กูรูมองอสังหาฯ2025ปีแห่งสภาพคล่องแนะระมัดระวังลงทุน

 

ตลาดอสังหาริมทรัพย์  ปี2568  เป็นอีกปีแห่งความท้าทายต่อเนื่องมาจากปี2567 ที่หลายฝ่ายประเมินว่ายังไม่สามารถวางใจได้ เพราะมีเรื่องของปัจจัยลบภายในภายนอกมา “กดทับ” ดังนั้นสิ่งที่ดีเวลลอปเปอร์ต้องเตรียมความพร้อมคือ สภาพคล่อง และระมัดระวัง ในการลงทุนโครงการ“ฐานเศรษฐกิจ” สัมภาษณ์กูรูผู้ควํ่าหวอดในแวดวงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทำนาย ทิศทางเศรษฐกิจและภาพรวมอสังหาฯ ปี2568  พร้อมข้อแนะนำสำหรับผู้ประกอบการ   

ปีสภาพคล่อง-ระวังลงทุน

 เริ่มจาก นายอธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มองทิศทางเศรษฐกิจและตลาดอสังหาฯปี2568 ยังมีสภาพคล้ายกับปี2567  ถือว่ายังไม่ดีมากนัก โดยเฉพาะดีมานด์ ซึ่งหลายฝ่ายทำนายว่ายังไม่ฟื้นตัวที่ดี ภาคส่งออกไม่โต ซึ่งที่ดีอย่างเดียวคือท่องเที่ยว  

ทั้งนี้การส่งออกมีผลต่อกำลังผลิตในประเทศและการจ้างงาน รายได้ของคนไทย ซึ่ง2567ไม่ดีมากนัก ทำให้ยอดขายสินค้าไม่ดีขึ้น จึงมีผลกระทบตามมาโดยเฉพาะที่อยู่อาศัย ขณะดีมานด์ต่างประเทศ มองว่ายังมาไม่เต็มที่ เพราะแต่ละประเทศมีปัญหาเศรษฐกิจ การควบคุมการนำเงินออกนอกประเทศ ซึ่งจะมีผลต่อเนื่องมาถึงปี2568 

จับตาหุ้นกู้อาการหนัก

 ฉะนั้น เมื่อเงินสดที่จะเข้ามาไม่เป็นไปตามเป้า การชำระหุ้นกู้ ที่ครบกำหนด จะเห็นการเลื่อนการชำระกันมากขึ้น โดยเฉพาะรายกลางรายเล็ก เมื่อเป็นเช่นนี้ มีผลให้ นักลงทุนไม่เชื่อมั่นและอนาคต จะกลับไปขอสถาบันการเงินออกหุ้นกู้อีกคงทำได้ยาก เพราะต้องชำระหนี้เก่าคืนทั้งหมดก่อน

มองว่าผู้ประกอบการต้องดูแลสภาพคล่อง และปี2568 จะเป็นปีแห่งสภาพคล่อง ออกหุ้นกู้ยาก ผู้ประกอบการต้องรักษาเงินสดในมือให้มาก และระมัดระวังในการลงทุน โดยไม่ควรขยายโครงการมากเกินไป จะช่วยลดความเสี่ยง  ซึ่งผู้ประกอบการต้องดูแลตัวเองเพราะในที่สุดแล้วไม่มีใครช่วยเหลือได้ในยามลำบาก

“ปี2568 จะเห็นปัญหาหุ้นกู้ที่ครบกำหนด ชำระไม่ตรงตามกำหนดเวลามากขึ้น หรือการผิดนัดชำระหุ้นกู้มองว่าเป็นสิ่งที่น่ากังวล ระเบิดเวลาลูกใหม่ กระทบเศรษฐกิจและตลาดอสังหาฯ อยากฝากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องช่วยดูแล เข้มงวดการออกหุ้นกู้เพราะไม่ใช่ใครจะออกได้ทุกรายไป”

 ขณะเทรนด์ปี2568 ที่มีการเปลี่ยนแปลงผู้ประกอบการต้องรับมือทั้ง เทคโนโลยีปัญญาประดิษฐ์ หรือ AI (Artificial Intelligence)   รวมทั้ง การออกแบบโดยใช้เทคโนโลยีที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม ฯลฯ นั้นนายอธิปมองว่าเป็นเรื่องที่ดี แต่ทั้งนี้หาก รายไหนไม่มีเงินทุนแข็งแกร่งพอ ไม่ควรไปวิ่งตามเทรนด์ ในทางกลับกันควรรักษากระแสเงินสดไว้ในมือให้มาก และยํ้าว่าเป็นปีสภาพคล่องที่แท้จริง

