการซื้อ-ขายและลงทุนอสังหาฯ ว่า สถาน การณ์ตรึงเครียดระหว่างรัสเซียและยูเครนนั้น เป็นเพียงปัจจัยลบที่ภาค อสังหาฯเฝ้าระวัง โดยผลกระทบเด่นชัดสุดเวลานี้ คือ ธุรกิจโรงแรม และตลาดบ้านพลูวิลล่า หรือคอนโด มิเนียมหรู ที่ขายสิทธิ์เช่าระยะยาวให้กับกลุ่มผู้ซื้อชาว รัสเซีย-ยูเครน และชาวยุโรปตะวันออกบางส่วน

 

กระจุกตัวอยู่ในพื้นที่เมืองชายทะเล เช่น พัทยา, ภูเก็ต และ สมุย เท่านั้น อย่างไรก็ตาม กลุ่มที่ได้รับผลกระทบข้างต้นเดิมหดตัวรุนแรงจากสถานการณ์โควิด 19 อยู่ก่อนแล้ว แทบจะไม่ลูกค้า ฉะนั้น ผลพวงของสงคราม อาจเห็นไม่ชัดเจนเท่าไหร่ ขณะในตลาดอสังหาฯ ใน กทม. ยังไม่ได้รับผลกระทบ เนื่องจากผู้ซื้อต่างชาติส่วนใหญ่ คือ ชาวจีน

               

นายเลิศมงคล เทียบเคียงสถานการณ์น่ากลัวใกล้เคียงกันต่อภาคอสังหาฯไทย ถึงครั้งสงครามสหรัฐ สู้รบกับประเทศเวียดนาม ปี 2516 ขณะนั้น หลายฝ่ายกังวล ‘โดมิโนเอฟเฟคต์’ หลังจาก กัมพูชา ลาว กลายเป็นคอมมิวนีสต์ ส่วนไทย ถูกประเมินว่าจะเป็นประเทศที่ 4 พบความเคลื่อนไหวในภาคอสังหาฯ ปรากฏ 2 ตระกูลใหญ่ที่เป็นแลนด์ลอร์ดสำคัญของไทย ตกใจ เทขายที่ดินทั้งหมดที่มี แต่ผลที่ตามมา ไม่ได้ทำให้ราคาที่ดินภาพรวมกระทบรุนแรงอย่างที่คิด

               

เช่นเดียวกับมหัตภัยเหตุการณ์น้ำท่วมครั้งใหญ่ ปี 2554 นนทบุรี เป็นบาดาล หมู่บ้านจัดสรรน้ำท่วมมิดหลังคา เกิดภาพตื่นตระหนก เจ้าของติดป้ายขายทิ้ง แต่ไม่เกิน 6 เดือน ถึง 1 ปี กลับมาเป็นปกติ และดันให้ราคาที่ดินยังพุ่งต่อเนื่อง จนถึงปัจจุบันปรับเพิ่ม 5-10 เท่าตัวด้วยซ้ำ

 

นั่นคือ ปรากฏการณ์ในภาคอสังหาฯ ที่ต่างจากภาคอื่นๆ คือ เมื่อหายตกใจ ราคาของที่ดิน หรือ สิ่งปลูกสร้าง มักจะกระโดดขึ้นสูง ประเมิน เหตุการณ์สงครามครั้งนี้ ก็คงเป็นผลเชิงจิตวิทยาที่ทำให้เกิดความกังวลช่วงสั้นๆเท่านั้น...