ต่างชาติคัมแบ็ค หนุนสัญญาณตลาดอสังหาฯ ไตรมาสแรกโตสุด รอบ 2 ปี

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด เผยผ่านงานสัมมนา Property Inside 2022 "ทางรอดอสังหาฯ" หลังโควิด – ไฟสงคราม  ใน Session II  ต่างชาติ...ทางรอดอสังหาฯ ไทย?  จากที่ “คอลลิเออร์ส” ได้เห็นสัญญาณตั้งแต่ปลายปีที่แล้วความต้องการต่างชาติเริ่มมีแนวโน้มเติบโตตั้งแต่ปลายปีที่แล้วสอดคล้องหลังจากรัฐบาลประกาศผ่อนคลายโควิดล็อกดาวน์ จึงทำให้ความต้องการต่างชาติเริ่มเติบโตส่งผลทำให้ไตรมาสแรกที่ผ่านมาเห็นมูลค่าการโอนค่ากรรมสิทธิ์รวมอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ประมาณ 5.6 หมื่นล้านบาท จาก 19,100 กว่ายูนิต

แต่พอพิจารณาไปดูตัวเลขเชิงลึกพบว่าเป็นการโอนโดยกรรมสิทธิ์ของกำลังซื้อต่างชาติอยู่ประมาณ 2,100 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าประมาณ 1 หมื่นล้านบาท คิดเป็น 19.6% ของก้อนรวมจากการโอนมูลค่ากรรมสิทธิ์ ซึ่งเป็นของคนไทยประมาณ 80.4% ซึ่งตัวเลขเติบโตเรียกได้ว่ามากขึ้นในรอบ 2 ปีที่ผ่าน จากปี 2564 มียอดโอนกรรมสิทธิ์ ประมาณ 3.9 หมื่นล้านบาท ในช่วงก่อนการระบาดไวรัสโควิด-19  ประมาณปี 2561-2562 สูง กำลังโอนชาวต่างชาติประมาณ 50,000-56,0000 ล้านบาท โดยยูนิต รวมประมาณ 12,000-13,000 ล้านบาท แต่พอหลังจากมีวิกฤติไวรัสโควิด ช่วง 2 ปี ได้มีการปรับลดลงมา 8,100- 8,200 ล้านบาท  ในปีที่ผ่านมา

“ในช่วงไตรมาสของปีนี้ เราเห็นแนวโน้มที่ดีขึ้นกำลังซื้อต่างชาติมีการโอนกรรมสิทธิ์มากขึ้น กว่า 1 หมื่นล้านบาท คิดเป็น 19.6% เรามองว่าถ้าในปีนี้มีการรักษามูลค่าโอนอยู่ในระดับนี้ คาดว่าปี 65 มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ของต่างชาติจะมีแนวโน้มมากกว่า 4 หมื่นล้านในปีนี้ด้วยซ้ำ”

นายภัทรชัย  กล่าวว่า แต่พอไปดูข้อมูลเชิงลึกพบว่า กำลังซื้อ 45% ยังคงเป็นกำลังซื้อจากจีน แล้วมูลค่าไตรมาส 1 อยู่ประมาณ 4,500 ล้านบาท คิดเป็น 45% จากมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติทั้งหมดแล้วก็ส่วนใหญ่ยังคงกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ รองลงมาจังหวัดชลบุรี หรือในโซนพื้นที่เออีซี โดยเฉพาะในโซนของพัทยา และระดับอื่นก็รองๆไป

“คอลลิเออร์ส”  ประเมินหลังจากมีการยกเลิกระบบ Test & Go เมื่อเดือนพฤษภาคมที่ผ่านมา ปัจจุบันมีนักท่องเที่ยวประมาณ 1.6 ล้านคน กำลังซื้อต่างชาติดีขึ้นทุกโลเกชั่นของประเทศ ไม่ว่าจะเป็นภูเก็ต เชียงใหม่ พัทยา หัวหิน หรือคิดเป็น 60%  ส่วนใหญ่เป็นกำลังซื้อจากยุโรป สหรัฐอเมริกา อังกฤษ รัสเซีย และเยอรมัน  ส่วนกำลังซื้อจากจีน เนื่องจากนโยบายรัฐบาลจีนยังคงมาตรการซีโร่โควิดอยู่เลยทำให้กำลังซื้อของจีนยังไม่กลับมาคึก

แต่กำลังซื้อของจีนที่อยู่ในประเทศก็ยังมีความต้องการในส่วนของคอนโดมิเนียมแล้วก็ วิลล่าเฮ้าส์ ยังมีความต้องการต่อเนื่อง โดยเฉพาะโซนพระราม 9  และ บางนา มีการขายบ้านจัดสรร วิลล่า ระดับบน เป็นการขายแบบแพ็กเกจเช่น  ซื้อวิลล่า โซนนี้ จะอยู่ใกล้กับโรงเรียนนานาชาติ หรือใกล้สถานพยาบาลนี้หริอโรงพยาบาลเอกชนชั้นนำ เลยทำให้ความต้องการของกำลังซื้อจีน ในโซนพระราม 9 หรือบางนา และในโซนใกล้สนามบิน เติบโตอย่างมากในช่วงครึ่งแรกที่ผ่านมา

