การปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบาย ซึ่งเป็นอัตรากำหนดขึ้นโดยธนาคารกลางแห่งประเทศไทย มีผลต่อ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพราะคนซื้อบ้านอาจชะลอการตัดสินใจ จากดอกเบี้ยของธนาคารพาณิชย์ในประเทศ ปรับตัวสูง และอาจบวกเพิ่ม ไม่ ต่ำกว่า 1-2%
ดังนั้น เมื่อมีการปรับดอกเบี้ยนโยบายเพิ่มขึ้น ย่อมส่งผลกระทบโดยตรงกับทั้งภาคประชาชนและภาคธุรกิจไม่มากก็น้อยอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ไม่เว้นแม้กระทั่งกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งการปรับขึ้นของดอกเบี้ยนโยบายเป็น 1% ในสถานการณ์ปัจจุบันนั้น ส่งผลกระทบหลัก ๆ ต่อตลาดอสังหาฯ
ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ริชี่เพลซ 2002 จำกัด (มหาชน)ในฐานะนายกกิตติมศักดิ์ สมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ”ว่า นโยบายปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย ส่งผลกระทบต่อคนซื้อบ้าน อย่างมาก ซึ่งส่วนทางกำลังซื้อที่เปราะบางมาจากสถานการณ์โควิด รายได้ในกระเป๋ายังไม่เพิ่มขึ้น ประกอบการเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่
อย่างไรก็ตามสิ่งที่ผู้ประกอบการและผู้ซื้อบ้านต้องเผชิญคือภาระที่เพิ่มขึ้น สิ่งที่ต้องทำคือ
อย่างไรก็ตาม หากวงเงิน 1ล้านบาท ดอกเบี้ย นโยบายเพิ่ม 1% จะมีภาระที่ต้องบวกเพิ่ม อีก1หมื่นบาท เพิ่ม2% 2 หมื่นบาท เป็นต้น ดังนั้นการปรับขึ้นของดอกเบี้ยจึงมีผลอย่างมากต่อการตัดสินใจซื้อบ้าน
เช่นเดียวกับสูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ธนาคารอาคารสงเคราะห์ บริษัทวิจัยตลาดอสังหาฯ รวมถึงธนาคารแห่งประเทศไทยเอง ได้ออกมายอมรับและให้ผู้ซื้อบ้านและผู้ประกอบการเตรียมความพร้อมเพราะสิ่งที่จะกระทบตามมา นั่นคือ
กลุ่มธุรกิจพัฒนาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ จะต้องแบกรับต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้นจากการปรับตัวเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยนโยบาย เพราะในการสร้างโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ออกมาจำหน่ายนั้น ผู้ประกอบการจำเป็นจะต้องกู้เงินจากธนาคารมาใช้ในการดำเนินการ ดังนั้น เมื่ออัตราดอกเบี้ยนโยบายสูงขึ้น
ดอกเบี้ยธนาคารที่ผู้ประกอบการไปกู้มาก็ต้องปรับตัวสูงขึ้น นอกจากนั้นแล้ว ราคาวัสดุก่อสร้าง ต้นทุนในการผลิตต่าง ๆ ก็จะปรับตัวสูงขึ้นทั้งหมด ทำให้แนวโน้มในการวางแผนโครงการใหม่ออกขายอาจชะลอตัวลงได้ไม่มากก็น้อย
ในส่วนของภาคประชาชนคนอยากมีบ้าน การปรับตัวเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยนโยบาย จะทำให้การยื่นกู้ขอสินเชื่อซื้อบ้านผ่านได้ยากขึ้น เพราะธนาคารจะเข้มงวดเรื่องการพิจารณาการปล่อยสินเชื่อมาก
เนื่องจากกลัวว่าผู้ขอกู้จะไม่สามารถแบกรับภาระค่างวดผ่อนได้ไหว เพราะดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านก็จะสูงขึ้นตามอัตราดอกเบี้ยนโยบายไปด้วย หรือในกรณีของคนที่กู้ซื้อบ้านไปแล้ว อยู่ในระหว่างการชำระผ่อนค่างวดนั้น
หากพ้นระยะเวลาช่วงต้นที่อัตราดอกเบี้ยถูกตรึงเอาไว้ให้คงที่ไปแล้ว ก็จะทำให้ต้องแบกรับค่างวดที่สูงขึ้นใหม่จากการปรับอัตราดอกเบี้ย จนทำให้หากไม่ได้มีการวางแผนการเงินมาเป็นอย่างดี ก็อาจแบกภาระหนี้ผ่อนงวดบ้านไม่ไหวได้
การปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายนั้นส่งผลกระทบสำคัญที่สุดทั้งต่อผู้ประกอบการและประชาชนเหมือนกันคือ ทำให้กำลังในการซื้อของทุกคนลดลง ผู้ประกอบการเองก็มีต้นทุนในการซื้อ ในการลงทุนที่สูงขึ้น จึงผลีผลามในการลงทุนขยายธุรกิจต่อเนื่องไม่ได้
