ที่อยู่อาศัย กทม.-ปริมณฑล ปี 65 เปิดตัวใหม่แสนหน่วย หวังต่างชาติซื้อได้หรือ
ที่อยู่อาศัย กทม.-ปริมณฑล ปี 2565 เปิดตัวใหม่ อาจเปิดตัวนับแสนหน่วย หวังต่างชาติซื้อได้หรือ?บทความโดย :โสภณ พรโชคชัย
กลายเป็นเรื่องเหลือเชื่อ ว่าณ ครึ่งแรกของปี 2565 มีบ้านและห้องชุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเปิดตัวมากถึง 52,964 หน่วย เกือบเท่าจำนวนของที่เปิดตัวในทั้งปี 2564 คาดทั้งปีจะเปิดตัวใหม่นับแสนหน่วย
โดยนายโสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (area.co.th) สะท้อนจาก ณ สิ้นครึ่งแรกของปี 2565 (มิถุนายน) มีโครงการเปิดตัวใหม่ถึง 174 โครงการ รวม 52,964 หน่วย รวมมูลค่าถึง 193,779 หน่วย
คาดว่าทั้งปี น่าจะเปิดตัวประมาณ 105,928 หน่วย รวมมูลค่า 387,558 ล้านบาท ในด้านมูลค่าเพิ่มขึ้น 40% ส่วนในด้านจำนวนหน่วยอาจเพิ่มขึ้นถึง 75% ของปี 2564 และในกรณีขั้นต่ำ น่าจะเปิดตัวอย่างน้อย 90,000 หน่วยในปี 2565 และมีมูลค่าประมาณ 350,000 ล้านบาท อย่างไรก็ตามในช่วงเดือนมกราคม-กุมภาพันธ์ 2565 ยังเปิดตัวน้อยมาก เพิ่งมาในช่วง 2 เดือนหลังโดยเฉพาะเดือนพฤษภาคม-มิถุนายนที่มีการเปิดตัวโครงการเป็นจำนวนมาก
ปรากฏการณ์ใหม่อย่างหนึ่งของการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2565 ก็คือ ห้องชุดกลับมาแล้ว แต่เดิมในปี 2564 ห้องชุดมีสัดส่วนการเปิดตัวใหม่เพียง 38.8% เท่านั้น แต่ในปี 2565 นี้ ห้องชุดเปิดตัวใหม่ถึง 59.7% หรือ 31,621 หน่วยในจำนวนทั้งหมด 52,964 หน่วย รองลงมาเป็นทาวน์เฮาส์ 12,397 หน่วย หรือ 23.4% ของทั้งหมด และบ้านเดี่ยวเปิดตัว 5,583 หน่วยหรือ 10.5% ของทั้งหมด
สังเกตได้ว่าบ้านแฝดเปิดตัว 5.8% ของทั้งหมด หรือราวครึ่งหนึ่งของบ้านเดี่ยว เพราะบ้านแฝด (ขนาดที่ดินอย่างน้อย 35 ตารางวา) เป็นการพัฒนาที่ไม่ต้องใช้ขนาดที่ดินถึง 50 ตารางวาเช่นบ้านเดี่ยว ทำให้ต้นทุนของสินค้าถูกลง ในขณะเดียวกันในปัจจุบัน ยังมีการพัฒนาทาวน์เฮาส์หน้ากว้าง 7 เมตร ซึ่งมีพื้นที่ใช้สอยพอๆ กับบ้านเดี่ยว แต่ใช้ที่ดินเพียงประมาณ 30 ตารางวาต่อหน่วยเท่านั้น
ในด้านมูลค่าการพัฒนาก็พบว่า ห้องชุดมีสัดส่วนสูงสุดถึง 42.0% คือ 81,419 ล้านบาทจากทั้งหมด 193,779 ล้านบาทที่พัฒนาใหม่ในครึ่งแรกของปี 2565 ที่เป็นเช่นนี้เพราะห้องชุดมีราคาเฉลี่ยย่อมเยากว่าที่อยู่อาศัยแบบอื่น จะเห็นได้ว่าบ้านเดี่ยวมีมูลค่าการพัฒนาโดยรวมถึง 29.7% ส่วนทาวน์เฮาส์ที่แม้มีจำนวนหน่วยมากเป็นอันดับที่ 2 แต่มูลค่าเป็นเพียงอันดับที่ 3 คือ 19.4% เท่านั้น
มีข้อสังเกตเพิ่มเติมว่า
1. บ้านเดี่ยวกลุ่มใหญ่ที่สุดจะพัฒนาในราคา 5-10 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์ จะพัฒนาในราคา 2-3 ล้านบาทเป็นสำคัญ ส่วนห้องชุดก็มักขายในราคา 1-2 ล้านบาทเป็นหลัก
2. แม้ที่อยู่อาศัยราคาเกิน 20 ล้านบาทขึ้นไปที่เปิดตัวในครึ่งแรกของปี 2565 นี้ จะเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และห้องชุด รวมกันทั้ง 631 หน่วย หรือเพียง 1% ของอุปทานทั้งหมด แต่มูลค่ารวมกันถึง 42,806 ล้านบาท หรือ 22% ของมูลค่าทั้งหมด
3. โดยเฉลี่ยแล้ว บ้านเดี่ยวขายในราคา 10.294 ล้านบาท บ้านแฝดขายในราคา 4.814 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์ขายในราคา 3.035 ล้านบาท และห้องชุดพักอาศัยมักเปิดตัวในราคาเฉลี่ยเพียง 2.575 ล้านบาท โดยรวมแล้วที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวในครึ่งปีแรกนี้มีราคาเฉลี่ย 3.659 ล้านบาท ซึ่งต่ำกว่าในปี 2564 ที่ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 4.589 ล้านบาท
