เจ้าสัวเจริญ -ทุนใหญ่อสังหาฯ พลิกเกมรับมือภาษีที่ดิน100% วอนเก็บขั้นบันได

กระทรวงการคลังมีนโยบายให้ท้องถิ่นจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี2565 เต็มอัตรา 100%หลังจาก ลดหย่อน90% เป็นเวลา2ปี เพื่อลดผลกระทบจากสถานการณ์โควิด19 และเป็นเหตุให้ท้องถิ่นขาดรายได้ ปีละกว่า3 หมื่นล้านบาท

 

อย่างไรก็ตาม การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ถือเป็นรายได้หลักที่ท้องถิ่นต้องนำเข้าพื้นที่หล่อเลี้ยงองค์กรพัฒนาพื้นที่ให้เกิดขีดความสามารถทางการแข่งขัน ขณะผลกระทบต้องยอมรับว่ายังคงเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง ไม่เว้นแม้แต่นักลงทุนรายใหญ่ระดับ เจ้าสัว ที่มักสะสมแลนด์แบงก์รอพัฒนาแต่ในทางกลับกัน ต้องวางแผนลดภาระภาษีที่ดินที่ต้องชำระในแต่ละปีที่เพิ่มมากขึ้น

 

โดยส่วนใหญ่ขอให้รัฐพิจารณาจัดเก็บแบบขั้นบันไดหรือค่อยเป็นค่อยไป โดยเฉพาะที่ดินรกร้างว่างเปล่าหากต้องเร่งพัฒนาอาจกระทบต่อเศรษฐกิจภาพรวมในเรื่องของซัพพลาย  แต่หากปล่อยเช่าหรือขายก็ช่วยแบ่งเบาภาระลงได้

 

เริ่มจาก นายโสภณ ราชรักษา ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ อินดัสเทรียล จำกัด หรือ FPIT ในเครือ FPT กลุ่มเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี เบอร์ใหญ่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ เชิงพื้นที่อุตสาหกรรม โรงงาน และ คลังสินค้าให้เช่า เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า ปัจจุบันบริษัทและภายใต้กลุ่มบริษัท มีที่ดินเปล่า ซึ่งเป็นแลนด์แบงก์สะสม รอพัฒนาราว 8,000 ไร่

 

แบ่งเป็น 3 พื้นที่สำคัญ ได้แก่

1. พื้นที่รอบกทม. ย่าน บางนา บางพลี และลาดกระบัง ประมาณ 5,000 ไร่ 
2. พื้นที่ทางด้านเหนือของ กทม. นวนคร วังน้อย และอยุธยา ประมาณ 1,000 ไร่  และ
3. ฮับใหญ่ พื้นที่ใน 3 จังหวัดอีอีซี สูงสุด 2,000 ไร่

 

โดยเฉพาะในจังหวัด ชลบุรี แม้จะมีแผนค่อยๆนำเอาที่ดินดังกล่าวมาพัฒนา เพื่อรองรับโอกาสทางธุรกิจ จากภาคการส่งออก และธุรกิจอิคอมเมิร์ซเติบโตแรง ส่งผลเกิดดีมานด์ด้านพื้นที่เก็บสินค้ามหาศาล

อย่างไรก็ตาม เริ่มมีความกังวล ต่อกรณีกระทรวงการคลัง ที่เตรียมเดินหน้าจัดเก็บภาษีที่ดิน เต็มอัตรา 100% ในปีนี้ เพราะจะทำให้บริษัทมีภาระภาษีเพิ่มขึ้น โดยในแง่ ประเภทเชิงพาณิชย์ ซึ่งจะถูกจัดเก็บจากพื้นที่ปล่อยเช่า อาจเพิ่มขึ้นมาเล็กน้อย บริษัทคงขอเจรจาปรับขึ้นค่าเช่ากับลูกค้า ในกลุ่มอาคารที่แล้วเสร็จใหม่  ส่วนประเภทภาษีที่ดินเปล่า จำต้องยอมรับสภาพจ่ายภาษีเต็มๆ เพราะ ไม่สามารถปรับเปลี่ยนที่ดิน ไปพัฒนาเชิงเกษตร อย่างที่ผู้ประกอบการบางส่วนทำได้ เนื่องจากพื้นที่อุตสาหกรรมมีข้อกำหนดสีผังเมืองอยู่ ขณะนี้อยู่ระหว่างจัดทำไทม์ไลน์แผนทยอยจ่ายอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

