ผวาต่างชาติซื้อที่ดินไทย รวมแปลงใหญ่สร้างอาณาจักร

การเปิดทาง"ต่างชาติซื้อที่ดินไทย" กลายเป็นประเด็นร้อนคัดค้านทั่วบ้านทั่วเมือง สำหรับ มติคณะรัฐมนตรี (ครม.) อนุมัติหลักการผ่านร่างกฎกระทรวง การได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าว ตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยดึงดูดคนต่างชาติที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทยพ.ศ... ตามที่กระทรวงมหาดไทย เสนอให้ต่างชาติได้สิทธิครอบครองที่ดินไม่เกิน 1 ไร่ เพื่ออยู่อาศัยแลกการนำเงินลงทุนไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท ติดต่อกันไม่น้อยกว่า 3 ปี ประกอบด้วย 4 กลุ่ม ผู้ได้สิทธิวีซ่าระยะยาว 10 ปี (LTR Visa) ได้แก่

1. ประชากรโลกผู้มีความมั่งคั่งสูง
2. กลุ่มเกษียณอายุจากต่างประเทศ
3. กลุ่มต้องการทำงานในไทย
4. กลุ่มมีทักษะชำนาญพิเศษ เพื่อให้มีเม็ดเงินหมุนเวียนไม่ต่ำ 1 ล้านล้านบาท ภายใน 5 ปี (ปี2565-2569)

 

ตามเป้าหมายรัฐบาล หรือตามอายุกฎกระทรวง มีอายุบังคับใช้ 5 ปี นับแต่วันประกาศในราชกิจจานุเบกษา

 

ร่างกฎกระทรวงดังกล่าว ถูกปรับปรุงรายละเอียดมาจากกฎกระทรวง การได้มาซึ่งที่ดินของคนต่างชาติปี 2545 แต่กลับมีเสียงคัดค้านสูงว่าเป็นกฎหมายขายชาติทั้งที่ไม่ใช่เรื่องใหม่

 

รัฐบาลถอย1ก้าวต่างชาติซื้อที่ดินไทย 

ปมร้อนดังกล่าว ทำให้นายวิษณุ เครืองาม รองนายกรัฐมนตรี เปิดทางถอย โดยระบุว่า ร่างกฎกระทรวง ให้คนต่างชาติ 4 กลุ่มซื้อที่ดิน ยังสามารถทบทวนรายละเอียดเนื้อหาสาระได้ โดยจะเสนอต่อคณะกรรมการกฤษฎีกาตรวจสอบพร้อมนำคำร้องข้อเสนอแนะจากทุกภาคส่วนเข้าสู่กระบวนการแก้ไขปรับปรุง เพิ่มเติม

 

ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของการเพิ่มวงเงินที่นำมาลงทุน เพื่อให้เกิดความเหมาะสม ไม่กระทบเบียดเบียนการซื้อที่อยู่อาศัยของคนไทย ที่ว่าควรสูงกว่า 40 ล้านบาท

 

การกำหนดโซนที่ชัดเจน และป้องกันไม่ให้ซื้อที่ดินของคนต่างชาติ อยู่ในทำเลติดต่อกัน เพื่อป้องกันการรวมแปลงเป็นผืนใหญ่กลายเป็นอาณาจักรของคนต่างชาติ ใช้ประโยชน์ที่ดินเกินขอบเขตของการเป็นที่อยู่อาศัย

 

ต่างชาติซื้อที่ดินไทย เสี่ยงสร้างอาณาจักร

       

สอดคล้องนายมีศักดิ์​ชุนหรักษ์โชติ​ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยเปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า สมาคมฯเห็นด้วยกับมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจดึงคนต่างชาติกลุ่มมั่งคั่ง เข้าประเทศ โดยให้สิทธิวีซ่าระยะยาวจะช่วยให้เกิดการจับจ่ายซื้อสินค้าเพื่ออุปโภคบริโภคท่องเที่ยวใช้ชีวิตในไทย ทำให้มีเม็ดเงินหมุนเวียน ลงสู่ระบบเศรษฐกิจ

 