รวมถึงในโลเกชั่นอื่นๆ เช่นพัทยา เรามีการลงพื้นที่ตั้งแต่ไตรมาสแรก และไตรมาสที่ 2 ที่ผ่านมา เราจึงเห็นว่าไตรมาสแรกกำลังซื้อค่อนช้างน้อย ส่วนใหญ่จะกระจุกตัวอยู่ในส่วนเฮ้าซิ่งโปรเจ็คต์ หรือวิลล่า จะเป็นฝั่งแนวราบทำให้ยอดขายค่อนข้างดี แต่ว่าในกลุ่มตลาดคอนโดมิเนียมเราพบว่าผู้ประกอบการไม่

“อยากให้รัฐบาลลองพิจารณา 7 % ของโควตาต่างชาติ ไม่ได้สะท้อนว่าจะซื้อทุกโลเกชั่น เลือกเฉพาะสิ่งที่อยากซื้อ เช่น เชียงใหม่ พัทยา ภูเก็ต ในพื้นที่กรุงเทพฯ และรอบๆ อย่างในส่วนของแนวราบ ก็เห็นว่ากำลังซื้อต่างชาติถึงกฎหมายจะไม่สามารถซื้อได้ ทราบหรือไม่ว่ามีการซื้อผ่านเอเจนซี่ช่วยในการจัดตั้งบริษัทให้ แล้วซื้อผ่านคอมมูนิ แต่ถ้าดึงเข้าในระบบตรวจสอบได้ มีการจัดโซนโลเกชั่นเพื่อให้สามารถควบคุมดูแลได้จะเป็นประโยชน์ต่อรัฐบาลและสามารถสร้างมูลค่าทางเศรษฐกิจได้มากกว่านี้”

สำหรับในช่วงครึ่งปีแรก ในปี 2565 พบว่ากำลังซื้อต่างชาติ โดยเฉพาะในกลุ่มยุโรป อเมริกา รัสเซีย อิตาลี เยอรมัน เติบโตมาก ในกลุ่มของแนวราบ และเติบโตในช่วงทุกระดับราคา เราเห็นว่าก่อนหน้านี้ชาวจีนจะชอบคอนโด ในราคา 3-5 ล้านบาท หรือวิลล่า ก็อยู่ในช่วงราคา 10 ล้านบาทต้นๆ แต่ปัจจุบันในช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมาดีมานด์ที่เป็นลักชัวรี สนใจราคาค่อนข้างสูง ภูเก็ตมีวิลล่า อยู่โครงการหนึ่งมีติดต่อให้บริษัทขายสามารถสร้างยอดขายได้ค่อนข้างดีด้วย หลังประมาณ กว่า 30 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มลูกค้ายุโรป

“เรามองว่าหลังจากการะบาดโควิดในปี 2565 ทุกช่วงราคาจะได้รับการสนใจซื้อจากต่างชาติทั้งหมด ในปีนี้และก็เป็นในส่วนของเฮ้าซิ่งโปรเจ็คต์ ในวิลล่า ในส่วนของคอนโดมิเนียม ยังมองว่าต่างชาติยังคงสนใจ คงไม่ใช่ตลาดแมส แต่คาดว่าจะอยู่ในช่วงราคา 3-5 ล้านบาท”

ส่วนคนไทยที่อยากจะมีบ้าน จะกระทบหรือไม่ นายภัทรชัย กล่าวว่า ในส่วนตัวคิดว่าไม่กระทบ เพราะกำลังซื้อจากชาวไทยส่วนใหญ่ ยิ่งเป็นคนในพื้นที่อยู่แล้ว ไม่ได้สนใจจะซื้อมากมายในกลุ่มของแนวราบโซนพัทยา แต่จะมีความต้องการจะอยู่ในฝั่งของภูเขา ราคาจะอยู่ในช่วง 3-5 ล้านบาท แต่ถ้าเป็นกำลังซื้อของชาวต่างชาติ เริ่มต้น 7.9 -กว่า 10 ล้านบาท บริษัทมองว่ากำลังซื้อจากชาวต่างชาติเข้ามาเป็นปัจจัยบวกด้วยซ้ำทำให้เกิดการลงทุน  เกิดการจ้างงาน แทบจะไม่เห็นปัจจัยลบอะไรเลย ยิ่งจะทำให้ยกระดับอสังหาฯ มีราคาสูงขึ้นตามไปด้วย