 

นายโสภณ ยังกล่าวว่า แม้เข้าใจถึงสถานะความจำเป็นของรัฐ ที่ต้องเร่งจัดเก็บภาษี หลังจากการผ่อนผันในช่วงสถานการณ์โควิด 2 ปีที่ผ่านมา ทำให้ท้องถิ่นสูญเสียงบประมาณในการนำไปพัฒนาเมือง สาธารณูปโภคส่วนต่างๆ  ซึ่งในอนาคต ย่อมจะเป็นประโยชน์กลับมาที่ภาคอสังหาฯอยู่เช่นกัน

 

แต่ประเมินว่า ในภาวะที่ภาคธุรกิจยังไม่ฟื้นตัวดีนักจากผลกระทบของโควิด- 19  การจัดเก็บภาษีเต็มจำนวน แม้ยังคงกำหนดขั้นบันไดไว้ อาจนำมาซึ่งผลเสียต่อกลไกทางตลาด

 

โดยเฉพาะแลนด์ลอร์ด อาจเร่งนำเอาที่ดินเปล่ามาพัฒนาในเชิงต่างๆ เกิดการแข่งขันแบบไม่จำเป็น จึงอยากเสนอให้รัฐขยายระยะเวลาการจัดเก็บภาษีแบบเต็มอัตราออกไปก่อนอีกสักระยะ หรือ ถ่างขั้นขันไดการเสียภาษีให้กว้างและยาวขึ้น ก่อนเรียกเก็บสูงสุด 1.2% ในอนาคต เพื่อรอภาคธุรกิจฟื้นตัว โดยเชื่อว่า เมื่อถึงเวลานั้น ผู้ประกอบการจะพร้อมใจให้ความร่วมมือ ทั้งนี้ รัฐอาจต้องพิจาณา ว่าจะทำอย่างไร ให้การเก็บภาษีที่จะเกิดขึ้น เป็นประโยชน์ต่อเชิงงบประมาณ ขณะเดียวกัน ก็ไม่ซ้ำเติมความยากลำบากของผู้ประกอบการในเวลานี้

 

"ปัจจุบันภาระของผู้ประกอบการมีค่อนข้างเยอะ จากการทำธุรกิจช่วงโควิด เป็นไปได้หรือไม่ หากรัฐจะให้ส่วนลดต่อเนื่องในแง่ภาษีที่ดิน ไม่งั้น เจ้าของที่ดินซึ่งมองว่า ภาษีใหม่เป็นภาระ จะผลักที่ดินออกมา ทำให้ซัพพลายอสังหาฯล้น โดยไม่จำเป็น บิดสมดุลของดีมานด์ - ซัพพลาย สร้างกลไกตลาดให้ผิดเพี้ยน"

 

รายงานข่าวจากกลุ่มทีซีซีระบุว่า ปัจจุบันต้องยอมรับว่าได้รับผลกระทบจากภาษีที่ดิน ที่จัดเก็บ100%แต่ที่ดินที่มีในมือต้องปรับตัวเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดิน ให้ลดภาระภาษีให้มากที่สุด โดยเฉพาะที่ดินแปลงใหญ่ที่อำเภอชะอำจังหวัดเพชรบุรี เนื้อที่ประมาณ1หมื่นไร่

 

ปัจจุบัน ปรับเป็นพื้นที่ทำการเกษตรปลูกสับปะรด ป้อนโรงงานในพื้นที่และช่วยเหลือเกษตรกรให้มีรายได้ ส่วนที่ดินทำเลทองบริเวณเกษตร-นวมินทร์ เนื้อที่2-300ไร่ จากเดิมที่มีแผนพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ รองรับรถไฟฟ้าแต่เมื่อสถานการณ์โควิดยังไม่คลี่คลายทำให้พัฒนาเป็นสวนมะม่วง

 

โดยได้ปรับเป็นแปลงเกษตรที่ได้มาตรฐานไม่ใช่ลักษณะทำเพื่อหลบเลี่ยงภาษี ส่วนที่ดินบริเวณสนามกอล์ฟ นอร์ธปาร์ค เนื้อที่300ไร่ ทำเลหลักสี่ ได้ชะลอแผนการลงทุนออกไป เพื่อรอให้เศรษฐกิจกลับมาพลิกฟื้น และความพร้อมของระบบรางในกทม.