ในทางกลับกัน มาตรการของรัฐบาล ตามมติ ครม.วันที่ 25 ตุลาคม 2565 กลับเปิดต่างชาติซื้อที่ดินไทยได้ไม่เกิน 1 ไร่ ซึ่งมองว่าเป็นที่ดินแปลงขนาดใหญ่เกินไปหากต่างชาติอาศัยช่องโหว่กฎหมาย ให้ญาติพี่น้องคนในครอบครัวเพื่อนนักธุรกิจซื้อที่ดินรายละ 1 ไร่รวมแปลงเป็นผืนใหญ่ติดต่อกัน อาจกลายเป็นความเสี่ยงให้กับประเทศและคนไทย

 

“ต่างชาติอาจฉวยโอกาส กว้านซื้อที่ดินทำเลทองสร้างอาณาจักรครอบครองที่ดินผืนใหญ่ โดยที่คนไทยไม่สามารถเข้าใช้พื้นที่ได้ รวมไปถึงนักลงทุนไทยเสียโอกาสลงทุนเพราะสู้แรงซื้อต่างชาติไม่ได้ แต่ทั้งนี้ เหตุการณ์ยังไม่เกิดขึ้นซึ่งต้องรอดูต่อว่าจะมีผลกระทบมากน้อยเพียงใด ”

 

ห่วงเปิดช่องต่างชาติซื้อที่ดินไทย ตามผังเมือง

 

อีกจุดที่นายมีศักดิ์ เป็นห่วงว่าอาจเป็นอันตราย การเปิดช่องให้ ต่างชาติซื้อที่ดิน ตามผังเมืองรวม โดยไม่ระบุโซนให้แคบลงว่าควรอยู่บริเวณใด จะทำให้ต่างชาติเข้าซื้อที่ดินได้ทั่วทุกที่ของประเทศไทยโดยเฉพาะทำเลสำคัญ ดังนั้นจึงขอท้วงติงรัฐบาลไม่ควรเปิดกว้างในลักษณะนี้ ขณะเงื่อนไขการนำเงิน 40 ล้านบาท มองว่าค่อนข้างต่ำ

 

สมาคมอสังหาฯ แถลงการณ์ ค้านต่างชาติซื้อที่ดินไทย           

จากผลกระทบที่อาจจะเกิดขึ้น วันที่ 10 พฤศจิกายนนี้ สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ร่วมกับสมาคมอสังหาฯภูมิภาคแถลงการณ์คัดค้าน มาตรการรัฐบาล เปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติซื้อที่ดินไทยไม่เกิน 1 ไร่ เพราะจะนำมาซึ่งความเสี่ยงของคนในประเทศ พร้อมทั้งรวบรวมปัญหาและข้อเสนอยื่นต่อนายกรัฐมนตรี เพราะมาตรการดังกล่าว

 

เป็นคนละแนวที่สมาคมฯเสนอต่อรัฐบาลเพื่อกระต้นเศรษฐกิจ คือเปิดโอกาสให้ต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบ ในโครงการบ้านจัดสรรในสัดส่วนไม่เกิน 49% เท่ากับอาคารชุดโดยกำหนดราคาที่สูงขึ้น รวมถึงโซนเพื่อไม่ให้กระทบต่อลูกค้าคนไทย

              

สำหรับความนิยมบ้านแนวราบ ปัจจุบันต่างชาติให้ความสนใจสูง อย่างพัทยา  จังหวัดหัวเมืองใหญ่ มีคนจีน ยุโรป   ซื้อเพื่ออยู่อาศัยในราคาไม่สูงมาก นอกจากนี้ในกทม.ยังมีทำเลที่น่าสนใจหลายแห่งเช่นบางนาใกล้สนามบินสุวรรณภูมิเป็นต้น

              

การสนับสนุนคนต่างชาติซื้อบ้านในโครงการจัดสรรจะช่วยกระตุ้นอุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยทั้งระบบรวมทั้งธุรกิจเกี่ยวเนื่อง เช่น บริษัทรับเหมาก่อสร้าง ธุรกิจวัสดุก่อสร้าง เฟอร์นิเจอร์ สินค้าตกแต่งบ้าน ฯลฯ

 

เพิ่มวงเงินต่างชาติลงทุนแลกซื้อที่ดินไทย

              

ขณะมุมสะท้อนเรื่องวงเงินลงทุนของคนต่างชาติ ของ นางอาภา อรรถบูรณ์วงศ์ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ริชี่เพลซ 2002 จำกัด (มหาชน) ในฐานะนายกกิตติมศักดิ์สมาคมอาคารชุดไทย ระบุว่า มีสัดส่วนที่ต่ำเกินไปเมื่อเทียบกับกฎกระทรวงปี 2545 ผ่านมา 20 ปี การนำเงินลงทุนไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท ยัง คงเดิม