ด้านนโยบายรัฐบาลมองว่าดีหลายด้าน แต่สิ่งที่ภาคอสังหาฯคาดหวังคือต่ออายุมาตรการโอนฯและจดจำนอง ต่อจากปี2567 หากไม่ต่อปี2568 อสังหาฯโคม่าแน่ อีกประเด็นคือการลดหย่อนการจัดเก็บภาษีที่ดินลง50%  เพื่อลดภาระค่าครองชีพประชาชน

 “ต้องการให้รัฐบาล สร้างงานสร้างรายได้ให้กับประชาชน และธุรกิจเอ็สเอ็มอีเพื่อสร้างเศรษฐกิจหมุนเวียนมากกว่าการแจกเงิน ซึ่งเปรียบได้กับ ควรยื่นเบ็ดตกปลาให้ประชาชนมากกว่าการดึงเบ็ดตกปลาออกแล้วยื่นปลาให้กินทีละตัว” 

 

คุมซัพพลาย อสังหาฯฟื้นตัวดีกว่าปี67

   ขณะนายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหา ริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทยมองว่าปี2568 เศรษฐกิจ และตลาดอสังหาฯจะฟื้นตัวมากกว่าปี2567 เพราะ

1.ปี2567 เปิดตัวโครงการลดลงสะท้อนจากเดือนพฤศจิกายน เปิดตัวมากกว่าปกติ กว่า 10,000 หน่วยหรือโดยรวมเปิดตัวเพียง30-40% เมื่อเทียบกับปี2566

2. เมื่อเปิดตัวโครงการน้อยลง จะทำให้การเปิดตัวโครงการในปี2568 มีปริมาณที่สูงขึ้น โดยมีเปิดโครงการมากที่สุดคือปี2565 หลังสถานการณ์โควิดคลี่คลาย เท่านั้น 

3.ราคาวัสดุก่อสร้าง ราคานํ้ามัน ยังผันผวนมีผลกระทบต้นทุน 

4.กำลังซื้ออสังหาฯชาวต่างชาติเริ่มดีขึ้น

5. ภาพรวมยอดโอนกรรมสิทธิ์โต 5% (บวก-ลบ) 

ข้อแนะนำ 

1.เอกชนควรควบคุมซัพพลายไม่ให้มีปริมาณที่มากเกินความต้องการ เพราะเกือบทุกรายใช้ระบบ  Precast  โครงสร้างคอนกรีตสำเร็จรูป และ AI ซึ่งเร็วกว่าในอนาคต เพราะฉะนั้นไม่ควรมั่นใจเกินไปอาจทำให้สินค้าล้นตลาดได้

  2. ซัพพลายที่ผลิตออกมาต้องเหมาะแต่ละพื้นที่

  3.ในแง่ผู้ซื้อ มองว่าการตัดสินใจซื้อในปี2567 ได้เปรียบเพราะยังไม่ปรับขึ้น ส่วนปี 2568  ราคาบ้านใหม่ปรับขึ้น แต่เชื่อว่าเอกชนจะใช้กลยุทธ์สนับสนุน

  4. สถาบันการเงินควรทบทวนการพิจารณาสินเชื่อโดยเฉพาะธนาคารพาณิชย์  สำหรับผู้กู้ที่มีความพร้อม ซึ่งที่ผ่านมาธนาคารอาคารสงเคราะห์เป็นตัวหลักในการปล่อยสินเชื่อ อัตราดอกเบี้ยไม่เกิน3% ดังนั้นการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยมองว่าเป็นประโยชน์กับสถาบันการเงินเอง ขณะเดียวกันเริ่มเห็นสัญญาณดีขึ้น สถาบันการเงินเอกชนหลายแห่งเริ่มแข่งขันดอกเบี้ยตํ่าออกมาและปี2568จะได้เห็นมากขึ้น นอกจากนี้ยังเห็นด้วยกับนโยบายรัฐบาลไม่ว่าจะรถไฟฟ้า 20 บาทตลอดสาย การปรับโครงสร้างหนี้ ซึ่งจะช่วยให้ประชาชน  ธุรกิจเอสเอ็มอี สามารถขอสินเชื่อใหม่ได้

เร่งปรับตัว-รักษากระแสเงินสด

 นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร  สะท้อนโดยอ้างอิงศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ธนาคารอาคารสงเคราะห์(REIC) ว่า ตัวเลขภาพรวมปี 2567 ยอดโอนกรรมสิทธิ์รวมกัน ทุกประเภททั่วประเทศ ทั้งบ้านมือหนึ่งและบ้านมือสอง น่าจะติดลบประมาณ 4% จากปี 2566  REIC ประเมินว่าปี 2568 มีโอกาสจะบวกขึ้นได้ประมาณ 3% เนื่องจากฐานค่อนข้างตํ่า เพราะที่ผ่านมาอสังหาฯตกตํ่าหนัก