4. แบบแผนการเปิดตัวในปี 2564 แตกต่างจากปี 2565 กล่าวคือ ในปี 2564 ที่มีการเปิดตัวน้อยแต่มูลค่าสูงก็เพราะมีโครงการ The Forestia ของ บจก. แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น แต่ในปี 2565 การเปิดตัวใหม่กลับเป็นห้องชุดราคาถูก (ไม่เกิน 2 ล้านบาท) โดย บจก.รีเจนท์กรีนพาวเวอร์ และมีการเปิดตัวเป็นจำนวนมาก และคาดว่าจะเปิดตัวอีกมากในครึ่งหลังของปี 2565
4. สิ่งที่ห่วงประการหนึ่งก็คือ อัตราการขายได้ของสินค้าที่เปิดตัวใหม่นั้นค่อนข้างต่ำ คือเพียง 27% ของทั้งหมด ปกติน่าจะขายได้หรือมีคนจองราวหนึ่งในสามในไตรมาแรก นี่แสดงถึงกำลังซื้อที่ยังไม่กลับมามากนัก แต่นักพัฒนาที่ดินพยายามเปิดตัวมากเป็นพิเศษ
ในครึ่งแรกของปี 2565 นี้ บริษัทมหาชนพัฒนามีมูลค่ารวม 54% และของบริษัทลูกอีก 20% ที่เหลืออีก 26% เป็นของบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ ส่วนในแง่จำนวนหน่วย ปรากฏว่าบริษัทมหาชนพัฒนา 52% ของหน่วยขายเปิดใหม่ทั้งหมด และเป็นของบริษัทลูกอีก 18% นอกนั้นอีก 30% เป็นของบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์
บจก.รีเจนท์กรีนเพาเวอร์ เป็นบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ แต่พัฒนาจำนวนมากที่สุดถึง 8,105 หน่วย หรือประมาณ 15.3% หรือทุกๆ 7 หน่วยที่เปิดตัวใหม่ เป็นของบริษัทแห่งนี้ถึง 1 หน่วย ทั้งนี้พัฒฒาห้องชุดเพียง 2 โครงการเท่านั้น แต่ว่าแต่ละโครงการมีจำนวนหน่วยสูงมาก
รองลงมาค่อยเป็นของบริษัทมหาชนคือ บมจ.โนเบิลดีเวลลอปเมนท์ จำนวน 5,085 หน่วย (8 โครงการ) อันดับสามเป็นของ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) สำหรับ บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท ที่เป็นแชมป์เปิดตัวมากที่สุดตลอดเวลานับสิบปีที่ผ่านมา (ยกเว้นปี 2563) ปรากฏว่าในครึ่งแรกของปี 2565 นี้เปิดตัวมากเป็นอันดับที่ 7 ในแง่จำนวนหน่วย
ส่วนในแง่มูลค่าโครงการสูงสุดปรากฏว่า บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ที่แม้เปิดตัวจำนวนหน่วยมากเป็นอันดับที่ 3 แต่มูลค่าของโครงการถือว่าสูงสุดถึง 20,687 ล้านบาท หรือ 10.7% ของมูลค่าการพัฒนาในครึ่งแรกของปี 2565 หรือราว 1 ใน 9 ของมูลค่าการพัฒนาเป็นของบริษัทแห่งนี้
และถ้าพิจารณาในแง่ราคาขาย จะปรากฏว่า บจก.รีเจนท์ กรีนเพาเวอร์ พัฒนาในราคาถูกสุดคือเฉลี่ยประมาณ 1.2 ล้านบาทต่อหน่วย ในขณะที่ บมจ.พร็อพเพอร์ตี้เพอเฟค พัฒนาในราคาเฉลี่ยสูงสุดถึง 23.346 ล้านบาทต่อหน่วย
สำหรับ 10 อันดับสินค้าขายปีที่เปิดตัวใหม่ในครึ่งแรกของปี 2565 ปรากฏว่าเกือบทั้งหมดเป็นห้องชุด โดยเฉพาะห้องชุดราคาถูกคือ 1-2 ล้านบาท โดยในกรณีห้องชุดราคา 1.001-2.0 ล้านบาทแถวบางนา-ตราด กม.10-30 ปรากฏว่าขายได้ถึง 66.3% ต่อเดือน คาดว่าโครงการเหล่านี้ขายได้หมดในเวลาอันรวดเร็ว
นอกจากนี้ยังมีโครงการขายดีที่เป็นบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ 2 โครงการเช่นกัน หากผู้พัฒนาที่ดินรายใดต้องการพัฒนาโครงการให้ประสบความสำเร็จ ก็ควรพิจารณาทำเล ประเภท และระดับราคาที่ขายดีข้างต้น
สิ่งที่น่ากังวลก็คือการเปิดตัวโครงการจำนวนมากมายนี้อาจนำไปสู่การล้นตลาดก็เป็นได้ อย่างไรก็ตามสำหรับสินค้าประเภทห้องชุดราคาถูก ก็มีผู้ซื้อไว้เก็งกำไรเป็นจำนวนมาก โดยคาดว่าผู้ซื้ออยู่อาศัยเองอาจมี 50-60% นอกนั้นอาจเป็นนักเก็งกำไร หากอัตราดอกเบี้ยขึ้นสูงมากจนเกินกว่าที่จะซื้อมาปล่อยเช่าให้ได้กำไร ก็อาจทำให้สินค้าเหล่านี้มีปัญหาได้