ราคาประเมินที่ดินใหม่กลางกรุงวาละล้าน เลี่ยงภาษีที่ดินควักเพิ่มวาละแสน

 

กรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง เริ่มใช้ ราคาประเมินที่ดินใหม่ วันที่ 1มกราคม 2566 ไปจนถึงปี 2569 แต่ในทางกลับกัน พบว่าราคาดังกล่าวยังไล่ไม่ทันราคาซื้อขายตลาดของภาคเอกชน แม้พระราชบัญญัติการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ พ.ศ. 2562 ได้ให้อำนาจไว้

 

หากเห็นว่าพื้นที่ใด ราคาประเมินต่ำกว่าราคาในท้องตลาด 15% ให้สามารถเปลี่ยนแปลงราคาและประกาศใช้ในพื้นที่นั้นใหม่ได้ทันที แต่ในทางปฏิบัติบริบทของราคาประเมินที่ดินจะเป็นราคากลาง ใช้อ้างอิง เรียกเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง รวมไปถึงค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ฯลฯ ขณะเดียวกันหากไม่ปรับขึ้นเสียเลยประชาชนอาจจะกระทบต่อการพิจารณาค่าชดเชย จากการเวนคืนโครงการรัฐ

              

 

อย่างไรก็ตาม บัญชีราคาประเมินที่ดินใหม่เดิมจะต้องบังคับใช้มาตั้งปี 2563 -2566 แต่ขณะนั้นเกิดสถานการณ์โควิด-19เศรษฐกิจชะลอตัวรุนแรง จึงเลื่อนการประกาศใช้ออกไปและให้คงใช้บัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์เดิมรอบปี 2559-2562 ไปพรางก่อน จนกว่าสถานการณ์จะคลี่คลาย เพื่อไม่ให้ซ้ำเติมภาระค่าครองชีพประชาชน และเริ่มใช้จริงปี 2566-2569

 

แต่ตั้งข้อสังเกตว่า ราคาดังกล่าวอาจล้าสมัยเพราะกรมธนารักษ์ จัดเก็บข้อมูลและประเมินไว้ล่วงหน้า เป็นเวลาเกือบ 10 ปี ท่ามกลางความเจริญของเมืองที่เปลี่ยนแปลงไปมีการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายใหม่ การซื้อขายที่ดินใจกลางเมือง และนำไปสู่การพัฒนาโครงการของภาคเอกชนกันอย่างคึกคัก

สีลม- เพลินจิต ตร.ว.ละล้าน ห่างราคาตลาด 2-3เท่า   

นายฐนัญพงษ์ สุขสมศักดิ์ผู้อำนวยการสำนักประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์ เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า วันที่ 1 มกราคม 2566 จะเริ่มใช้ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ ครอบคลุมไปถึงปี 2569 แต่ในระหว่างทางหากเห็นว่าที่ดินแปลงใดเกิดความเหลื่อมล้ำสูง-ต่ำไม่เป็นธรรม

 

สามารถอุทธรณ์มายังกรมฯได้ ซึ่งขณะนี้มียื่นเรื่องเข้ามาจำนวน 4-5 ราย ส่วนใหญ่ ราคาต่ำเกินจริง โดยที่ผ่านมาได้ปูพรมประเมินทั้งโซนแนวถนน และแนวรถไฟฟ้าใหม่ ที่จะมีการก่อสร้าง โดยเก็บข้อมูลจากสำนักงานที่ดินและวิเคราะห์จากราคาซื้อขายแวดล้อมไว้ล่วงหน้า

              

ยอมรับว่า ราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์รอบใหม่ต่ำกว่าราคาตลาด 2-3 เท่าตัว ยกตัวอย่าง ที่ดินถนนสีลม เอกชนซื้อขายกันที่ 1.8 -2 ล้านบาทต่อตารางวาราคาประเมินอยู่ที่ตารางวาละ 1 ล้านบาท โซนสุขุมวิทเพลินจิต ที่ดินส่วนใหญ่เป็นของสำนักทรัพย์สินพระมหากษัตริย์และที่ดินจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยซึ่งการซื้อขายอาจจะไม่มี

 