 

แลนด์ลอร์ดใหญ่อีกราย ทำเลรัชดาภิเษกเนื้อที่28ไร่ นายสาธิต วิทยากร ประธานคณะกรรมการบริหาร บริษัท พริ้นซิเพิล แคปิตอล จำกัด (มหาชน) หรือ PRINC ผู้ถือหุ้นใหญ่โรงพยาบาลพริ้นซ์ และโรงพยาบาลบำรุงราษฏร์ เปิดเผยว่า สำหรับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยส่วนตัวไม่เคยหลบเลี่ยงและชำระตรงเวลาแต่ปัจจุบันได้แบ่งขายที่ดินออกไปจำนวน 8 ไร่ บริเวณด้านหน้าให้กับบริษัท เอไอเอ ประเทศไทย วงเงิน 3,500 ล้านบาท หรือเฉลี่ยราคาตารางวาละ 1.1 ล้านบาท   ส่วนที่ดินที่เหลืออีก 20 ไร่ มีแผนจะนำมาพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูส เช่น โรงแรม คอนโดมิเนียม แต่เนื่องด้วยสถานการณ์โควิดเศรษฐกิจซบเซามองว่า คงชะลอการลงทุนออกไปก่อน แต่หากมีนายทุนสนใจสามารถขายได้เช่นกัน

 

ทั้งนี้ ที่ดินแปลงดังกล่าวตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพ ติดอาคารจอดแล้วจรของรถไฟฟ้า MRT และใกล้กับสถานีศูนย์วัฒนธรรม จะเป็นสถานีจุดตัดของรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT และสายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี) ที่กำลังก่อสร้าง ประเมินว่าในอนาคตจะสร้างมูลค่าได้อย่างมาก

 

ในขณะที่ดินแปลงติดกัน ของบริษัทแหลมทองค้าสัตว์จำกัด ในกลุ่มบริษัทแหลมทองสหการที่มีแผนนำที่ดินออกพัฒนาหรือขายแต่ทั้งนี้เนื่องจากจังหวะยังไม่ดีส่งผลให้ยังคงปรับทำการเกษตรเป็นสวนมะนาวไปก่อน 

 

เช่นเดียวกับ บริษัทเซ็นทรัลพัฒนาจำกัด(มหาชน) CPN ผู้ถือหุ้นใหญ่บริษัท แกรนด์ คาแนล แลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ G Land พลิกที่ดินทำเลทองพระราม9 เนื้อที่72ไร่ ทำสวนเกษตรเปิดช่องทางเป็นพื้นที่ค้าปลีกค้าส่งสำหรับพ่อค้าแม่ค้าสร้างโอกาส สร้างรายได้ได้อีกช่องทางหนึ่ง

 

ที่น่าจับตาที่ดินพัฒนาเชิงพาณิชย์จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยที่อยู่ในความดูแลของสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯที่ดินกว่า 1,000ไร่ ทำเลไข่แดงย่านปทุมวัน ซึ่งภาระการเสียภาษีที่ดินจะเป็นหน้าที่ของผู้เช่าพื้นที่เสียมากกว่า

 

ปิดท้ายด้วย นพ.บุญ วนาสิน ประธานกรรมการบริหารกลุ่มโรงพยาบาลธนบุรี และราชธานีกรุ๊ป  เปิดเผยว่าเห็นด้วยกับภาครัฐในการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งที่ผ่านมา บริษัท มีที่ดินสะสมค่อนข้างมากกว่า1หมื่นไร่ ทั้งจังหวัดราชบุรี พระนครศรีอยุธยา จังหวัดหัวเมืองท่องเที่ยว โดยชำระภาษีที่ดิน ปีละหลายสิบล้านบาท แต่ส่วนตัวเห็นว่าในภาวะที่เศรษฐกิจซบเซาจากสถานการณ์โควิด19อยากเสนอรัฐช่วยเหลือธุรกิจอื่นทั้งโรงแรม อพาร์ทเมนต์  ฯลฯ จัดเก็บในลักษณะขั้นบัดได คือปี 63-64จัดเก็บ10% ปีถัดไปเพิ่มเป็น30% 60% และ100%ภายใน5ปีจะเหมาะสมกว่า