สัญญาณดอกเบี้ยขาขึ้น ซํ้าเติมอสังหาฯอ่วม ธอส.ลั่นหมดยุคฟิกซ์เรต

 

 

 แม้ช่วงนี้ทิศทางของอัตราดอกเบี้ยนโยบายทั่วโลก จะเริ่มเป็นขาขึ้น แต่ในฝั่งของไทยยังต้องรอลุ้นผลการประชุม กนง. ว่าจะออกมาในทิศทางใด แต่ก็มีสัญญาณโดยรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง

 

 

นายอาคม เติมพิทยาไพสิฐ ได้กำชับไปยังแบงก์รัฐต่อเนื่อง ในการตรึงอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ให้นานที่สุด หรือหากจำเป็นต้องปรับขึ้นก็ขอให้ทยอยปรับขึ้นเพื่อไม่ให้กระทบกับกลุ่มลูกค้า 

 

              

 

รวมทั้งเตรียมหารือร่วมกับ ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท. )เพื่อพิจารณาขยายอายุมาตรการกระตุ้นทั้งการลดค่าจดทะเบียน ค่าโอน และค่าจดจำนอง รวมถึงการผ่อนคลายมาตรการสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV)

 

ที่ทำให้สามารถกู้ได้เต็มมูลค่าหลักประกัน ที่มาตรการทั้งหมดจะสิ้นสุดในช่วงสิ้นปี 2565 นี้ เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ให้โตต่อเนื่องไปจนถึงปี 2566

              

ขณะผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีความกังวลว่าแนวโน้มการปรับขึ้นของดอกเบี้ยจะกระทบซ้ำต่อต้นทุน ทั้งผู้ประกอบการและคนซื้อบ้านนางสาวเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า

 

เนื่องด้วยทั่วโลกต่างปรับอัตราดอกเบี้ยนโยบาย เพื่อใช้เป็นเครื่องมือควบคุมดูแล “เงินเฟ้อ” ของตัวเองที่สูงเป็นประวัติการณ์  ฉะนั้น ธปท.คงไม่สามารถหลีกเลี่ยงแนวทางดังกล่าวได้ มิเช่นนั้นจะเกิดภาวะเงินทุนไหลออก และกดค่าเงินบาทให้อ่อนลงไปอีก ขณะเดียวกันก็ยังต้องการสกัดแนวโน้มเงินเฟ้อ ที่เร่งตัวในไทยเช่นกัน

อย่างไรก็ตาม มองจังหวะนี้คงเปรียบเป็นเคราะห์ซ้ำกรรมซัดสำหรับภาคธุรกิจอยู่เช่นกัน เพราะเดิมเงินเฟ้อ ทำให้ค่าครองชีพต่างๆ สูงขึ้นอยู่แล้ว กระทบกลุ่มคนเปราะบาง รายจ่ายต่อเดือนสูงขึ้น ทำให้กำลังซื้ออ่อนแอ ยิ่งขึ้นดอกเบี้ย การขยับขยายเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย หรือผ่อนบ้าน คงทำได้ยากขึ้น

 

 

เพราะ ดอกเบี้ยมีผลต่ออัตราการผ่อนและการกู้สินเชื่อ เช่น ผ่อนบ้านกับธนาคารล้านละ 5,000 บาท/เดือน ภายใต้การคิดดอกเบี้ย 2-3% ต่อปี แต่ล่าสุดแม้แต่ ธอส.ก็เตรียม จะลอยตัวดอกเบี้ย

 

ซึ่งจะทำให้งวดผ่อนต่อเดือนถูกตัดเป็นส่วนเงินต้นมากขึ้น ระยะผ่อนยาวนานขึ้น หรือ เดิมลูกค้ามีเงินเดือน 20,000 บาท เคยกู้บ้านได้หลังใหญ่กว่านี้ อนาคตก็จะซื้อได้ถูกลง

              

ควบคู่กันผู้พัฒนาโครงการก็ต้องเผชิญกับต้นทุนการสร้างที่แพงขึ้น ทั้งดอกเบี้ยสินเชื่อ และราคาวัสดุอุปกรณ์ ท่ามกลางกำลังซื้อลูกค้าลดลง ไม่สามารถขายโปรดักต์ราคาเดิมๆ ได้ต่อไป

 

จึงจำเป็นต้องบริหารต้นทุน โดยภาพที่จะเกิดขึ้นในภาคอสังหาฯ หลังการปรับดอกเบี้ยนั้น อาจได้เห็นผู้ประกอบการมองหาที่ดินในซอยที่ลึกลงไปอีกหน่อย หรือปรับขนาดบ้านลงและลดแคมเปญโปรโมชั่นบางช่วง

              

ด้านนางอาภา อรรถบูรณ์วงศ์ ประธานกรรมการบริหาร บมจ.ริชี่ เพลซ 2002 (RICHY) ในฐานะนายกกิติมศักดิ์สมาคมอาคารชุดไทยระบุว่า ภาวะการณ์ขึ้นดอกเบี้ยยอมรับว่ามีผลกระทบกับผู้ซื้อบ้านทั้งรายเก่าและรายใหม่

 