จ่อประเมินใหม่กลางเมืองแตะวาละ2ล้าน              

ในอนาคตพื้นที่ใจกลางเมืองย่านศูนย์กลางธุรกิจ อาจจะมีการพิจารณาปรับราคาประเมินใหม่ ซึ่งคาดว่าราคาจะวิ่งไปแตะที่ 2 ล้านบาทต่อตารางวาได้ เพราะกฎหมายประเมินที่ดินปี 2562 เปิดทางให้กรมธนารักษ์ สามารถปรับราคาประเมินได้ตลอดเวลา หากเห็นว่าทำเลเหล่านั้นมีการเปลี่ยนแปลงสูง โดยไม่จำเป็นต้องรอให้ครบรอบบัญชีทุก 4 ปี แต่ทั้งนี้กรมต้องคำนึงถึงประโยชน์ของประชาชนเป็นหลักก่อน              

 

ทั้งนี้ราคาประเมินรอบนี้ ยอมรับว่าปรับขึ้นไม่มากเฉลี่ยในเขตกทม.2.69% ที่ปรับขึ้นน้อยแบบค่อยเป็นค่อยไป เพราะเกรงว่าจะกระทบผู้เสียภาษีที่ดิน และผู้มีรายได้น้อยที่ต้องการซื้อบ้าน นอกจากนี้บัญชีราคาประเมินรอบเก่าปี 2559-2562 ปรับขึ้นค่อนข้างสูงแล้ว

 

ขณะเดียวกันหากไม่ปรับขึ้นจะถูกต่อว่าจากประชาชนที่ขอรับชดเชยจากการเวนคืนที่ดินก่อสร้างโครงการรัฐซึ่งบริบทการใช้งานของราคาประเมิน จะต่างจากราคาซื้อขายตลาดอย่างสิ้นเชิง

 

แลนด์ลอร์ดอ่วมภาษีที่ดินควักกระเป๋าจ่ายเพิ่ม             

นายฐนัญพงษ์ สะท้อนต่อว่า การปรับขึ้นของราคาประเมินปีหน้าจะกระทบแลนด์ลอร์ดปล่อยที่ดินรกร้างว่างเปล่าไม่ทำประโยชน์เสียมากกว่า และหากปล่อยรกร้างติดต่อกัน 3 ปี และเข้าสู่ปีที่ 4 เจ้าของที่ดินจะต้องเสียภาษีมากขึ้นถึง 3% ของมูลค่าราคาประเมินฯ เป็นเหตุให้ต้องอาศัยช่องว่างที่ถูกเปิดช่อง ปลูกพืชเกษตร เสียภาษีที่ดินในอัตราเกษตรที่ 0.01%              

 

โดยปีหน้าจะเสียเพิ่มตามการอ้างอิงของราคาประเมินใหม่ และหากเกิดภาวะแบกรับไม่ไหวก็จะปล่อยเช่า คายที่ดินออกขายให้กับนายทุนที่ทำประโยชน์จริงในอนาคต และนี่คือกลไกที่รัฐต้องการให้ที่ดินที่อยู่ในมือแลนด์ลอร์ดได้กระจายออกสู่ประชาชนที่ต้องการใช้ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยและทำกินอย่างแท้จริง

 

ส่วนประชาชนทั่วไปที่มีที่อยู่อาศัยทั่วไปหากเป็นบ้านหลังแรก จะไม่กระทบหรือแม้แต่บ้านหลังที่สองที่สาม แต่ละปีจะเสียภาษีที่ดินไม่มาก ซึ่งจะต่างจากแลนด์ลอร์ดใหญ่ที่ถือครองที่ดินจำนวนมากดังกล่าว และที่จะกระทบอีกกลุ่มจะเป็นการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทอื่นๆ (พาณิชย์/อุตสาหกรรม) ที่เสียภาษีที่ดินเท่ากับอัตรารกร้างว่างเปล่า

 

“คนที่รู้สึกระทบจะเป็นกลุ่มที่ไม่เคยเสียภาษีมาก่อนเพราะภาษีที่ดินเพิ่งบังคับเรียกเก็บปี2563 และ กลุ่มที่สะสมที่ดินในมือค่อนข้างมาก”

 

ที่ผ่านมา ราคาประเมินที่ดินรอบบัญชีปี 2559-2562 เฉลี่ยปรับขึ้นทั้งประเทศ27.72%ในเขตกทม.เปลี่ยนแปลงเฉลี่ย15.78% โดยที่ดินย่านใจกลางเมือง ถนนเพลินจิตตลอดสาย (สุขุมวิท)  ถนนราชดำริ จากแยกราชประสงค์ถึงคลองแสนแสบถนนพระราม1 อยู่ที่9แสนบาทต่อตารางวา ขณะราคาประเมินที่ดินใหม่ 1ล้านบาทต่อตารางวา   