มองว่าผู้ประกอบการควรคงกลยุทธ์รักษากระแสเงินสดรักษาฐานลูกค้าเดิม เนื่องจากกำลังซื้อยังมีความเปราะบาง แต่มีโอกาสจะฟื้นตัวได้ จากอัตราการเติบโตของเศรษฐกิจ จีดีพีจาก 2% กว่าๆ เป็น 3% จากมาตรการ กระตุ้นอสังหาฯและฟื้นเศรษฐกิจ บางประการของรัฐ        จากมาตรการแก้หนี้ของกระทรวงการคลังทั้งเรื่องคุณสู้เราช่วยคงทรัพย์ และจ่ายจบไปต่อได้ เพราะจะทำให้ลดอัตราส่วนหนี้เสีย Non performing loan ของกลุ่มหนี้บ้าน หนี้รถยนต์ หนี้ SME ภายในเวลาหนึ่งปี เพื่อให้ลูกหนี้ที่เคยถูกเฝ้าระวังกลุ่มนี้ กลับมามีเครดิต เดินหน้าธุรกิจ หรือขอสินเชื่อใหม่ได้ สถาบันการเงินเองก็มี Roomเพิ่มขึ้นในการปล่อยสินเชื่อรายใหม่ได้

อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการเองจำเป็นต้องปรับตัวยกระดับความสามารถในการแข่งขัน ให้ครบวงจร การพัฒนาอย่างยั่งยืน  ทั้งจริยธรรม ที่ถูกต้อง และได้สินค้าที่คุณภาพดี ที่เรียกว่า การจัดการบริหารให้มีประสิทธิภาพ ให้ต้นทุนแข่งขันกับทุนใหญ่ และดีเวลลอปเปอร์ต่างชาติได้ เช่นสร้างนวัตกรรมด้าน กรีนอินโนเวชัน และ สมาร์ทโฮม ด้วยเทคโนโลยีของเราเองซึ่งมองว่าเป็นข้อพึงระวังในระยะยาว

ดังนั้น แนวโน้ม จึงควรรักษากระแสเงินสด เพิ่มประสิทธิภาพองค์กรเพราะปัจจุบันต้องยอมรับว่า อสังหาฯได้รับผลกระทบด้านกำลังซื้ออ่อนตัว และมีคู่แข่งดีเวลลอปเปอร์ต่างชาติ  เพราะนอกจากวัสดุจีนขายถูกแล้วยังมาเป็นผู้พัฒนาโครงการคอนมิเนียมและบ้านที่อยู่อาศัย โดยเป็นพันธมิตร กับนักลงทุนไทยและนำเข้าวัสดุจีนทุกประเภท ลงทุนเองสร้างเองขายเองหมด

 “ถ้ารุกมาตลาดใหญ่คือชนชั้นกลางอันนั้นเราจะต้องปรับตัวให้ทันจนกว่าจะถึงวันนั้น แต่วันนี้ รายใหญ่ไม่ห่วงแต่รายกลางรายเล็กมีแบรนด์ของตัวเองต้องพัฒนา ทั้งเวลา ที่จีนทำได้เร็วแต่เรายังเหนือกว่าในแง่คุณภาพและการบริการ  ดังนั้นจุดแข็ง ทางด้านคุณภาพ การบริการและแบรนดิ้งที่เราสร้างความน่าเชื่อถือให้กับผู้บริโภคคนไทยด้วยกันเอง”

  อย่างไรก็ตามนโยบายรัฐบาล ปี 2567  ได้อานิสงส์ ดอกเบี้ยเงินกู้ 2.71%% ของธนาคารอาคารสงเคราะห์  (ธอส.) มาตรการลดโอน-จดจำนอง โดยไตรมาส2 ไตรมาส 3 ยังไม่เห็นผลชัดเจน แต่ไตรมาส4 ดีกว่าทุกไตรมาส เพราะมี2.71% ส่วนค่าโอน-จดจำนอง ปี 2568 ต้องการให้มีต่อเนื่อง