ในขณะที่ประชาชนก็มีกำลังซื้อต่ำลง เพราะของแพง ถ้ากู้ผ่อนอะไรก็ต้องเสียดอกแพง ทำให้เกิดความกลัวและเฝ้าระมัดระวังในการใช้จ่าย ด้วยเหตุนี้เอง หากแนวโน้มของอัตราดอกเบี้ยนโยบายยังคงเป็นขาขึ้นอยู่อย่างต่อเนื่อง โอกาสที่ตลาดอสังหาฯ จะชะลอตัวลงนั้นก็จะมีมากขึ้นตามไปด้วยนั่นเอง
เพราะเหตุผลสำคัญของการปรับอัตราดอกเบี้ยนโยบายเพิ่มขึ้นนั้น ก็เพื่อชะลอและคลี่คลายปัญหาภาวะเงินเฟ้อในระบบ ดังนั้น ในภาพรวมของผลกระทบที่เกิดขึ้นจึงทำให้เงินในระบบเศรษฐกิจหายไป ถูกดึงกลับไปอยู่กับสินทรัพย์มั่นคงแทน
อย่างไรก็ตาม สำหรับคนที่ต้องการซื้อบ้านเป็นของตัวเอง ก็ยังถือว่ามีโอกาสและจังหวะที่ดีอยู่ เนื่องจากยังมีสต็อกที่อยู่อาศัยค้างเหลือในระบบอยู่อีกมาก ทำให้ผู้ประกอบการบางส่วนอาจต้องเร่งระบายสต็อกเพื่อดึงเงินสดไปใช้หมุนเวียนในธุรกิจ จึงมีแนวโน้มได้เช่นกันว่าจะมีการให้โปรโมชั่นพิเศษที่ช่วยแบ่งเบาภาระค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อได้
โดยสรุป การจะวางแผนซื้อบ้านไม่ว่าจะเป็นช่วงขาขึ้นหรือขาลงของดอกเบี้ยนโยบาย ก็จำเป็นจะต้องอาศัยความรอบคอบ รัดกุม และเตรียมสถานะทางการเงินให้พร้อมเสมอ เพื่อให้การซื้อบ้านของเรานั้นไม่สร้างภาระปัญหาตามมาภายหลัง
ด้าน บมจ.แสนสิริ ประเมินว่า ทันทีที่มีการประกาศเพิ่มดอกเบี้ยนโยบายขึ้นเป็น 1.00% และถือว่าเป็นการปรับดอกเบี้ยนโยบายเป็นครั้งที่ 3 จาก 0.50% เป็น 0.75% และกลายเป็น 1.00% ในที่สุด แน่นอนว่าหลายคนสงสัยว่าจะเกิดผลกระทบอะไรต่อประชาชนบ้าง เพราะในด้านเศรษฐกิจถือว่าเป็นการประกาศภาวะอัตราเงินเฟ้อสูงขึ้นแบบเต็มตัว
เมื่อดอกเบี้ยนโยบายเพิ่มขึ้น แน่นอนว่าได้รับผลกระทบไม่มากก็น้อย เพราะ ดอกเบี้ยสินเชื่อ ของธนาคารพาณิชย์ย่อมปรับตัวตามด้วยเช่นกัน เหตุนี้คนที่กำลังวางแผนซื้อบ้านหนีไม่พ้นที่จะตั้งคำถามมากมายเกี่ยวกับมาตราการนี้ ทั้งดอกเบี้ยนโยบายว่าคืออะไร ผลกระทบจะเป็นอย่างไร และท้ายสุดต่อไปนี้คนซื้อบ้านจะเสียดอกเบี้ยที่เพิ่มมากขึ้นหรือไม่
ดอกเบี้ยนโยบายคืออะไร?
ก่อนอื่นมาทำความเข้าใจกับคำว่า “ดอกเบี้ยนโยบาย” หรือ Policy Rate นั้นหมายถึง อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารกลางของแต่ละประเทศกำหนดขึ้นเพื่อใช้เป็นดอกเบี้ยอ้างอิง และดอกเบี้ยนโยบายนี้ยังเปรียบเสมือนเครื่องมือหลักในการส่งสัญญาณนโยบายการเงิน
สำหรับประเทศไทยจะมีคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) จากธนาคารแห่งประเทศไทย (แบงค์ชาติ) เป็นผู้กำกับดูแลดอกเบี้ยนโยบายให้อยู่ภายใต้กรอบของเงินเฟ้อไม่ให้เกิน 3%
โดยสามารถทำได้ 3 กรณีคือ
ทำไมต้องเพิ่มดอกเบี้ยนโยบายขึ้นเป็น 1.00%
หลังจากที่คณะกรรมการนโยบายทางการเงิน (กนง.) ได้มีมติเอกฉันท์ให้ขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายเป็น 1.00% ต่อปี และมีผลให้บังคับใช้ทันที เรียกว่าเป็นการปรับอัตราดอกเบี้ยนโยบายครั้งที่ 3 จาก 0.25% เป็น 0.75% และ 1.00% ต่อปี เป็นผลมาจากทางคณะกรรมการฯ
ประเมินว่า เศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มฟื้นตัวต่อเนื่องที่ร้อยละ 3.3 และ 3.8 ในปี 2565 และ 2566 ตามลำดับ ทั้งนี้เกิดจากแรงส่งของภาคท่องเที่ยวและการบริโภคภาคเอกชนเป็นสำคัญ แม้ด้านอัตราเงินเฟ้อทั่วไปยังอยู่ในระดับสูง แต่อุปทานจากราคาสินค้าโภคภัณฑ์มีแนวโน้มคลี่คลาย กนง. จึงเห็นควรทยอยปรับอัตราดอกเบี้ยนโยบายเพิ่มสูงขึ้น
เช่นเดียวกันหากเป็นการซื้อเพื่อลงทุน ก็จำเป็นต้องพิจารณาถึงโอกาสและความเสี่ยงให้ดี หากไม่มั่นใจว่าจะรับความเสี่ยงได้ไหว การชะลอการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุนในช่วงดอกเบี้ยขาขึ้นออกไปก่อนก็เป็นตัวเลือกที่เหมาะสมมากกว่า