 

ที่ตาบอดอุทธรณ์พรึบ              

สอดคล้องกับ นายวรวุฒิ กาญจนกูล นายกสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน ในฐานะผู้ทรงคุณวุฒิ ประจำคณะกรรมการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ กรุงเทพมหานคร เปิดเผยว่า ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ (ปี 2566-2569) ปรับขึ้นไม่มาก ต่างจากราคาตลาดหลายเท่า ประเมินว่าจะมีผลกระทบประชาชนเบาบาง

 

แต่สามารถพิจารณาใหม่ได้เป็นรายโซนหากเห็นว่ามีการเปลี่ยนแปลงค่อนข้างหวือหวา หรือจากการอุทธรณ์ของเจ้าของที่ดินส่วนใหญ่ ที่รับเรื่องในขณะนี้ คือ ที่ดินตาบอดแต่ ราคาประเมินสูงเกินจริง ข้อผิดพลาดดังกล่าวอาจเกิดได้จากประเมินแบบยกแปลงจากแนวถนน แต่ยอมรับว่าการปรับขึ้นของราคาประเมินจะมากหรือน้อยย่อมมีผลต่อภาระภาษีที่ดินซึ่งผู้ที่ปล่อยที่ดินรกร้างไม่ทำประโยชน์

 

สยาม เพลินจิต ชิดลม ตร.ว.ละ 3.5 ล้าน              

นายโสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท กล่าวว่า ราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์จะห่างจากราคาซื้อขายตลาดที่บริษัทประเมินไว้กว่า 3 เท่าตัว โดยเฉพาะทำเลใจกลางเมือง ซึ่งสยามสแควร์ เพลินจิต ชิดลม ราคาตลาดอยู่ที่ 3.5 ล้านบาทต่อตารางวา

 

ขณะราคาประเมิน ปี 2566-2569 อยู่ที่ 1 ล้านบาทต่อตารางวา เทียบกับรอบบัญชีปี 2559 -2562 อยู่ที่ 9 แสนบาท ต่อตารางวา  เช่นเดียวกับสีลม ทั้งที่การพัฒนามีความเคลื่อนไหวสูงต่อเนื่อง และเป็นย่านศูนย์กลางเมือง ซึ่งตามข้อเท็จจริงไม่น่าจะเป็นเช่นนั้น

              

นายโสภณ กล่าวต่อว่า สำหรับ ราคาที่ดินปี 2565 บริษัทสำรวจ ช่วงครึ่งปีแรก ในทำเลราคาที่ดินสูงที่สุดของประเทศ เฉลี่ยปรับเพิ่มขึ้น 6% โดยบริเวณสยามสแควร์ เพลินจิต ชิดลม สุขุมวิทตอนต้น ราคา 3.5 ล้านบาทต่อตารางวา ขยับขึ้น 8.1%

              

ขณะเอกมัยราคาขยับเป็น 1.79 ล้านบาทต่อตารางวา แยกอโศก มี เทอร์มินัล 21 ศูนย์การค้าแม่เหล็กสำคัญที่บริเวณจุดเปลี่ยนถ่ายรถไฟฟ้าสองสาย บีทีเอส สายสีเขียว และ MRT สีน้ำเงิน ตารางวาละ 2.9 ล้านบาท สถานีพร้อมพงษ์ ตารางวาละ 2.6 ล้านบาท เพราะมีการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส ศูนย์การค้า โรงแรมคอนโดมิเนียม จำนวนมาก เป็นต้น

 

ดันราคาตลาดโขกภาษีคนรวย              

ทั้งนี้ รัฐควรประเมินที่ดินโดยใช้ราคาตลาดเป็นเกณฑ์ เพราะจะเก็บภาษีได้สูงโดยเฉพาะภาษีที่ดิน แต่ในทางปฏิบัติราคาที่ใช้บัญชีรอบใหม่ปีหน้ากลับปรับขึ้นเพียงเล็กน้อย เป็นลักษณะอุ้มแลนด์ลอร์ดเศรษฐีที่ดิน ให้จ่ายภาษีที่ดินต่ำ ขณะประชาชนทั่วไป คนทำงาน ซื้อคอนโดมิเนียมเพื่ออยู่อาศัย แต่ต้องเสียภาษี ในอัตราที่สูง เนื่องจากบัญชีราคาประเมินห้องชุดใกล้เคียงราคาตลาดมาก