อย่างไรก็ตามผู้ประกอบการต่างต้องออกแคมเปญจูงใจกระตุ้นกำลังซื้อ ขณะกระทรวงการคลังเตรียมขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ จดจำนองออกไป

 

มองว่าเป็นเรื่องที่ดีแต่ขอให้ลดหย่อนครอบคลุมไปถึงบ้านราคาสูงกว่า3ล้านบาทแต่จะได้สิทธิ์ลดหย่อนค่าโอนฯ-จดจำนองเฉพาะเพดานราคาไม่เกิน3ล้านบาท ส่วนราคาที่สูงกว่านั้นจะชำระค่าโอนฯตามปกติ

"เช่นบ้านราคา5ล้านบาทได้สิทธิ์ลดหย่อนค่าโอน-จดจำนองเฉพาะ ไม่เกิน3ล้านบาทเสียค่าโอน0.01% ส่วนอีก2ล้านบาท เสียค่าโอนตามปกติที่2%เชื่อว่าจะได้ฐานลูกค้าที่เพิ่มขึ้น"

              

สอดคล้องนายวรวุฒิ กาญจนกูล นายกสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้านสะท้อนว่า ยอมรับว่าผู้ประกอบการต้องแบกรับภาระต้นทุนที่สูงทั้งต้นทุนพลังงาน วัสดุก่อสร้างเงินเฟ้อ และดอกเบี้ยขาขึ้น

 

ทั้งนี้หากเป็นกลุ่มรับสร้างบ้านระดับ 10 ล้านบาทขึ้นไปอาจไม่กระทบ เพราะส่วนใหญ่จะซื้อเงินสด แต่จะกระทบกลุ่มสร้างบ้านบนที่ดินตนเองตามต่างจังหวัดราคาต่ำลงมาและต้องกู้สถาบันการเงิน อีกกลุ่มที่กระทบคือผู้ซื้อบ้านตามโครงการบ้านจัดสรร

              

นายฉัตรชัย ศิริไล กรรมการผู้จัดการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.)ยอมรับว่า หลังจากนี้รูปแบบสินเชื่อบ้านของสถาบันการเงินต่างๆ โดยเฉพาะที่ไม่ใช่ของรัฐจะเปลี่ยนไป จะไม่มีแบบดอกเบี้ยคงที่แล้ว เพราะต้นทุนการเงินหรือดอกเบี้ยฝั่งเงินฝากเพิ่มขึ้น

 

โดยมองว่าแพคเกจสินเชื่อในช่วงต่อไปจะเป็นแบบเอ็มลบทั้งหมดแน่นอน เช่นเดียวกับผลการประชุมบอร์ด ธอส. ล่าสุด ที่กำหนดว่าแพคเกจสินเชื่อจากนี้จะออกมาเป็นรูปแบบเอ็มลบทั้งหมด ซึ่งจะทำให้ดอกเบี้ยเงินกู้มีโอกาสแกว่งขึ้นลงได้ตลอด

              

ดังนั้นในช่วงนี้จึงยังเป็นโอกาสของผู้ที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อยที่ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ กลุ่มคนวัยทำงานหรือประชาชนที่กำลังเริ่มต้นสร้างครอบครัว

 

แต่ต้องการมีบ้านของตัวเองในระดับไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ที่สามารถเข้าร่วมซื้อบ้านในโครงการบ้านล้านหลังได้ ซึ่งขณะนี้คงเหลือวงเงินสินเชื่อในโครงการอีกประมาณ 4,500 ล้านบาท

              

โดยธอส. เตรียมเสนอกระทรวงการคลัง เพื่อเสนอต่อคณะรัฐมนตรี (ครม.) อนุมัติวงเงินสินเชื่อในโครงการบ้านล้านหลัง เพิ่มอีก 20,000 ล้านบาท  หลังจากที่ก่อนหน้านี้ ครม. ได้พิจารณาขยายกรอบเงินวงเงินสินเชื่อจาก 1.2 ล้านบาท เป็น 1.5 ล้านบาท ซึ่งส่งผลดีทำให้ผู้ที่ต้องการมีบ้านที่ราคาสูงขึ้น สามารถเข้ามาขอสินเชื่อดอดเบี้ยต่ำจากโครงการบ้านล้านหลังได้ด้วย

              

 

ด้านนายณัฐพล ลือพร้อมชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารสายงานสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ธนาคาร กรุงศรีอยุธยา กล่าวว่า ทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้น นับเป็นข่าวร้ายทำตลาดตกใจ ซึ่งจะมีผลเชิงจิตวิทยาทำให้ตลาดกังวล ถ้าคนกังวลเรื่องต้นทุนดอกเบี้ย

 

จะตัดสินใจไม่ซื้อเพื่อมิให้กระทบจากดอกเบี้ยขาขึ้นแต่ผลกระทบจากดอกเบี้ยน้อยกว่าผลกระทบจากอัตราเงินเฟ้อ  เมื่อเทียบกับต้นทุนการก่อสร้างปรับเพิ่มไปแล้ว ดังนั้นต้นทุนก่อสร้างจะเป็นปัจจัยสำคัญ กดดันให้ผู้บริโภคเร่งให้เกิดดีมานด์ที่ตั้งใจจะซื้อในปีนี้