 

ขณะค่าเงินบาทผันผวน ยังมีแนวโน้มอ่อนค่า อยู่ที่กว่า 37 ถึง 38.05 บาท/ดอลลาร์สหรัฐ ทำให้สามารถซื้อที่ดินไทยได้มากขึ้น ดังนั้นควรปรับการนำเงินลงทุนแลกซื้อที่ดินสูงกว่า 40 ล้านบาท ขึ้นไป

              

เช่นเดียวกับ นายภัทรชัยทวีวงศ์ ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด บริษัท เรียลเอสเตท เอเจนซี่ สะท้อนว่า การเปิดโอกาส ต่างชาตินำเงินลงทุนในไทยแลกซื้อที่ดินเพื่ออยู่อาศัยไม่เกิน 1 ไร่ มองว่า เป็นเรื่องที่ดี แต่รัฐควรกำหนดโซนให้ชัดเจน ที่สำคัญต้องปรับเพิ่มวงเงินลงทุนให้สูงกว่า 40 ล้านบาท หรืออยู่ที่ 60 ล้านบาทขึ้นไป จะเหมาะสมกว่า

 

เพราะความต้องการบ้านแนวราบอยู่อาศัยในไทย ของชาวต่างชาติโดยเฉพาะชาวจีน มีความต้องการสูง ซึ่งจะช่วยกระตุ้นเม็ดเงินฟื้นเศรษฐกิจประเทศหลังจากได้รับผลกระทบจากสถานการณ์โควิดมาเกือบ 3 ปี

 

กรมที่ดินยันต่างชาติซื้อที่ดินไทย ใช้เฉพาะกลุ่ม แค่5 ปี

              

แหล่งข่าวจากกรมที่ดินกล่าวว่า ร่างกฎกระทรวงดังกล่าวได้ปรับปรุงตามกฎกระทรวงมหาดไทยฉบับปี 2545 กำหนดแนวทางเพื่อสร้างแรงจูงใจให้คนต่างชาติเข้ามาลงทุนเห็นควรดำเนินการเพียงแค่การปรับปรุงหลักเกณฑ์และเงื่อนไขสำหรับการให้สิทธิในการขอถือครองที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยให้รองรับเฉพาะชาวต่างชาติ 4 กลุ่ม ที่ได้รับสิทธิ LTR Visa เท่านั้นและบังคับใช้ชั่วคราวเพียง 5 ปี

              

โดยยังคงเงื่อนไขภายใต้กฎกระทรวงเดิม ต้องนำเงินมาลงทุนไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท ในธุรกิจหรือกิจการตามที่ร่างกฎกระทรวงกำหนด และต้องคงการลงทุนไว้ไม่น้อยกว่า 3 ปี ถึงจะสามารถยื่นเรื่องขอใช้สิทธิถือครองที่ดินเพื่ออยู่อาศัยไม่เกิน 1 ไร่

 

ภายในเขตกทม. เขตเมืองพัทยา เขตเทศบาล หรืออยู่ภายในบริเวณที่กำหนดเป็นเขตที่อยู่อาศัยตามกฎหมายว่าด้วยการผังเมือง และขณะนี้ร่างกฎกระทรวงฉบับนี้ยังต้องผ่านขั้นตอนการตรวจพิจารณาจากสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกาก่อน

              

“การให้สิทธิในการถือครองที่ดินจำกัดเฉพาะการใช้เพื่อเป็นที่อยู่อาศัยรายละไม่เกิน 1 ไร่ หากได้รับสิทธิครบ 1 ไร่ แล้ว ต่อมาได้มีการขายที่ดินไปทั้งหมดหรือเพียงบางส่วน แม้จะมีการลงทุนเพิ่มเติมตามหลักเกณฑ์และเงื่อนไขที่กำหนดก็จะไม่สามารถขอใช้สิทธิดังกล่าวได้อีก ทั้งนี้ หากชาวต่างชาติรายใดไม่ดำเนินการตามหลักเกณฑ์และเงื่อนไขที่กำหนด อธิบดีกรมที่ดินมีอำนาจสั่งให้จัดการจำหน่ายที่ดินนั้นได้”