ทรัมป์ มารับมือสงครามการค้า-ภูมิรัฐศาสตร์

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สะท้อนว่าตลาดอสังหาฯ ปี2568  มีผลกระทบต่อเนื่องมาจากปี2567 จากเศรษฐกิจชะลอกำลังซื้อหดตัว มีผลมาจากหนี้ครัวเรือน สถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ ขณะประเด็นที่น่ากังวล คือการผิดนัดชำระหุ้นกู้ อาจปะทุมากขึ้นในปี2568 ขณะมาตรการต่างๆของรัฐทั้งที่ผ่านมาและที่จะเกิดขึ้น มองว่าช่วยไม่มาก ทั้งนี้ขึ้นอยู่ที่กำลังซื้อและหนี้ที่อาจเพิ่มมากขึ้น แม้หากปรับโครงสร้างหนี้แล้ว จะเกิดการสร้างหนี้ใหม่ ซึ่งผู้ประกอบการต้องระวัง อย่างไรก็ตามสิ่งที่อยากให้นำมาใช้คือ เกณฑ์  LTV (Loan to Value)  หรืออัตราส่วนสินเชื่อต่อราคาบ้าน ซึ่งจะช่วยได้มาก รวมถึงการต่ออายุมาตรการการโอนฯ-จดจำนอง

ที่น่าจับตา โดนัลด์ ทรัมป์ ก้าวขึ้นเป็นผู้นำสหรัฐอเมริกา อย่างเป็นทางการ เดือนมกราคม ปี2568แน่นอนว่าจะเกิดผลกระทบสะท้านไปทั่วโลก รวมถึงประเทศไทย และต้องรอดูนโยบายว่าจะมีอะไรเพิ่มเติมออกมาที่แน่ชัด ด้านสงครามการค้าจะเกิดขึ้นรุนแรง ขณะเดียวกัน สงคราม จากความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ รัฐเซีย-ยูเครน รวมถึงสงครามตะวันออกกลางไม่น่าจะจบลงโดยง่ายส่งผลราคานํ้ามัน วัสดุก่อสร้าง ผันผวน และกระทบถึต้นทุนราคาบ้านในที่สุด ยังไม่รวมค่าแรงขั้นตํ่าที่เริ่มใช้เป็นของขวัญปีใหม่ปี2568 แม้จะไม่ครอบคลุมทั่งประเทศก็ตาม

 ปี68 อสังหาฯเริ่มฟื้นตัวจากจุดต่ำสุด หลังเจอมรสุมใหญ่

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย มองภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568 คาดว่าตลาดจะเริ่มฟื้นตัว โดยยอดขายอาจเพิ่มขึ้น 5-10% จากปีนี้ แต่ยังตํ่ากว่าปีก่อนหน้า และยังเผชิญความท้าทาย โดยเฉพาะดีมานด์ในประเทศที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ขณะที่ดีมานด์ต่างชาติยังคงเข้ามาประคับประคองตลาด โดยเฉพาะในเมืองท่องเที่ยวอย่างภูเก็ต ชลบุรี เชียงใหม่ และกรุงเทพฯ ทั้งนี้เรียกร้องให้มีการลดอัตราดอกเบี้ยและทบทวนนโยบาย LTV เพื่อกระตุ้นกำลังซื้อในประเทศ พร้อมสนับสนุนการจัดระเบียบดีมานด์จากต่างชาติให้โปร่งใสและเกิดประโยชน์สูงสุดต่อเศรษฐกิจไทย โดยเฉพาะในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ถือเป็นเสาหลักของเศรษฐกิจประเทศ

อย่างไรก็ตามปี 2567 ถือว่า เป็นปีที่ต้องเผชิญปัจจัยลบหลากหลายด้าน ทั้งอัตราดอกเบี้ยที่สูง ราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง และนโยบาย LTVที่จำกัดการเข้าถึงสินเชื่อของผู้บริโภค นอกจากนี้ยังมีปัญหาภูมิรัฐศาสตร์ ค่าเงินบาทแข็งตัวในช่วงกลางปี และภาวะเศรษฐกิจที่ไม่เอื้ออำนวย โดยเฉพาะในตลาดกลางล่างที่ผู้บริโภคไม่มีโอกาสซื้อบ้าน

 “ปี 2567 ถือเป็นปีมรสุมใหญ่ (Perfect Strom) สำหรับธุรกิจอสังหาฯ หลังพ้นวิกฤตโควิด ด้วยยอดขายที่คาดว่าจะติดลบ 25% สิ้นปี โดยเฉพาะในไตรมาส 3 ที่เป็นจุดตํ่าสุดของปี อย่างไรก็ตาม ในไตรมาส 4 เห็นสัญญาณฟื้นตัวจากการเปิดตัวโครงการใหม่อย่างค่อยเป็นค่อยไป รวมถึงปี2568”

เรียกว่าอสังหาฯปี “งูเล็ก”ยังต้องระมัดระวัง พิษภัยรอบด้าน ที่แน่ๆ สภาพคล่อง ตัวแปรสำคัญ!!!

 

หน้า 20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจปีที่ 44 ฉบับที่ 4,057 วันที่ 29 ธันวาคม 2567 - 1 มกราคม พ.ศ.2568